2026 开年，住房租赁行业ABS发行持续升温。
2月24日，新黄浦发布公告称，公司参与的太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划发行完成。该专项计划于2026年2月13日正式设立，发行规模为11.942亿元，由新黄浦担任原始权益人，太平洋资产管理有限责任公司为计划管理人。项目底层资产为新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区。
除这一项目成功落地外，还有大批住房租赁ABS项目迎来新进展：
浦开集团慧智保障性租赁住房36.5亿元ABS项目、西安高新保障房42.8亿元第二期ABS项目、南京麒麟保障房15亿元ABS项目、郑州城发集团6.91亿元ABS项目、滨湖国控滨纷公寓馥庭住房租赁2亿元ABS债券项目等，均更新为 “已受理”;吴中经开萃寓6.74亿元 ABS 项目也更新至“已反馈”。
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这波ABS发行热潮，是住房租赁产业发展进入新阶段的集中爆发。行业正通过资产证券化工具的常态化运用，打破长期以来的资金瓶颈，为长期稳健发展筑牢基石。
持有型不动产ABS成盘活存量的核心工具
抛开政策因素，ABS发行不断的核心驱动力，还是住房租赁产业自身的生存与发展需求。作为典型的重资产、长周期行业，住房租赁的核心痛点始终是“资金沉淀久、回收周期长”，而ABS的密集发行，本质是行业找到了匹配自身发展的最优融资工具。
过去，住房租赁企业的融资主要依赖银行贷款，面临期限短、成本高、额度受限等问题。企业长期处于现金流压力下，很难拿出资金拓展新项目、改造存量资产。持有型不动产ABS，则是将沉淀的固定资产转化为可流通的金融产品，让“钱”流通起来。
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企业快速回笼的资金，又进一步反哺了产业的核心发展方向——存量资产改造。这也是当前住房租赁产业的共识，拿地新建成本高、土地供应有限，而一线城市大量的老旧写字楼、厂房、商品房处于闲置状态，改造成租赁住房不仅能盘活闲置资产，还能让房源更贴近市中心、更符合租客需求。而ABS募集的资金，大多专项用于保租房建设和存量资产改造，让产业的资产供给端持续优化。
长线资金扎堆入场推动行业底层逻辑转变
ABS能够持续发行，最关键的支撑是资本的认可，尤其是以保险资金为代表的长线资金大规模入场，让住房租赁产业彻底告别了“热钱驱动”的时代，真正成为资本的长期配置选择。
在当前的低利率市场环境下，长线资金的核心需求很明确：低风险、稳回报、长期限，而住房租赁ABS，尤其是保租房 ABS，恰好完美契合这一需求。保租房有政策兜底，租金不会大起大落，出租率有保障;同时，ABS的长期限能匹配险资、养老金、银行理财等长线资金的投资周期，成为资本配置的优质标的。例如，本次新黄浦本次发行的ABS，吸引保险资金、银行理财、券商自营等17家机构超募认购
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ABS不仅能吸引更多社会资本进入，让行业资本循环加速。更重要的是，ABS 发行对底层资产的严格要求，也在倒逼企业提升运营能力。
想要发行 ABS，出租率、租金收缴率、运营流程都要达到明确标准，这就让企业不得不从 “重拿房” 转向 “重运营”，精细化管理租户、控制运营成本、提升服务质量，这种倒逼效应，让住房租赁产业真正摆脱了野蛮生长的阶段，走向精细化运营。
写在最后
2026开年住房租赁ABS发行热潮，是住房租赁产业发展到新阶段的必然结果，更是产业底层逻辑重构的直接体现。
政策的精准托底，为合规优质的资产打通了融资通道，划定了产业的发展方向;产业的自我革新，让ABS成为破解重资产困局的核心工具，推动行业从拿房扩张转向运营提质、存量改造;资本的长期认可，让以险资为代表的长线资金持续入场，让产业真正摆脱了短钱驱动的困境，走向长期稳健发展。
这一趋势将持续推动行业向规模化、标准化、资本化方向发展，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供坚实支撑。
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