恒大物业，仍在等待买家
每经记者｜陈利
历时10个月博弈，恒大物业依旧没有等来新主人。
6月25日，恒大物业在港交所披露公告称，潜在卖方与潜在买方之间的谈判已终止，双方并未就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的买卖协议。
恒大物业表示，清盘人正积极与其财务顾问持续磋商，以寻求其他潜在买家收购由中国恒大及CEG Holdings所持有的该公司控股权益。
克而瑞物管分析指出，此次交易的失败，不仅让恒大物业错失一次可能的变革机遇，也使得恒大物业在后续发展中面临更多不确定性，在市场波动中独自承受压力。
距离成功最近的一次
这是恒大物业距离出售最接近成功的一次。
2025年9月11日，恒大物业发布公告称，于9月10日收到中国恒大集团及CEG Holdings的共同及个别清盘人发出的接洽函。
接洽函显示，清盘人一直寻求机会出售中国恒大及CEG Holdings所持有的恒大物业股份。如接洽函所述，就潜在交易而言，清盘人已与相关有意方订立保密协议，且于2025年9月9日，清盘人已从其中部分有意方收到不具约束力的指示性要约。潜在交易还处于初步阶段，清盘人未与任何有意方进行谈判。
此后出售进程进入快车道：2025年11月邀请投标人查阅资料，2025年12月收到非约束性要约；2026年1月启动尽职调查，2月收到更新要约方案，4月14日排他性协议最终签署。
在此期间关于意向买方，市场一直多有猜测，中海、华润等都曾是“绯闻对象”，但双方先后予以澄清。今年2月，又有市场消息称，太盟投资或广东旅控正在接洽收购恒大物业。
“若有实力雄厚的企业接手恒大物业，对于恒大物业自身而言，或许是摆脱困境的绝佳机会。新买家可以凭借自身资源和优势，帮助恒大物业解决关联方遗留问题，优化运营管理，提升品牌形象。”克而瑞物管分析指出，此次交易的失败，不仅让恒大物业错失一次可能的变革机遇，也使得恒大物业在后续发展中面临更多不确定性，在市场波动中独自承受压力。
事实上，2021年恒大物业也曾被摆上了货架。彼时，中国恒大债务危机全面爆发，恒大物业成为其“救急资产”，合生创展拟以200.4亿港元收购恒大物业50.1%的股权，但最终在复杂的局面中搁浅。
直到2024年1月，香港高等法院向中国恒大颁布清盘令，安迈顾问获任清盘人，正式启动境外资产清算，清盘人的核心任务之一，就是将恒大系内最具流动性的资产变现，用以偿还境外债权人的债务。
值得一提的是，2025年9月12日，即恒大物业发布收购消息的次日，公司股价上涨20.65%；然而随着2026年6月25日午间发布收购终止消息，恒大物业午后一度跌超27%，当日收跌23.53%，报0.78港元/股。
谁能吞下这头“大象”？
如今，随着传闻中的国资退出后，恒大物业也表示，清盘人将联合财务顾问重新对外寻找新买家，那么谁会接手恒大物业？
以最新市值粗略计算，收购约51%股权的代价将超过40亿港元，能接手这一庞然大物的买家，绝非只有资金实力就足够。
除已明确辟谣的中海与华润外，曾经传闻中的太盟投资、信宸资本等能否重新坐上谈判桌，则成了市场关注焦点。
其中，作为背靠中信资本、擅长并购整合的信宸资本，自2018年以来，通过一系列收购先后投资了7家设施管理企业，并搭建起嘉信立恒这一平台。目前嘉信立恒正在推进与新大正的重大资产重组事宜，交易完成后将合计持有新大正约14.92%的股份。
而恒大物业IPO(首次公开募股)之前，中信资本系就以30亿港元对价取得恒大物业约3.582%股权，成为了恒大物业的战略投资者。
“信宸资本不是简单的PE，它更偏向于那种能做并购整合、能做平台重组、能做产业roll-up”(指滚动兼并策略，指把同一行业里多家独立的小公司合并成一个大公司，然后一起上市或出售)的资本。”中物智库分析指出，如果信宸资本最终拿下恒大物业，可能会启动一场系统性的再造，甚至不排除未来再寻找上市平台承接，或通过更大范围的不动产服务整合实现二次资本化。
另一家则是太盟投资。此前，太盟投资已对珠海万达商管进行多轮投资，如今手握48座万达广场，为了珠海万达商管曲线上市而选择拿下恒大物业。“此为合理但无事实依据的猜测。”有业内人士告诉记者，下一步关键在于卖方是否会重新梳理资产，选择快速处置还是标准化流程。
对此，《每日经济新闻》记者6月26日向太盟方进行了确认，对方表示“不予置评”。
据该业内人士透露，此类重大资产处置具有严格的专业流程，通常不会由买方直接主动联系，而是通过中介、财务顾问等机构进行。下一步关键在于卖方是否会重新梳理资产，选择快速处置还是标准化流程。一般流程涉及邀请制，需由卖方或相关方发起，中间环节则通常涉及财务顾问、牵头银行以及清盘方等角色。
但无论是谁将再坐上与清盘人博弈的交易椅上，恒大物业自身条件仍然是这场买卖最关键的底层因素。
2025年年报显示，恒大物业全年实现营业收入约136.78亿元，同比增长约7.2%；在管面积约6.01亿平方米，年内累计新签约第三方面积约4500万平方米。
据亿翰物研监测显示，在2025年上市物企在管面积TOP10中，仅碧桂园服务、保利物业两家物企在管面积超过恒大物业。
记者注意到，恒大物业在管面积覆盖全国，从一线城市的北京、上海、广州、深圳，到二线城市的杭州、苏州、成都、武汉，再到三四线城市的县城、乡镇，几乎涵盖了全国所有的行政区域，管理的项目类型也非常丰富，不仅有住宅项目，还有商办、产业园、康养项目、主题乐园等多种业态。
值得一提的是，恒大物业的财务状况一度陷入很大的困境，流动负债净额近10亿元，审计机构曾在2024年年报中还出具了“持续经营重大不确定性”的强调段，意味着市场对它的生存能力充满质疑，很多投资者、合作方都对它避之不及。
不过，到了2025年末，恒大物业的财务状况实现了“历史性转变”，净流动资产为8750万元，而2024年末这一数据还是-9.69亿元，一年时间，实现了由负转正。
克而瑞物管指出，若2026年中报维持净流动资产为正，审计报告中的“持续经营重大不确定性”警示将正式消失，这对公司的估值修复、项目拓展、融资能力，都具有重要意义。
此外，截至2025年末，恒大物业的现金及现金等价物达到41.89亿元，同比增长55.3%，且没有任何银行借款，资本负债比率为零。
“未来，恒大物业如能成功交易，将是恒大集团债务处置进程中的关键节点，也是物业行业发展的重要契机。”在克而瑞物管看来，无论最终买家是谁，这场潜在交易都将深刻影响恒大物业的未来，也将在物业行业掀起波澜，值得市场各方持续关注。
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