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2015-2025，一部中国住房租赁业的“进化简史”

发布时间: 2025-04-26 10:25:37 来源：

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图源：迈点

盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大的自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。

——2025年政府工作报告

当“租购并举”首次写入政府工作报告，一场关乎亿万城市居民“住有所居”的深刻变革就此启幕。

在2015至2024年间，从中央到地方，政策持续加码：市场秩序规范、租赁住房用地供应、保障性租赁住房试点、保租房公募REITs推进……住房租赁从边缘化的市场缝隙，跃升为国家住房体系的重要支柱，持续推动着住房租赁市场的发展与转型。

十年风雨，见证行业变迁

政策驱动

市场分化

模式迭代

站在2025“十四五”规划的收官节点回望，从早期的野蛮生长到现在的理性回归，从单一包租模式到资管分离的生态重构，从资本密集的流量争夺到ESG导向的长效运营，从培育住房租赁市场到扩大保障性租赁住房供给，这些转变，共同书写了一部中国住房租赁行业的“进化简史”。

政策是住房租赁行业发展的核心驱动力，从侧重激活市场活力，到强化规范与风险防控，再到以保租房为核心解决民生问题，经历了“初步探索”和“体系化构建”，如今已逐步形成“市场+保障”双轨制。

// 2015-2018年

政策破冰与试点探索

【租购并举租赁用地 N+1争议】

2015年底首次提出“租购并举”；2017年12城试点租赁住房用地供应，上海推出纯租赁地块，开启土地供应新模式；地方试点“N+1”隔断模式，但因消防标准模糊引发争议。

// 2019-2020年

规范整顿与疫情冲击

【合规整顿资金监管疫情纾困】

北京严查群租房；疫情期推出公积金付房租、租金减免等纾困政策。

// 2021-2024年

公募REITs与长效机制

【保租房REITs ESG转型长效机制】

保障性租赁住房纳入公募REITs试点；“十四五”规划明确保租房建设目标，ESG成为行业新标准。

图源：迈点

市场主体从“单一主导”转向“多元协同竞争”，国家队成为保租房核心力量，地产系和运营商系聚焦品质化运营，科技公司通过技术赋能降本增效。

// 2015-2018年

创业系主导，模式试错

【资本狂热快速扩张风险高企】

以包租模式快速扩张，依赖租金差盈利，但过度依赖资本输血。

// 2019-2020年

地产系与中介系入局

【资源整合重资产布局头部集中】

地产系凭借土地和资金优势抢占市场份额，中介系强化存量房运营，但部分企业因盲目扩张陷入亏损。

// 2021-2024年

国资主导，多元协同

【国资主导轻资产运营双轨制格局】

国企主导保租房建设与运营，市场化品牌转向细分赛道，形成“国企保民生+民企做增值”格局。

图源：迈点

产品迭代始终围绕“需求升级”，从单一居住功能转向全场景服务，社群生态和智慧化成为差异化竞争关键。

// 2015-2018年

标准化产品主导

【青年公寓高坪效同质化】

以青年白领公寓为主，聚焦“高坪效”运营，但同质化严重，租客个性化需求被忽视。

// 2019-2020年

细分赛道崛起，社群化探索

【社群运营跨界合作体验升级】

蓝领公寓、家庭型公寓等产品逐步涌现，同时探索社群运营与跨界合作，尝试打破单一居住场景的局限性。

// 2021-2024年

场景化与可持续融合

【绿色建筑宠物友好场景生态】

居住场景从单一功能向“生活+工作+社交”生态化升级。

图源：迈点

资产管理从“粗放扩张”转向“精细化运营+资本化运作”，REITs成为核心驱动力。

// 2015-2018年

包租模式主导，盈利单一

【包租模式租金差盈利资金链风险】

轻资产包租依赖租金差，资金链风险高企。

// 2019-2020年

轻重并举尝试，利益博弈

【轻资产输出资管分离权责冲突】

部分企业转向轻资产输出，但资产方与运营方矛盾突出。

// 2021-2024年

REITs驱动闭环，效率优先

【REITs闭环 资产效率全周期运营】

公募REITs打通退出通道，国企主导保租房REITs发行。

图源：迈点

2015-2024年，中国住房租赁行业历经资本驱动→暴雷出清→高质量发展三阶段，逐步从野蛮生长回归民生本质。

// 2015-2018年

市场快速扩张

【资本狂飙模式试错国际垄断】

资本驱动品牌爆发（自如、蛋壳、青客、魔方等），国际品牌垄断服务式公寓（雅诗阁、盛捷、万豪行政公寓）。

// 2019-2020年

行业洗牌调整

【暴雷潮涌国企试水强监管】

暴雷潮引发行业信任危机（青客、蛋壳），地产系站稳头部、加大布局（冠寓、瓴寓），保障性租赁住房政策推动地方国企试水。

// 2021-2024年

格局重构与高质量发展

【国资主导细分深耕运营为王】

国资系崛起，市场格局固化（美寓、城投宽庭、承寓等），同时行业集中化，投资趋于理性。

作为中国住房租赁行业发展的长期见证者与参与者，迈点自2011年首创品牌价值评估体系——MBI（迈点品牌指数），以数据为核心，通过多维动态评估体系，实现对行业全品类品牌的指数化追踪，赋能行业高质量发展。

历经14年市场周期与政策迭代的验证，MBI数据库记录了不同背景品牌的沉浮轨迹。迈点从多个维度梳理了2016-2024年间行业头部品牌的发展变化，以榜单排名展示品牌的地位与表现。

未来征程，向内变向外为

市场动态

品牌建设

资产盘活

站在新起点，迈点将聚焦行业热点话题，于2025年6月19日在北京诺金酒店举办第十四届迈点品牌发展大会。届时，各界精英人士齐聚一堂，共襄行业盛举。

作为大会核心论坛之一，中国住房租赁品牌论坛备受瞩目。论坛将紧扣品牌建设、金融资源、用户需求、资产盘活等行业焦点话题，搭建资源互通、模式共创的生态平台，助力行业在REITs常态化、消费升级与数字化转型的浪潮中把握先机。

中国住房租赁品牌论坛

2025年6月19日

北京诺金酒店

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活动咨询：吕女士 18356174946

第十四届迈点品牌发展大会

简介：本届大会聚焦大文旅品牌运营和投资发展，以县域政府、文旅集团、旅游住宿及住房租赁四大细分板块为核心，汇聚行业顶尖智慧，精准锚定市场走向，剖析品牌战略，预测发展趋势，为行业发展提供前瞻视野与创新思路，推动文旅品牌升级与价值跃升。

同期论坛及盛典

　　近日，加拿大多伦多市官方旅游推广机构Destination Toronto，宣布Andrew Weir将于5月1日起成为新任总裁兼CEO。Weir此前是该组织的执行副总裁，曾领导战略合作伙伴关系，在旅游业有着丰富的经验。他将领导该组织举办2026 　　中国上海，2024年4月29日 - 希尔顿集团旗下高端精选服务品牌希尔顿花园酒店在华业务发展签约记录屡破新高，于 2024年前三个月达成30个项目签约，品牌将进驻到12个全新目的地，包括鄂尔多斯、泰州、湛江、承德等地，进一步近日，大连万达商业管理集团股份有限公司发布公司债券年度报告。报告期内，大连万达商管营业收入从493.14亿元提升至523.25亿元，毛利率62.21%。其中，酒店运营业务收入上升77.88%，成本上升60.15%，毛利率增长27.83个百分点。其近日，爱彼迎 CEO Brian Chesky表示，公司未来不会推出基于积分的忠诚度计划，而是考虑用更个性化的方式奖励忠实客户，如亚马逊Prime付费会员模式。近年来，Airbnb多次考虑推出忠诚度计划，但尚未确定具体方案。近日，沙特首家艾迪逊品牌酒店——吉达艾迪逊酒店全新揭幕。酒店拥有52间客房和11间套房，包括两间顶层公寓、一个带游泳池的屋顶露台、水疗中心、健身房，以及两个休息室和一间招牌餐厅。据了解，酒店地处吉达滨海大道（Jeddah 5月7日，据阿里资产拍卖网显示，三亚市天涯区南边海路113-2号三亚南海方舟旅游度假酒店（又名金都蔚景温德姆酒）将于6月11日公开拍卖，起拍价5.25亿元，评估价5.84亿元。据了解，金都蔚景温德姆酒证载土地面积10684.36㎡，总建筑面积。

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