21世纪经济报道记者李莎 北京报道 沿着青石廊道缓步前行，常惠（化名）仿佛置身时光折叠空间，背后是讲述宣南文化的康有为故居，正前方是商铺林立的现代街巷。
“古今交融是大吉巷最特别的地方，沿着廊道往前走，就能从历史穿越到现代。”常惠从北京大兴慕名而来，站在红色大吉猫雕塑下，她向21世纪经济报道记者讲述着对大吉巷的印象。
大吉巷地处宣南文化核心区，毗邻南中轴线，与故宫直线距离仅2.8公里，区域内有康有为故居、米市胡同29号院楼房、《每周评论》旧址等成片式文物建筑，是北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新项目。
大吉巷更新改造工作由中海地产主导，是首都核心功能区少有的由企业主导的城市更新项目。历经9年改造，大吉巷成为集文保、商业、商办、绿地为一体的综合体。5月25日，项目正式开业，开业当天吸引了20万人次客流，至今总客流量已超200万人次，成为北京城市更新项目中的创新实践样本。
士人风骨与市井烟火交织
“大吉之新，当以宣南文化为底色，让士人风骨、市井烟火、梨园雅韵在街巷间连绵生长。”大吉巷城市更新展厅的序言如是写道。
宣南地区是北京城市的肇始之域，往前可以追溯到三千多年前，西周诸侯国蓟国建都蓟城。明代在北京外城分设8个坊，其中之一即宣南坊，这是“宣南”作为城区中一个地理空间名称的开始。到清代，人们逐渐将宣武门南和外城西部更广阔的地区称为宣南。宣南是清代汉族官宦士人的聚居区，宣南士乡由此形成，并逐渐发展出以士文化为核心的宣南文化，包括城建、民俗、商业、戏曲、会馆等诸多方面。
大吉巷位于宣南文化核心区，其中的文保区主要分布在项目西北侧约3000平方米的范围，康有为故居、米市胡同29号院楼房、《每周评论》旧址、观音院过街楼等文物均坐落其间。其中康有为故居为北京市级（省级）文物，另外3处建筑为普查登记在册的文物。在岁月侵蚀下，文保区建筑出现墙面风化剥落、门窗残损、木构屋架变形等情况，破损严重，亟待新生。
文保区的更新改造工作主要由中海地产负责，中海地产北京新城公司大吉商办商业地块项目总监白云鹏向21世纪经济报道记者表示，中海遵循修旧如旧、守住历史建筑保护底线的要求，找到曾在此居住几十年的原南海会馆后人麦祖荫，并请他绘制了13个院落的复原图。在此基础上，多方搜集历史照片，结合老县志进行研究，力求精准还原文物，重现其历史风貌和文化价值。同时，借助现代数字化技术进行精细化修缮，实现胡同肌理、四合院格局的良好保留。
修缮后的老便宜坊旧址（李莎摄 下同）
在施工工序设计方面，白云鹏表示，中海以“一房一议”为原则，通过现场勘查与历史资料交叉对比，系统分析文物残损问题与病害成因，制定修缮方案。聚焦“墙体、木结构、屋面、阶条石、地面铺装”五大核心要素，分层、分类提出工艺对策。
和静是北京市建筑设计研究院股份有限公司第十建筑设计院院长，也是大吉巷城市更新项目的设计总负责人，他向21世纪经济报道记者表示，大吉巷历史文物建筑修缮和更新经过文物专家现场指导，通过严格评估程序，分门别类确定可以继续使用或需要更换的建筑材料，严格按照建筑原始风貌进行复原。修缮过程中，很多建筑内部的房梁和构件、门前台阶和部分砖块等都得以保留。
改造更新团队前期通过对重点历史文物建筑进行精细化评估、编码分类，挖掘出48处有保护价值的院落，61处一般传统院落，9处珍贵历史构筑物，5条传统胡同。通过针对性修缮，为城市文化遗产保护提供了实践范本。
白云鹏表示，依据历史建筑性质及特点，中海将更新后的文保区建筑分为非活化利用类与可活化利用类。前者如康有为故居，定期在其间举办展览并向社会免费开放，在实际使用中偏向公益和社会传播；后者则可以适当进行经营活化利用，比如引入咖啡店、花店等符合文保区更新要求的业态。
ONSITEEE是开在文保区的一家咖啡店，门店负责人管新宇向21世纪经济报道记者表示，大吉巷融入了文保元素，体现了北京的传统文化和四合院的建筑风格，这也是他们入驻时的重要考量。
为了更好与文保区相融合，ONSITEEE将与康有为故居相关的广东舞狮、冰糖葫芦和豌豆黄等北京传统小吃等元素与咖啡结合，推出大吉巷门店独有的特调产品。在管新宇看来，这也是中西文化融合的一个切口。
和静表示，大吉巷通过引入一些具备商业活力的品牌，在历史建筑中办展览等方式，帮助居民了解与历史和文物相关故事，唤起大家对传统历史文化的喜爱，这对于其他历史建筑的城市更新而言有一定借鉴意义。
将文化IP引入商业街区
“旧的建筑保留得挺好，新的建筑又挺现代，两种建筑穿插起来，形成了一道独特的风景线。”前不久一个天气晴好的傍晚，在康有为故居前漫步的叶滕（化名）向21世纪经济报道记者感慨。他从子女处听说大吉巷开业的消息，特意从陶然亭过来“打卡”。时间的指针刚划到盛夏，叶滕已经开始期待来年春暖花开时到大吉巷拍照的情景。
太阳西斜、暑气渐消，当天康有为故居闭馆之后，仍不时有往来的游客在故居门前驻足，查看简介，拍照留念。不止如此，《每周评论》印刷机雕塑、老便宜坊旧址等，也成为热门“打卡”点位。不少游客游览完文保区之后，会沿着通道进入商业街区游览、就餐或购物。
康有为故居闭馆后在门前驻足的行人
“大吉巷之所以成功，除了项目自身的建筑空间特色之外，将康有为故居等文化IP引入商业街区也是重要的影响因素。”和静分析称。因为文物的存在，大吉巷在规划设计过程中打破传统商业建筑单一流线的做法，在米市胡同、康有为故居和商业开放街区之间打造了多条类似胡同的通道，构建网状商业结构，这种设计可以有效引导与文物相关的客流进入商业街区。
“我认为，这也是对文物活化有效利用的一次有益探索，既起到宣传推广传统历史文化的作用，又能为商业街区带来活力。”和静说。
置身大吉巷不难发现，在文物建筑与现代商业、写字楼之间，还有一排新建的合院式建筑。“俯瞰大吉巷，文保建筑群实际上向东、向北、向南呈现‘C’字形，目前大吉巷一层合院商业的部分都在文保建筑控制区内。”和静表示，这是充分尊重历史文脉肌理，同时又结合现代商业功能特点的规划形态。
文物建筑是大吉巷的特色和优势，但在规划设计方面也会面临一些限制，比如文保建筑控制区在建筑高度、建筑风貌等方面存在一定的硬性要求，在建设开发指标上有一些限制条件。
和静表示，首先，建筑高度设计要遵循与文物保护区保持基本一致的原则，避免从文物保护区直接过渡到办公楼区域（即45米高度部分）时出现视觉上的突兀感。另外，控制区的保护范围超过50米，从文物区到办公楼区保留一定的距离和景深，这对于拓展文物保护区的城市肌理很有帮助。
其次，临近文物保护区的一侧，要严格按照传统北京民居的风貌制式来设计，与文保区相呼应。朝向办公楼的一侧，则运用现代符号演绎传统样式的设计手法，实现比较平稳的过渡。在东侧商业立面上，就形成了现代和古典相融合的建筑风格，也能较好地与东侧办公楼进行融合。
文保区与现代商业区之间的通道
另外，在设计合院商业的体量和肌理时，也参照了原有的老地图，吸收了部分原有城市肌理的主要元素。力求新建的合院商业能够与传统文保区在建筑体量和街巷空间上起到很好的延续作用。
东方境便是合院商业中的一家，与康有为故居一路之隔。这是东方境的首店，门店定位为新中式美学空间，主营新中式服装。
“我一直觉得北京四合院是最有文化氛围的空间，但在大吉巷之前我没有找到特别理想的院子开店。”东方境北京旗舰店主理人刘盈铄向21世纪经济报道记者表示，大吉巷过渡区的建筑保留了四合院的风格，实现文化与商业的并行，既有文化传承，也有时尚感，这与东方境的品牌理念非常契合。
世邦魏理仕华北区战略顾问部资深经理张弘明向21世纪经济报道记者表示，大吉巷探索出一条在不破坏历史风貌的前提下，将文物建筑与现代商业有机结合的路径。这要求城市更新项目在规划初期就深入研究历史文脉，尊重原有肌理，并通过创新设计和运营，赋予老建筑新生命，使其成为商业项目的独特竞争力。
向地下要空间，向大众开放
“大吉巷像是古色古香版的三里屯，都是商业街区的设计，层次感丰富，既有地上的部分，也有地下的部分，四合院屋檐、灰色瓦片等传统元素的融入，又为这个新开业的商业街区增加了别样的韵味。”经常逛街的“00后”顾娅（化名）向21世纪经济报道记者讲述她眼中的大吉巷。在社交媒体平台上，也有人将这里戏称为“菜古里”、“南里屯”。
大吉巷位于首都功能核心区，新建建筑限高45米，这也给项目开发带来一定制约。在这样的背景下，白云鹏表示，中海建立了“地面守形制，地下求发展的立体开发模式”，地面建筑单层布局，地下空间在不破坏原有文保区城市肌理的前提下，实现最大限度的挖掘与利用。
除了地面建筑之外，地下一层和地下二层是大吉巷的主要商业空间所在。地下一层与菜市口地铁站直接连通，可以实现从地铁到商业的无缝对接。白云鹏表示，向下要空间的建设思路，也减轻了对周边居民的噪声干扰。
大吉巷占地面积36万平方米，项目四周都没有建围墙。包括首层、地下一层、地下二层、东侧下沉城市公园等区域在内，项目约70%的用地面积均向城市开放，原则上市民可以在其间贯穿活动。
大吉巷街景
这种下沉式、大面积向社会开放的设计，在首都功能核心区的城市更新项目中并不多见。和静表示，改造类的城市更新项目，一般都会选择在原有的建筑和物业管理范围内去操作，不太会把诸如首层空间或者地下空间主动向城市开放；传统办公类或者非商业类的新建项目，也很难做到完全向城市开放。
和静解释称，大吉巷项目占地面积较大，又处于比较重要的城市空间节点，这种城市空间的开放，对于首都功能核心区补足配套短板、促进消费升级都有很重要的示范作用，是在首都功能核心区做商业综合体项目的有益实践。
“如果把大吉巷做成传统盒子商业，就会受到多方面的限制，成为一个较为封闭的空间。对于地处首都功能核心区的项目而言，不只是要考虑对项目本身的益处，最大限度开放建筑空间，对城市的贡献可能更大。”和静说。
白云鹏表示，大吉巷把文物保护区、绿地、城市肌理织补区、二类建控区、下沉商业街区、首层连廊、台地型城市绿地等与城市公共空间联通融为一体，营造集休闲、商业、办公为一体的无障碍传统街坊式开放城市空间，这也是大吉巷项目比较重要的设计思路。
张弘明认为，大吉巷结合项目自身优势和品牌招商的聚合效应，将周边生态绿地、口袋公园等公共空间融入商业设计，创造出可供市民休闲、社交、亲近自然的“城市绿肺”，这不仅提升了项目的环境品质，也增强了项目的公共属性和社区凝聚力。
白云鹏表示，中海创新老城区更新模式，最大限度地开放城市空间，补齐区域配套短板，打造消费新磁场，让老城重现生机。这不仅焕新了城市界面功能，还通过更新民生保障、文化传承和生态环境的提升，以及产业布局和空间结构的优化，增强了区域发展的内生动力，实现更新改造、产业升级与绿色发展的综合性目标，让老城“活”下来，“火”起来。
老建筑与新潮牌的碰撞
“大吉巷位于北京菜市口这一传统文化区域，此前区域内缺乏大型、高品质的商业综合体。”张弘明表示，大吉巷的出现，有效填补了城南区域的商业空白，为周边居民和游客提供了新的休闲消费去处。
大吉巷商业面积为8万平方米，其间分布着150余个品牌，既有东方境、诸如是等中式美学品牌，也有MUJI、RE而意、丽卡宠物等多维生活方式品牌，以及俏东北、有雲、杏花堂等特色餐饮品牌。
“其中超50%是首店及定制店。”中海地产北京商管公司集中商业管理部总监付翔向21世纪经济报道记者表示。
张弘明指出，首店具备稀缺性、体验感和话题性等差异化优势，可以有效提升项目的客流和停留时间，同时带动其他业态的发展。首店经济的蓬勃发展，已成为激活商业项目活力和促进消费的重要组成部分。对于大吉巷这样的城市更新项目而言，首店的作用尤为显著，增强了项目的新鲜感和吸引力，是迅速聚集人气的关键因素之一。
大吉巷街景
在谈论大吉巷开业后的表现时，“超预期”成为受访对象使用的高频词。“这边的客流量超出了我们的预期，项目开业当天我估计有将近1万人进店，那天我们六七位店员忙得不可开交。目前我们对自然客流量非常有信心。”刘盈铄说。
ONSITEEE随大吉巷一起开业，管新宇表示，开业至今，门店的人流量与北京近期的天气类似，每天客流量都很高，甚至超出预期。消费者年龄跨度大，有年轻人，也有老人，很多周边老街坊也会来。
瑅瑚小馆是大吉巷合院商业中的一家，门店面积400平方米，共118个餐位。店长孟艳东向21世纪经济报道记者表示，开业前，运营方对门店的营收预期是工作日4万元、节假日6—8万元，月营业额达到150万元左右。开业后，工作日实际营收达到6万元左右，节假日营收约8万元。由于经营超预期，门店的人员配置也从最初定编的36人增加到48人。
“很多顾客会第二次、第三次到店，定包间的客人也很多。”孟艳东表示，门店在运营过程中也有一些策略调整，比如最初的定位偏小资、价位略微偏高。但营业过程中居民餐更受欢迎，消费者对门店的认可也高于预期，其后门店定位调整，先把价位适中的品质家庭餐做好，尤其是针对节假日的家庭聚餐。
大吉巷距离西单、前门商圈都不远，经过调研和客群分析，结合自身体量等情况，大吉巷将核心客群锁定为周边三公里人群。但开业之后，大吉巷的客群已远超这一范围。在走访过程中，记者发现，除了周边居民，还有不少从海淀、朝阳、昌平、大兴等区域专程前来的居民，还有外地游客。
付翔表示，大吉巷用文化适配打造沉浸式体验，老建筑加新潮牌的碰撞，让传统可逛可玩，也展现了北京商业的无限可能。开业首日，项目吸引了20万人次客流，端午节客流量达到22万人次。
从建设到运营，张弘明表示，城市更新项目要保持一定热度，需要持续进行业态创新与品牌更新，强化社区互动与在地文化融合，打造开放共享的公共空间，持续维护和拓展项目内的绿化空间，提升项目整体吸引力和宜居性。
聚焦商业运营，付翔表示，未来大吉巷将充分联动政府及品牌资源，打造场景打卡、品牌促销、文化展览及实体演艺等活动，用灵活的非标运营来保持项目热度。
大吉巷的下沉广场
今年5月，《关于持续推进城市更新行动的意见》印发，对城市更新作出系统全面部署。该文件提出，要推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升，因地制宜打造一批活力街区。改造提升商业步行街和旧商业街区，完善配套设施，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富商业业态，创新消费场景，推动文旅产业赋能城市更新。
和静表示，北京城市更新的多数地块存在相对零散、面积较小的特点，没有太多空间去做整体的配套考虑。大吉片区情况则有所不同，包括大吉巷在内，大吉危改片区范围较大，涉及住宅、办公商业综合体，传统平房院落保护区等多种建筑功能。中海地产对该片区实施整体改造，通过各种功能的组合串联，形成办公、居住、商业、城市公园等系统有机的循环体系，同时为周边城市配套提供有效补充，这对于城市更新而言，是一次非常好的实践尝试。
在业内人士看来，北京城市更新项目大都由政府主导，在城市面貌改善、城市界面更新等片区焕新效果方面起到很大作用，但在土地性质、产权方式、经营利用等方面也面临一定限制。地产商或者说第三方主导的城市更新，除了关注片区焕新效果外，更加关注项目经营平衡性以及运营可持续性，这种方式或许对未来探索城市更新方向更为有利，大吉巷的城市更新实践可以给未来城市更新模式带来一些有益的参考和借鉴。
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