国资布局酒店分化：一边出清，一边抄底
每经记者 陈利
近期“国资布局酒店业务”出现了新的小插曲。
据北京产权交易所官网披露，青岛中天宾馆有限公司(以下简称“青岛中天宾馆”)100%股权于近日正式挂牌转让，挂牌价格为1亿元，转让方为国资旗下青岛海滨实业有限公司，信息披露至2026年6月24日。
6月15日晚间，中青旅(SH600138，股价7.07元，市值51.18亿元)公告称，公司拟公开挂牌转让公司持有的中青旅山水酒店集团股份有限公司(以下简称“山水酒店”)51%股权及对其享有的债权。中青旅表示，本次出售事项尚需提交公司股东会审议，涉及的山水酒店资产评估结果尚需履行国有资产备案程序。
与此同时，成立仅10天的国资平台重庆市福澳企业管理有限公司，拿下了重庆恒大酒店；十堰市国资委实控的湖北省汇智管理咨询有限公司，跨城抄底了武汉富力万达嘉华酒店。
一边是国资剥离相关酒店资产，另一边是国资全力布局酒店业务。而在迈点研究院首席分析师郭德荣看来，让物业回归经营属性，是酒店资产不断整合的核心。
有人离场
这两例挂牌交易极具代表性。
青岛中天宾馆成立于1986年12月，是国有全资企业青岛海滨实业有限公司的全资子公司。根据北京产权交易所披露信息，此次标的为青岛中天宾馆100%股权，挂牌价格为1亿元。青岛中天宾馆财务表现稳健，2025年实现营业收入282.72万元，净利润145.13万元；2026年前4个月营业收入为99.49万元，净利润为58.68万元。截至2026年4月末，公司资产总额为702.25万元，所有者权益602.38万元，无大额负债压力。
而另一笔交易同样与国资相关。
6月15日晚间，中青旅公告称，公司拟公开挂牌转让公司持有的山水酒店51%股权及对其享有的债权。天眼查显示，中青旅实际控制人为国务院。山水酒店自2020年起持续亏损，目前资不抵债。截至2026年3月31日，其资产总额为4.66亿元，负债总额为5.25亿元，净资产为-5860.23万元。
这一轮国资酒店剥离并非偶发。
5月4日，越秀地产宣布拟向最终控股股东广州越秀附属企业转让多项资产，其中包括位于贵州省毕节市的毕节酒店。据悉，该酒店为非核心区域的非核心资产，且已连续两年(2024年、2025年)亏损。
2026年4月16日，地方国资控股的沈阳辉山建设投资有限公司挂牌转让沈阳春天花正开酒店管理有限公司90%股权。
往前追溯可知，2025年以来，国资酒店转让是有选择、有秩序、有标准的结构性出清。江西高技术产业发展有限责任公司挂牌转让了南昌园中源大酒店一批经营资产；中铁置业以6.93亿元底价挂牌转让三亚子悦酒店管理公司100%股权，而标的公司2024年亏损高达5.14亿元；中国金茂以22.65亿元出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店。
从交易结构看，本轮优先处置的是非主业、低效、分散持有的资产。转让标的多为国企多元化发展阶段形成的配套型、非核心型资产。
“这与国企‘两非剥离’考核有着一定关系。”郭德荣认为，让物业回归经营属性，是酒店资产不断整合的核心。无论是低价收储、还是区域整合，在资产包融资计划上，国资增加了可能性和可塑性。
有人“加仓”
值得注意的是，一批地方国资平台正顺势入场，主动布局酒店业态。
5月23日，启东市寅阳镇恒大海上城堡酒店以6949万元成交，买家是地方国资背景的启东灿烂景区管理有限公司。
更早之前，正式拍卖前3天才成立的国有独资控股企业宜昌长乐旅游文化发展有限公司，以2亿元的价格拿下宜昌富力皇冠假日酒店；成立仅10天的国资平台重庆市福澳企业管理有限公司，拿下了重庆恒大酒店；十堰市国资委实控的湖北省汇智管理咨询有限公司，跨城抄底了武汉富力万达嘉华酒店；鄂州市属国资城控物流，接手了烂尾多年的鄂州红莲湖原恒大童世界配套酒店……
从当前国资入场酒店的路径来看，除借助本轮资产出清通过市场化收购，低价布局优质存量资产外，另一类则是区域国资内部整合，形成规模效应。例如，青岛胶澳临空投资发展有限公司整合青岛当地13家酒店，实现100%控股。
“当前大量酒店资产和管理公司背后都有国资的身影。”郭德荣表示，通过不断整合旗下酒店资源或者出清存量物业，国资能够始终保持相对健康的现金流。出清是为了降低负债率，整合是为了做大资产包。
“在市场竞争越来越激烈的当下，国资的加入，不仅是资本的加持，更是让住宿消费朝着良性发展成为可能。”郭德荣介绍。
迈点研究院在一份报告中也指出，对地方国资而言，接盘酒店不良资产，既是响应政策号召，也是自身转型的需要。从过去依赖“土地财政”的城投模式，转向“资产运营”的产投模式，酒店这类核心地段的重资产，正是优化资产配置、实现国有资产保值增值的优质选择。
不过该报告也指出，国资接盘更核心的挑战在于运营能力的短板。酒店运营是一门精细化的生意，需要精准的市场定位、专业的服务管理、灵活的营销推广。因此，国资平台后续还需破解三大核心命题：一是平衡战略与市场，既兼顾政务接待等功能，也遵循市场规律；二是补齐运营短板，通过委托管理、品牌合作引入专业力量，建立市场化激励机制，打破行政化束缚；三是摒弃政绩导向，探索“酒店+文旅”“酒店+政企接待”等复合业态，提升资产坪效，实现国有资产的长期保值增值。
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