靖江东里、庆有西里等老旧小区面貌一新，法国公议局旧址、安里甘艺术中心等小洋楼重展风姿，天开高教科创园、泰达·津一产业公园等园区活力升腾……近年来，从海河沿岸到名人故里，从社区“微动脉”到汇才聚智的写字楼，一场焕新之变正在天津加速展开。
作为城市建成区高质量发展的重要抓手，城市更新是城市工作中一场重要而持久的“攻坚战”。截至目前，天津国资系统综合片区类城市更新项目共21个，其中已开工14个；项目全部建成后，预计可盘活国企土地房产约235万平方米，为约37万名居民改善居住环境，创造就业岗位近4万个。
不止在天津，以“空间唤醒”为中期目标，当前多地城市更新工作正如火如荼推进，并已取得阶段性成效。但物理层面提升改造的完成并非“终结”，而是带动城市价值进一步跃升的新起点。要做好城市更新的“后半篇文章”，各地仍面临从“善建”转向“善营”的多重挑战。
城市更新推动大城“逆生长”
当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。随着城市更新进入“深水区”，项目往往面临空间紧张、利益多元、资金有限等客观挑战。为“破题”，前期谋划、项目实施需更精细、更用心。
——“提前把脉”，回应重点民生诉求。以人民为中心是城市更新工作的立足点。为充分了解居民诉求、把准主要矛盾，充分做好前期的城市体检、意见征集等工作尤为重要。
2024年初，天津南门外大街商圈北部片区城市更新项目正式开工，庆有西里小区的综合提升改造是项目任务之一。自项目启动之日起，设计施工人员几乎天天泡在小区里，对周边情况烂熟于心。为全面查找老旧小区的微观问题，工作人员深入了解居民人群构成、行为习惯与急难愁盼，通过访谈形成了切合实际的“问题清单”。
庆有西里老龄居民多、陪读居民多。经多轮沟通调研，项目团队发现，解决“一老一小”问题、充分利用公共区域延伸居民生活空间，是小区改造的关键。
“针对老年人群，我们增设适老化设施、引入社区养老机构；针对儿童，则开辟了分龄活动场地，打造安全有趣、富有教育意义的成长空间。”天津泰达城市更新建设发展有限公司南门外大街商圈北部片区城市更新项目执行总经理袁甲说。项目完成后，居民纷纷为更加便捷的生活环境点赞。
——“精准更新”，带动提升片区价值。当前，不少大城市主城区内土地资源稀缺，城市更新项目往往规模小、形状不规则，多为“边角零碎”空间。为此，天津国资系统推出小片区“微更新”模式，“以点带面”完善城市功能。
走进耀华中学红桥学校周边地区城市更新项目内的红桥区立兴里小区，楼群间划出了整齐的停车位，公园里增添了健身设施……更新改造后，小区居民生活大变样。
“改造前小区总是乱糟糟，路面高低不平，现在周边环境焕然一新，大家茶余饭后都爱出来走上几圈。”立兴里居民何玉芬说。
此前，这块土地因小而零散被闲置多年，难以形成社会经济效益。“项目整理后土地仅2.8公顷，位于道路交口处。为支持地铁、学校出入口、城市公共绿地等建设，两侧仅剩余可建设用地1.1公顷。”天津市建筑设计研究院有限公司城市更新设计研究院院长李欣说。
通过精益求精的策划、设计、测算，项目同期建设了商业体与新住宅楼，以项目营收反哺老旧小区改造，实现了土地资源整合和价值重生。
“我们要像穿针引线的人一样，为城市‘打好补丁’，补齐城市短板、完善城市功能、改善城市风貌。”天津城投集团海河建投公司副总经理于大明说。
——“修旧如旧”，保存城市历史基因。天津拥有丰富的文化遗产、工业遗存和深厚的历史底蕴。在城市更新过程中，天津国资系统注重留住城市的“文化韵味”。
去年，经过10个月“抢救式修复”的蔡氏祠堂在烂漫春日里揭开面纱，成为集高端餐饮娱乐、时尚购物、艺术展览等业态于一体的商业综合体。谈起修缮经历，亿城（天津）文化旅游发展有限公司总经理徐尔康记忆犹新。“接手时，院落已严重老化破损，但我相信只要拂去岁月的尘土，昔日的古朴之美一定能重现。”
天津城投集团资产管理有限公司经管事业部负责人马涛介绍，蔡氏祠堂是天津五大道唯一的中式传统风貌建筑。项目初步规划敲定后，建筑设计专家用月余时间评定房屋受损等级、翻找历史图片档案，为蔡氏祠堂“量身定制”了详细修缮方案。
项目团队跑遍多地“淘金”，寻觅门前条石、徽派砖瓦等“老物件”；请来顶尖文物专家修复琉璃宝顶、立体砖雕等“三宗宝”……在徐尔康与项目团队的辗转奔波下，这座老建筑终于在海棠花中重新敞开大门。
“天津的五大道、意式风情区等历史文化街区承载着城市记忆与底蕴，是无法复制的珍贵资源。在城市更新过程中，我们要在保护中发展、在发展中保护，将城市历史文化记忆延续下去。”天津市国资委副主任韩云翔说。
从建设到运营，跑好“接力棒”尚存挑战
城市更新是一个长期、持久的动态过程。空间改造提升的完成固然是重要的阶段性成果，但绝非城市更新工作的“终止符”。从物理改造转向长效运营，做好城市更新“后半篇文章”仍面临不少系统性挑战。
——需建立稳定的“造血机能”。不少业内人士表示，城市更新改造目前大多依赖财政拨款、国企及政策性融资投入，但后期管理维护仍需持续资金供给；部分项目缺乏社会资本回报机制，往往面临“靠输血、难造血”困境。
于大明介绍，虽然配套绿地公园等后期可交由城管部门维护，但社区内部的硬件设施主要还需街道社区管理。很多老旧小区仅靠区政府统一招标的准物业“兜底”，除楼道清扫、垃圾收运等基本服务外，准物业能够提供的物业管理服务有限，小区绿化、道路维护等工作难以移交。“我们也多次尝试与市场化物业公司接触，但多数老旧小区规模不大，物业公司入驻后难以实现收支平衡，除非将数十个小区‘打包’签约，否则物业公司普遍不愿介入。此外，准物业收取的清洁费用有限，引入物业公司将意味着物业费用大幅上涨，对部分居民而言也不易接受。”袁甲说。
——“金凤凰”引来也要“留得住”。一方面，项目运营方招商难度有所增加。“近两年主理人模式开始兴起，但这种模式抗风险能力较低，我们在招商过程中必须仔细分辨、锤炼‘火眼金睛’。”天津城投集团资产管理有限公司副总经理马跃蒙说。
另一方面，“引得来”只是第一步，要让企业“留得住、长得好”，需要持续优化产业生态、完善配套服务支撑。“厂房易建，生态难成。”天津空天科技产业发展有限公司总经理助理韩振国坦言，这是许多更新后产业载体面临的共性挑战。他观察到，有些城市更新项目前期改造轰轰烈烈，后期运营却对产业生态培育缺乏系统性规划，服务停留在基础物业管理层面，未能真正解决企业发展的深层次需求，导致企业入驻后“水土不服”或难以壮大。
——需从空间重生迈向“活力再造”。同处某城城南地区，更新后的园区街区有的活力满满，有的人气冷落；拥有罕见地质奇观和完整采煤工业系统的矿山公园，却有很多外地游客未曾听说……多位受访者认为，从过往案例看，居民生活、产业商业空间改造提升后，还需注入文化基因、注重功能运营，才能可持续提升社会与经济活力，以城市更新为抓手集聚城市人气。李欣等专家认为，项目后期运营需避免文化符号悬浮、业态需求错配，让改造后的城市板块“活起来”，从而延长城市更新“生命周期”。
发挥合力做好城市更新“后半篇文章”
城市更新非一日之功。受访人士认为，未来可从完善产业服务保障、构建科技创新生态、引导社会资本参与等角度积极开展工作，推动城市更新从“外科手术”转向循环发展与价值跃迁。
一是构建生态，打造科技产业创新集群。多位受访者认为，涉及产业载体的城市更新项目，其价值提升往往需要时间沉淀，不能仅看短期租金回报。“对于天津空天数字产业园这样聚焦前沿硬科技的载体，前期的‘耐心资本’投入和精准产业服务至关重要。我们希望通过培育高成长性企业、打造特色产业集群，实现资产价值的指数级增长和区域创新能级的跃升。”韩振国说。
韩振国认为，应构建“资本链＋产业链＋创新链”的深度融合生态。他介绍，空天数字产业园不仅为企业提供物理空间，更依托国资背景和产业洞见，联合专业投资机构设立了针对空天信息、智能科技等领域的专项产业基金；同时积极对接高校院所核心技术资源，搭建“概念验证—中试熟化—市场应用”的转化平台，主动开放数智园区、低空经济等应用场景。“这种‘基金投资＋技术转化＋场景赋能’的模式，能有效降低科技企业早期风险，加速其成长，最终实现国有资产从‘物理空间’向‘创新生态’的价值跃迁，形成可持续的‘造血’机制。”
二是抓准定位，促进片区特色化、差异化发展。受访者建议，应结合历史文脉、现实风貌、区内优势、上下游配套，确定更新后片区的核心产业、发展方向，并完善配套举措。“宏观上看，和平区建筑文旅和金融板块表现较强；微观上看，津湾广场具有特色建筑风格和便利交通条件。经过反复调研，我们决定将文旅商融合作为津湾广场的主要发展方向。”马跃蒙说。
此外，完善载体服务功能、突出产业特色属性也十分重要。天津轨道交通集团所属天津津轨商业管理有限公司副总经理王欣等介绍，天津国际航运大厦挂牌升级后，不仅联合多家单位成立国际航运集聚区综合服务中心，为企业提供“一站式”服务，还定期组织讲座等活动，促进上下游企业交流合作。“运营方要改变‘房东思维’，从‘找租户’向‘聚产业’转变，通过升级硬环境、优化软环境，吸引优质企业机构落户。”王欣说。
三是共建共享，激发社会资本创新活力。受访者建议，建立完善政府引导、市场运作、公众参与的可持续资金筹措模式，破解城市更新资金瓶颈，实现项目可持续发展。庆有西里社区党委书记崔月梅、袁甲等介绍，在厘清社区周边闲置资产产权的基础上，庆有西里社区引入了元正人和（天津）健康管理有限公司、“津心托”等社会化养老、托育服务机构：由社区提供场地，企业出资装修改造，经营方通过投入社区活动、补贴等方式反哺社区基金，从而更好满足小区日常管理需求，其经验值得借鉴。
“未来可在资金筹措环节探索多元合作模式，畅通‘投、用、管、退’渠道，在政策支撑方面完善配套保障体系，为社会资本搭建规范参与的平台，引导其更有序、更可持续地投入城市更新领域，形成多方共赢的良好格局。”天津市国资委党委书记、主任张勇说。（记者 刘惟真）
本文链接：从完成“物理改造”到激活“化学反应” 城市更新如何做好“后半篇文章”http://www.sushuapos.com/show-5-66177-0.html
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