土地市场低温运行 前5月300城宅地成交面积下滑逾三成
21世纪经济报道 吴抒颖 广州报道
楼市利好政策不断，但房企对后市仍在观望，这种趋势体现在土地市场上。
据中指研究院数据，今年前5个月，全国300城各类用地推出4.5亿平方米，同比下滑24.2%，成交3.9亿平方米，同比下滑23.8%；其中住宅用地推出0.88亿平方米，同比下滑38.6%；成交0.67亿平方米，同比下滑35.2%。在去年低基数的基础上，全国土地市场还在继续下探。
土地市场持续低温，有政策面因素的驱动。
6月7日召开的国常会指出，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。
4月29日，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中指出商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月~36个月之间的城市，要根据当年度盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。
除此以外，目前多数房企的运营重点都落在“保交楼”之上，在确保现金流处于安全阈值内的前提下，对土地市场预期也偏向审慎。目前看来，土地市场的回暖，还需楼市成交端的企稳，以及交付高峰过后才有望转向。
成交趋淡
从全国的情况来看，一些城市由于市场热度较高，土地市场也保持在相对稳定的状态。
根据中指研究院数据，今年前5个月，杭州的土地出让规模和出让金额为全国最高。前5月杭州成交土地面积301万平方米，揽金563亿元。北京、上海的土地出让表现也不错。前5个月两者的土地出让金规模分别为465亿元和423亿元，北京的成交更是同比增长55%，上海则同比下降18%。
但整体看来，土地市场还是呈现明显的缩量。
据中指研究院数据，今年前5月全国300城共推出各类用地4.5亿平方米，处于2012年以来的低位；成交面积3.9亿平方米，同比下降了23.8%，其中住宅用地成交面积同比下降35.2%。
房企的拿地意愿也并不强。据中指研究院统计，今年前5个月，百强房企拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，相较今年前4个月降幅进一步扩大。
从一线城市的情况来看，前5月一线城市供地面积同比减少近50%，成交面积减少35.8%，但成交楼面均价却同比上升25.2%；二线城市土地成交面积、出让金下降最为明显；三四线城市土地供求则较为平缓。
可供对比的例子是，今年以来，深圳的住宅用地非常“惜售”，截至目前仅有今年2月成交了一宗龙华地块，由中建壹品与湖北文旅联合体以51.79亿元竞得，成交楼面价23914元/平方米，溢价率0.19%。
除了一线城市，二线城市中此前热度较高的成都也在持续降温。中指研究院数据显示，今年前5个月，成都市共推出各类用地规划建筑面积417.38万平方米，同比下降47.8%；成交规划建筑面积481.17万平方米，同比下降53.57%。
典型的还有东莞，今年东莞仅推出了第一宗商住用地，但6月18日，东莞市公共资源交易中心发布了公告，宣告地块因故终止挂牌招商。
审慎对待
虽然市场情况非常平淡，但是在当前的行情之下，一些有意冲规模的房企也在冒头。
最为典型的是中建壹品，在前5月的房企权益拿地金额榜上，中建壹品以213亿元排在首位，建发房产、绿城中国、滨江集团和华润置地分别以201亿元、157亿元、144亿元和143亿元排在第二至第五位。
中建壹品是中建三局旗下的房地产开发平台。去年以来，由于母公司的主营业务也受到市场周期的影响，中建系旗下各局都在发力房地产开发业务。
但与此并行的是，传统的龙头房企对土地市场却更加审慎。可供对比的是，华润、建发的拿地金额均比去年同期有所缩减。此外，去年的拿地大户保利发展前5个月的拿地金额是55亿元，招商蛇口为67亿元，越秀地产则为38亿元。
从土地市场的动作来看，上述房企对土地市场的审慎显而易见。这从此前房企的表态中也能看到端倪。以华润置地为例，其表示将坚持稳健的投资原则，坚持量入为出，聚焦高能级的核心城市，优先保障高能级城市的资源投放确保投资质量。越秀管理层也称，“越秀地产坚持以销定投的策略，聚焦核心城市，以效益为先，坚持稳健投资。”
一位龙头房企的人士对21世纪经济报道记者分析称，“前两年国央企对市场都还挺乐观的，贷款各方面也都很受支持。但是今年明显还是觉得销售有压力，而且前两年卖得多交付压力就大，我们要保质保量地交楼就得多储备些现金，土地还是量入为出的原则。”
各地供应量缩减、房企趋向审慎，加之房地产市场的重点已经转为“去库存”，土地市场低温运行或将是常态。
今年5月，自然资源部有关负责人称，将出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。这一政策也是近期促进房地产市场回暖的举措之一。
中指研究院市场研究总监陈文静分析称，地方政府未来有必要结合当地实际情况，切实落实以人定房、以房定地的要素联动机制，将增量土地供应与城市库存及实际住房需求挂钩，并加大存量土地盘活力度。
陈文静建议，政策也需避免一刀切，因为当前城市内部的不同区域之间分化现象也较为严重，需要结合市场实际情况进行土地供应的合理规划。在此过程中，地方政府“盘清家底”至关重要，只有捋清各城市存量规模才能科学决策，合理控制增量土地供给。
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