21世纪经济报道记者 吴抒颖
一线城市开始助推“预售制”向“现售制”的渐进式变革。
近日，广州市住房和城乡建设局发布的《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》（下文简称“意见稿”）显示，“十五五”时期，广州住房发展要从“规模导向”转向“品质导向”：将综合施策消化存量商品房库存，有序推进现房销售制，积极推动房地产行业纾困，助力长远健康平稳发展。
这意味着，广州也将加入现房销售制的探索队列。意见稿发布之后，广州土地市场迅速行动。
7月29日，广州市规划和自然资源局南沙区分局公开挂牌出让一宗住宅用地的使用权。这宗用地的出让条件要求竞得者承诺在其中一个地块执行现房销售，地方政府则提供土地出让金分期缴纳的政策支持。
广州并非首个试点现房销售制度的一线城市。深圳早在2016年便推出现房销售出让地块，近年来也持续有同类地块落地成交。从市场表现来看，现房销售地块开发项目普遍走精品化路线，房屋品质、物业服务确定性更强，购房者也愿意为此支付溢价。
现房销售，渐成趋势。
广州实践
现房销售是近年来房地产行业的发展趋势之一。
广州此次推出现房销售地块，顺应了市场的需求。根据广州市规划和自然资源局南沙区分局发布的出让公告，这是广州首次以“承诺现房销售+土地款分期”的方式出让住宅用地。
南沙区住房和城乡建设局相关人士指出，这是广州首次将“现房销售承诺制”纳入住宅用地出让条件，旨在解决购房者对于“能否按时交房”的信任问题。
中指研究院广州分院研究主管陈雪强分析认为，广州南沙挂牌首宗现房销售地块，标志着广州“十五五”住房规划与“南沙十条”政策正式进入落地阶段。这宗地块要求开发商必须“先盖楼、再卖房”，购房者从此告别图纸与沙盘，真正实现“所见即所得”。
陈雪强强调，这将显著提高购房者的购房安全感及体验感，无需再为交付降标、货不对板或项目烂尾而担忧。
作为现房销售试点地块，这宗地延续了今年土地出让的供地特点，是一宗典型的“小而美”优质宅地。
出让公告显示，地块土地面积13.8万平方米，挂牌起始价19.07亿元，宗地实行现房销售承诺制，竞得人需承诺在指定地块执行现房销售。
现房销售对开发房企而言，最大的痛点是资金周转速度受限。在这宗地块中，官方也给出了最优解。对于执行现房销售承诺的项目，广州市规划和自然资源局南沙区分局明确，土地成交价款可分期支付。
具体来看，竞得人自签订出让合同之日起30天内支付成交价款的比例不低于50%，剩余款项可自签订出让合同之日起2年内支付完毕。
这种土地款的支付方式，有效缓解了房企的资金压力，也能够激发房企拿地的积极性。
一位广州本土房企的人士告诉21世纪经济报道记者：“近年来，现房销售一直受到市场的关注，是利好买家的销售方式。对房企来说，在当前的市场情况下，多数房企的投资会流向确定性高的地块，拿这种试验性的地块不仅是对资金的考验，还要求房企对未来两到三年的市场变化有很强的预判。”
渐次推进
现房销售再度成为舆论的焦点，背后有多种原因。一方面，多地持续推进相关试点探索；另一方面，市场现房库存正不断累积。
以广州、深圳为例，这两座一线城市现房销售比例已经处于较高的水平。
普睿数智广佛区域的统计显示，现房已成为广州楼市的供应主力。截至今年4月，广州新建商品住宅库存约1487万平方米，整体去化周期25.2个月，其中现房库存占57%。郊区板块的现房占比较大，如增城区、番禺区分别达75%、69%，花都、从化、南沙三区在60%之上。
深圳的现房销售比例也在提升。贝壳研究院提供的数据显示，今年前4个月，深圳新房现房销售占比达56%。其中，预售房源合计成交7479套，现售房源合计成交9524套。
现房销售的占比在提高，市场也在同步发生调整，购房者的心态也出现微妙的变化。
“我看过的那些被动转为现房销售的项目，多数在品质上并不能满足购房者的需求。这些项目实际上是‘库存货’，通常只有打折才能够去库存。但是如果是从拿地开始就是现房销售的项目，房企则会比较重视，无论是操盘的思路还是客户的研究，都会比较细致。所以在成为现房的那一刻，这个项目的竞争力会更高一些。”一位头部房企负责客户研究的人士告诉21世纪经济报道记者。
从这个角度出发，现房销售地块的试点对于推动房地产市场转型，具备风向标意义。
以广州南沙为例，南沙区明确表示，有序扩大现房销售承诺制试点范围，在更多优质地块推广这一模式，加快形成可复制的经验。
这也将倒逼企业主动进行转型。
上海普睿数智科技董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱认为，2026年是“现房销售”试点的一年。在部分城市、区域、项目上取得一些试点经验后，才会逐步推进，这个过程可能还需要一定的时间。
丁祖昱表示，短期内“预售”和“现房”将双轨并行，当然，面对“现房销售”这一整体大趋势，企业仍需做好相应的准备。
现房销售风起，站在房地产生产链条上的参与者，也在顺应市场风向，寻求突围。
（作者：吴抒颖 编辑：包芳鸣）
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