2024年6月25日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居在北京新云南皇冠假日酒店盛大开启第十三届迈点品牌发展大会。本届大会以“穿越周期”为核心议题，通过三大峰会————旅游住宿论坛、住房租赁论坛、文旅投资论坛，深入探讨行业趋势，分析未来发展方向。大会旨在分享短线战术，探索长期战略配置策略，聚焦品牌价值引领，激活行业发展动能，寻求多元发展路径。
会上，宏昆酒店集团首席品牌官牛书腾带来《坚持长期主义，打造酒店投资新体验》主题分享。
图注：宏昆酒店集团首席品牌官牛书腾
酒店行业一直在变，变的更专业也更卷。对市场的研究和客户需求的把控越来越精准，产品服务的设计设定越来越合理，对成本控制和收益管理的需求越来越精细化。与此同时，越来越多的酒店进入市场，赛道变得更加拥挤，酒店开业到运营期的竞争更加激烈。在此“又专又卷”的变化下，有几个问题常常被拿来讨论：当下经营一家酒店到底是容易还是难？开酒店到底赚不赚钱？对此，牛书腾认为，后期经营好不好做，赚不赚钱，很大程度上取决于在投资时怎么选。
一是选对位置和物业。
牛书腾认为应该重新思考对于好位置的定义。除了追求临街店铺和核心商圈以外，还应该考虑流量是否充足、客源的消费力和酒店是否匹配、客源的结构是否多元健康、居住的客源在未来三五年是否有外迁的风险、当地的酒店供应是否饱和过剩，目标物业租金是否炒作过商业价值等因素。
二是选对搭档。
搭档之一就是店总，市场上不缺店总，但是缺好店总。牛书腾举例道：“我们3月份在天津接手一家酒店，五一的房间已经被订满，分析下来全部是低价订单，找到店总沟通却不知道其原因。酒店集团流水线培养出来大量的店总，脱离原来的管理体系后，没有监管、指导、补位，往往变得顾此失彼。”
另一个搭档则是有实力的管理公司及背后靠谱的管理模式。
首先是基于投资回报谈合作。如果不考虑前期投资的多少，只谈经营利润依然是耍流氓。牛书腾认为，出租率最高的未必收益最好，投资多不代表回本快。投资回报作为综合指标，和每一个单项经营指标都有关系，但又有本质的区别。
其次是管理公司与品牌方风险共担。过去管理公司和品牌方属于合作的优势地位，往往对条款避而不谈。随着合作模式转变，业主的话语权逐渐增强。牛书腾将宏昆的创新模式总结为一句话：“我们经营回报周期，同时回报周期和大家做对赌，如果达不成不收管理费”。
牛书腾表示，宏昆实行一店一策目标。任何项目谈合作之前，先基于投资额、资金水平能够达成的收益，导出投资收益周期，如果吻合就合作，如果不吻合就坦诚相告。在谈指标时，会与运营负责人和开发负责人共同探讨，以保证指标能落地。指标制定后，一是会应用到投资人对赌协议，将投资回报年限清晰的写在协议中，约定达不成，在整个管理期内不收取任何的管理费用；二是应用给店主的激励，如果完成的好，会给到店总当下以及长期规划的奖励。同时为店总设立二层激励，如果能够如期达成回报，可以入股酒店成为股东。既有当下的奖励，也有中长期发展规划的设定。
在此投资模式下，能达成三重利好：一是管理公司会把每一个加盟店当成直营店经营；二是用强有力的激励制度，强化人才引力，优中选优为每一个项目找到合适的店总；三是通过激励制度，激发运营团队的主观能动性，创造增量收益，并且通过增量的分配深度连接店总、业主、管理公司，实现长期同行。
最后是有增量收入的实力。评估一家管理公司有没有创造增量收入的能力，除了经营数据，也要看到当下门店的经营水平。宏昆酒店集团扎根服务行业30年，在北京市场已经是网红品牌，长期和故宫、环球并列在大众点评网站前三名。最近三四年，宏昆进军中端连锁市场，已孵化三个中端酒店品牌，其中朗丽兹连续18个月排名华北第一，3年扩张100多个店。“规模不是当下的第一追求，我们内部喊出来开一家成一家的经营口号，希望通过这样的节奏对内能够锤炼经营酒店的能力，对外想通过做一家成一家结果的能力，夯实在市场上的全运营口碑。”
最后，牛书腾强调，现在想要找的合作伙伴，更多是希望有坚持长期主义，愿意把酒店当做是实体经营的合作伙伴。“我们自己在营的酒店表现怎么样？我用四个数据做回答：超过2000万的有效会员；能够给门店带来超过60%的订单；90%标准店综合网评分超4.85分；95%的门店具有很好的盈利能力，为什么不是100%？因为我们在进入行业的时候也踩过坑，拿过一些租金过高的物业。所以我用试错的经验劝告各位，拿物业一定要基于投资回报测算实际价值。”
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