2024年6月25日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居在北京新云南皇冠假日酒店盛大开启第十三届迈点品牌发展大会。本届大会以“穿越周期”为核心议题，通过三大峰会——旅游住宿论坛、住房租赁论坛、文旅投资论坛，深入探讨行业趋势，分析未来发展方向。大会旨在分享短线战术，探索长期战略配置策略，聚焦品牌价值引领，激活行业发展动能，寻求多元发展路径。
会上，君亭酒店集团董事长、总裁朱晓東以《进入“中长跑时代”，中高端酒店的破局可能》为题，分享君亭酒店集团存量酒店更新与价值重塑实践。
君亭酒店集团董事长、总裁朱晓東
酒店行业进入“存量常态化”新时代
自上个世纪80年代开始，中国酒店业发展经历了从星级酒店、经济型酒店、中端酒店、中高端酒店的不同品类蓬勃发展阶段。进入2023年以后，酒店产品及酒店业会发生怎样的变化呢?朱晓東给出的关键词是多元化，比如下沉市场新兴地区、三四星级酒店旧改、目的地酒店、民宿集群等等。
同时，随着酒店住宿新增供给放缓以及商业地产供需转折带来的结构性调整窗口，例如以写字楼为代表的商业地产空置率持续走高，全市场核心都具有较大的存量资产盘活压力。
从行业内外部发展需要来看，酒店行业步入“存量常态化”新时代。
就存量资产改造的分类有几类，一类本身就是酒店，到翻新运营的状态;另外还有一些是具有特殊历史意义的建筑，甚至有的是文保建筑、遗产建筑;再是写字楼的改造，可能会包括工厂商场的物业;以及其他存量物业形态。
“这一轮旧改，让我们更回归到酒店设计和运营的本初，酒店要自身创造价值，而不是像过去很多商业地产的项目，酒店作为附加值去赋能到其他商业地产，包括商业的价值或者写字楼，甚至是赋能到房地产开发的住宿业态价值的功能，我希望从现在开始进入到未来存量市场换新的时候，我们更多要考虑酒店本身能够去创造什么样的价值，让它更好可持续的发展。”朱晓東表示，存量资产价值重塑包括：一方面，存量资产改造成酒店的常规分类;另一方面，改造为酒店业态，资产活化新生。
酒店改造关键实操流程包含五大维度：一是，存量楼宇评估，从现有功能规划勘测、平面图纸初步规划、建筑坪效评估、机电设施设运营评估等;二是，改造可行性分析，主要是建筑拆改可行性和政策合规性;三是，项目重新定位，内容涉及酒店档次、酒店规模、酒店在楼宇中的区位、人行与车行动线、客房/餐饮/康娱规划规划、后勤规划;四是在设计与改造工程阶段，从概念设计、深入的建筑结构评估及设计方案深化、政府及主管机关单位沟通、原有设施拆除、样板间制作、大面积施工等多维度的落地执行;五是在运营与管理阶段，重点关注动态融入城市社区发展、根植于建筑原有背景及历史、发扬在地文化、克服改造遗留弱点、为改造建筑植入全新活力。
新质生产力探索及存量改造实践案例
近年来，新质生产力已经成为酒店发展的重要方向。朱晓東表示：“新质生产力，我们对新质生产力的理解是建立新型的生产关系，通过科技技术的提升，来提升整个酒店质量可持续发展，具有高科技、高效能、高质量的特征，符合新的发展生产力。”
总部位于杭州的君亭酒店集团，于2021年9月份在深交所A板上市，目前拥有10个酒店品牌。在品牌发展过程中，君亭旗下品牌也做了非常多存量市场旧改项目的实践。
老旧酒店翻新改造案例——浙江世贸君澜大饭店，于1998年开业，在2023年通过建筑外立面、广场景观酒店大堂、中餐厅、世贸宴会厅和客房等空间的有序更新，向“新”而生。在公共区域留白，在户外区域增强邻里社群，塑造艺术感的生活方式，打造符合中国本土文化传承和情绪表达的品质空间。翻新之后，酒店房价达到1000元以上。
古建筑改造案例——南京夜泊秦淮君亭酒店·棋峰试馆。其物业前身棋峰试馆，为江苏省文保单位。清嘉庆年间，安徽泾县黄田村人朱棋峰筹资所建，给其族人来江南贡院参加科举考试投宿所用，建筑本身拥有200多年历史是目前南京一处保存下来的“品”字形江南河房建筑，也是目前已发现的南京唯--处保存完好的“科举试馆’。改造后房价超过1500元。
古建筑改造案例——北京华侨夜泊君亭酒店，酒店前身为北京华侨饭店，是由爱国侨领何香凝女士倡议、著名建筑学家梁思成先生领导设计建造中式风格庭院酒店。酒店开业以来，曾接待过多个国家的领导人、国内外重要团体，被誉为华人华侨之家。建筑采用中国传统的大屋顶形式，绿色琉璃瓦镶顶，飞檐翘角、金漆彩画、庄重辉煌，具有浓郁的民族风格。改造后，酒店房价超过900元。
写字楼改造案例——重庆海航保利国际中心Pagoda君亭设计酒店，重庆渝中区民生路235号附1号海航保利国际中心具有深厚的历史文化底蕴，直至21世纪原址重建的海航保利国际中心(现供销大集保利国际中心)，改造区位为大厦原作为办公业态的45层-57层部分楼层，拥有360度全景视野、可尽揽重庆两江六岸山城风光，通过重新定位为国际超甲级超高层写字楼改造酒店以及利用装配式建筑，达到坪效提升，改造后房价超过900元。
写字楼改造案例——成都 Pagoda君亭设计酒店，该项目原为成都西部文化产业中心大楼，位于繁华市中心春熙路太古里商业街区，国金中心IFS和远洋太古里购物中心均在300米范围内，购物、悠闲、娱乐和艺赏可信步抵达。酒店位于大楼30层以上，是现代建筑与当代艺术文化融合的典范之作。以智能科技与新媒体数字艺术诠释艺术旅居，将地域文化元素与时尚生活内容融入设计，呈现舒适优雅的高端城市生活方式。改造后，平均房价超过850元。
乡村振兴及其他改造——浙江永康景澜·岩下宿集，该项目位于浙江金华永康，在以“程振兴旅社”旧址(原国民党浙江省国民通讯社旧址)为核心的岩下老街内打造出充满民国特色的“景澜·岩下宿集”老街依山傍水，风景秀丽;抬头可观丹霞奇景，低头可赏民国风情，兼具烟火与诗意，是一条发展形成于明清时期的村落古街。
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