年内已无公开债，万科加快处置资产渡难关
21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
延续半年报的业绩走势，万科三季度亏损额进一步扩大。
根据万科10月30日发布的三季度报告，万科今年前三季度实现营业收入2198.95亿元，同比下降24.25%；归母净亏损179.43亿元，扣非净亏损144.68亿元。与此同时，万科的现金流表现持续承压，今年前三季度，万科经营活动产生的现金流量为净流出48.48亿元。
虽然经营指标未有明显起色，但是万科也在努力坚守财务安全底线。万科在季报中宣布已经完成今年全部公开债的兑付。此外，虽然前三季度的经营性现金流仍然为负，但万科第三季度经营性现金流已经回正。
为了偿还债务，万科也尽力处置资产。根据万科披露，今年前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元，已完成2024年年度300亿元目标的78%左右。
公开债全部偿还完毕之后，万科明年还将面临挑战。季报显示，万科短期借款数额为86.8亿元，一年内到期的非流动负债更高达1115亿元。在此背景下，万科在压减总体债务的同时，也需要借助政策的力量加快销售的流速并加大资产出让的力度。
现金流回正
万科现时的业绩表现在行业中并非个别现象。10月底以来，大部分龙头房企发布的今年三季报都有不同程度的利润回调。
其中，保利发展今年前三季度实现营业收入1827.74亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13亿元，同比下降41.23%。招商蛇口前三季度则实现营业收入780.09亿元，同比增长2.88%；归母净利润26.01亿元，同比下降31.00%。
万科在公告中也解释称，利润下滑主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。
根据万科披露的数据，今年前三季度，万科房地产开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，集团整体的税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%，已经跌至低位。
在此期间，万科的销售表现也持续下滑。今年第三季度，万科实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元，同比分别下降24.9%和29.7%；今年前三季度，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。
虽然销售表现不理想，但万科在债务压减上取得了一定的效果。
今年前9个月，万科累计偿还有息负债约700亿元，今年年内也已无境内外公开债。截至9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%；净负债率为66.2%，剔除预收款的资产负债率为65.4%，较年初下降0.1个百分点；持有的货币资金为797.5亿元。
这是来之不易的结果。为了保证公开债的兑付，万科采取了多种举措，包括积极销售、开展存量资源盘活、推进大宗交易签约以及拓展资产退出渠道等。
2023年至今，万科累计盘活和置换新项目共36个，合计优化及新增产能474亿元。今年前三季度，万科实现大宗交易签约金额232.6亿元，已完成2024年年度300亿元目标的78%左右。此外，万科还与中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。
在努力还债的基础上，万科第三季度实现经营性净现金流3.3亿元，实现回款金额超过1800亿元，回款率超100%。
探索新业务
今年以来，多数龙头房企都在探索主业以外的新发展路径。经营性业务是多数房企选择的方向。万科近年来积淀了不少经营性资产，这为它的转型提供了基础。
今年前9个月，万科经营性业务表现不错。其中，万科商业业务实现营业收入近70亿元，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%，合作品牌数量突破12600家。万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米，高标库稳定期出租率88%，冷链稳定期使用率76%。
经营性资产的变现和退出路径，基本是通过资产证券化(REITs)。今年以来，华润置地、招商蛇口均加快推进旗下资产的证券化过程，万科也参与其中。
今年4月，万科印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持。
随着房地产行业利好政策频出，万科也有望受益。十一黄金周期间，万科取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元，日均认购较中秋假期翻倍。
不过，由于明年还将有较高额度的债务陆续到期，万科能否最终过关还是未知数。
万科管理团队还未对未来一年的偿债安排进行回应，在今年半年报发布会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华曾表示，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。
万科董事会主席郁亮此前也曾表态，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。
管理团队态度相对坚定加之市场在逐渐触底，万科作为规模头部的房企有望受益。到时，在各方的支援之下，万科有望有惊无险地渡过难关。
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