从2023年 “14号文”的发布，到2023年年底中央经济工作会议，再到2024年的两会，通过保障房建设、城中村改造、平急两用基础设施“三大工程”构建房地产发展新模式受到中央高度重视，其中保障性租赁住房是解决新市民、新青年住房问题的重要手段，对完善“保障+市场”的住房供应体系和“租购并举”制度具有重要意义。重点城市政府工作报告中也已披露了2024年保障性租赁住房筹集计划，稳步实现“十四五”规划目标。
一、保障性租赁住房的发展背景
1、保障性租赁住房的由来
2020年中央经济工作会议正式提出加大保障性租赁住房建设力度，保障性租赁住房正式成为保障体系的重要组成部分；2021年国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。
保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
2、政策支持
住房问题关乎民生福祉，近几年的政府工作报告中，“加大保障性住房建设和供给”多次被提及。今年两会虽未提及长租公寓，但目前长租公寓“纳保”已成为保障性租赁住房重要的筹集渠道之一。随着政策的不断落地以及租住观念的变化，保障性租赁住房以其低于市场价格的租金得到租客的青睐，着力解决新市民、新青年的租房问题，满足居民的刚性住房需求。
二、杭州市保障性租赁住房筹集与运营情况分析
1、保障性租赁住房筹集情况
依据《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》，杭州市“十四五”期间力争建设筹集保障性租赁住房33万套（间），截至2023年底，已累计筹集23.3万套（间），累计完成十四五规划目标的71%，其中2023年完成8.7万套（间），占十四五规划目标的26%，2024年计划筹集6万套（间），占十四五规划目标的18%，加上2024年的完成量，预计到今年年底可完成十四五规划目标的89%。
与其他重点城市对比来看，杭州市保障性租赁住房筹集量截至2023年累计完成率处较高水平。各城市累计完成率位于55%-70%，其中，杭州市和上海市筹集进度较快，达成70%的完成率。据国家统计局公布的数据，全国2023年筹集保障性租赁住房213万套（间），截至2023年累计筹集573万套（间），累计完成十四五目标的66%。
2、保障性租赁住房运营情况
（1）整体分布
根据杭州市住房保障和房产管理局显示，目前正在运营的保障性租赁住房共有72个项目4.86万套房源，项目分布区域广泛，主要集中在拱墅区（占比31.4%）、钱塘区（占比16.2%）、上城区（占比16.1%）、萧山区（12%），这四个区房源合计占总房源的75.7%。
（2）户型分布
保障性租赁住房户型主要聚焦一居室和两居室的小户型，一居室和两居室的占比超过60%，此外，适当配置三居室及以上的大户型、多人间的宿舍型、夫妻标准房、家庭房等户型，满足租户多样化的租赁需求。
（3）筹集渠道
杭州市保障性租赁住房的筹集渠道主要有集体经营性建设用地新建、非居住存量房屋改建、产业园区新建、蓝领公寓转化、长租公寓纳保等多种方式；目前，存量盘活是保障性租赁住房筹集的主要途径。
例如，南北盛德·泊寓北辰店就属于集中式长租公寓转化类项目，项目位于余杭区，离地铁站、公交站近，交通便捷，周边商场、美食街等商业配套齐全，便于租客生活和工作。
景芳蓝领公寓是上城区充分挖掘、利用存量集体经营性建设用地新建的蓝领公寓项目。公寓所在地原为集体经营性建设用地，长期受限于地块面积及区域位置，利用效率低下，通过建设蓝领公寓并纳入保障性租赁住房管理，有效盘活闲置土地资源。目前，景芳蓝领公寓出租率常年保持在98%以上，不仅有效缓解了周边外来务工人员的居住需求，还给集体经济注入新的活力。
三、小结
保障性租赁住房是民生工程、民心工程的重要组成部分，当前，杭州市保障性租赁住房筹集进度在各城市中表现突出，稳步实现“十四五”规划目标。在此期间，保障性租赁住房的筹集方式也在发生转变，存量盘活成为主要途径。保租房REITs的发行使其商业模式逐渐清晰，这一优势对于长租公寓企业解决其“痛点”具有极大的吸引力，因此预计未来将会有更多的长租公寓“纳保”。
四、关于迈点研究院
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