随着2025年广州住宅报建审批尺度收紧，一度盛行的“超新规”高得房率户型面临调整。新快报记者近日走访发现，广州近期入市的部分新盘，飘窗已回调至80厘米标准；也有进取型全新项目以“零飘窗”样板房吸睛。有业内人士提醒，购房者需警惕交付风险。与此同时，部分配套成熟的旧规大盘凭借“确定性”优势逆市突围，市场呈现分化格局。
■广州楼市正逐步告别单纯追求“得房率”的竞争模式，转向以“品质、配套、密度”为核心的健康发展轨道。
审批悄然收紧，房企告别“得房率竞赛”，“去3留5”行不通了
广州市虽然尚未正式出台专门限制高得房率的明文规定，但自去年下半年以来对项目报建的审核力度已明显加强。监管重点直指飘窗内凹设计、花池私自改造等“偷面积”现象。
“并非直接限制得房率，而是通过从严审核建筑单位图纸，确保住宅设计符合各项规范。审核变严后，基本难以实现此前120%至130%的超高得房率。”一位广州房企人士向新快报记者透露了变化的核心。
这一变化在近期面市的新盘中已有体现。新快报记者近日走访广州市黄埔区一个全新楼盘，发现样板房的飘窗台保留了完整的结构宽度，未出现以往常见的“半改造”痕迹。“我们是去年下半年报批的，12月才成功过审。最后确定的是80厘米宽的飘窗方案，后期也不会作出改造。不像之前市面上那种‘去5留3’——把50厘米的飘窗砸掉，只留30厘米。我们会按80厘米交付，飘窗不能砸。”该项目销售人员表示，该项目不再单纯追求得房率，而是强调户型设计的合理性、空间布局的差异性，以及实景花园、优质教育资源等配套优势。
■记者在去年12月报批的全新盘看到，样板房的飘窗台保留了80厘米的结构宽度。
回顾过去两年，广州新房市场经历了一场激烈的“得房率竞赛”。2023年11月建筑新规落地以后，新房使用率从不足100%逐步攀升，最高时甚至达到150%。为争取更多使用面积，市场上出现了多种做法：如砸除飘窗、阳台改卧室、结构连板变室内面积等。新规第一代产品将阳台率从原来的15%提高到20%，飘窗从60厘米加深至80厘米；到了2024年的第二代产品，开发商可以在80厘米飘窗的基础上，通过后期改造打掉30厘米甚至50厘米，即俗称的“去3留5”；而2025年上半年入市的所谓3.0版本，则在阳台率继续走高的情况下，打掉绝大部分飘窗，使用率突破130%，市场上出现了70多平方米做三房两卫、90多平方米做四房户型。
房地产市场研究专家邓浩志表示，由于“超新规”产品使用率较早期报建楼盘差距明显，导致这类产品热销、价格坚挺，而早期报建楼盘滞销、价格持续调整。该矛盾自2025年起蔓延至整个广州二手房市场。
有新盘展示“零飘窗”样板房，厨厕卧全砸掉飘窗
新快报记者走访发现，尽管审批趋严，市场上仍有部分新盘在展示环节采取激进策略。在广州市荔湾区白鹅潭板块的一个全新项目中，88平方米的样板房展示了“零飘窗”的空间效果。入户花园的墙壁已被拆除，与客厅连为一体；厨房、卫生间、卧室的飘窗位全部被砸掉，变成了橱柜或室内空间。
“从进门口开始到这里都属于入户花园。交付前它是有墙有门的，但交付后我们会帮你二次改造，把它变成室内空间。这个位置只有两平方米被计入产权面积，其余部分都是赠送的。”该项目销售人员指着样板间介绍。
在样板间多个角落展示的“交付标准示意图”却明确画着80厘米宽的标准飘窗。对此，销售人员表示：“我们报建时都是按80厘米宽飘窗报的，但交付后会按样板房现状改造。到时候会签一份改造协议，不额外收费。”
“高得房率可以有效改善居住舒适度，但需注意的是，在市场上大量以‘超高得房率’为卖点的项目中，不乏通过压缩公共空间或后期违规改造而实现的项目，它们往往存在安全隐患、产权纠纷，甚至是违建，容易引发诸多纠纷。能否最终按承诺交付，取决于开发商后期的执行情况，这对购房者而言存在一定风险。”有业内人士如是说。
新快报记者还注意到，此类“超新规”项目的价格明显高于周边旧规新盘。以白鹅潭板块该项目为例，吹风价约为5万元/平方米，而新快报记者走访该项目1公里外的另一旧规新盘，同样为88平方米主力户型，客厅、主卧均未设置可赠送的飘窗，得房面积与该项目差距明显，但均价仅为3.8万元/平方米，两者价差达1.2万元/平方米。“赠送面积看似划算，但其实已经折算到房价里了，业主看似得到了额外空间，实则付出了更高的单价，需仔细考量整体购房成本。”上述业内人士表示。
从“拼面积”到“拼配套”，部分旧规大盘凭“确定性”突围
新快报记者走访发现，近年来，在高得房率户型抢占市场的同时，部分旧规楼盘依然展现出不俗的市场表现。就在“超新规”产品大行其道的2025年，广州亚运城、华润置地·公园上城、万科黄埔新城等项目的市场表现甚至优于板块内不少新规产品。
“交通方便、教育资源优势以及大城完善的配套。”有业内人士向新快报记者分析，新规户型带来的空间优势很容易被复制，但想要全能配套的大盘却要付出很高的成本。对于自住需求的买家而言，学校、交通等通常是核心关注点。黄埔新城引入的广铁一中，公园上城配套的广外附校，亚运城庞大的广铁教育矩阵……这些旧规大盘通过引入或自带优质教育资源，迎合了家庭购房者的需求。
此外，旧规产品多处于开发中后期，销售的多是准现房或现房。今年买房基本就能今年收楼，确定性非常高。所见即所得的园区实景、成熟的社区氛围、已兑现的配套承诺，大大地降低了购房者的交付风险和等待成本。
有业内人士提醒，随着监管政策的逐步落实，广州楼市正逐步告别单纯追求“得房率”的竞争模式，转向以“品质、配套、密度”为核心的健康发展轨道。对于购房者而言，在纷繁复杂的市场信息中要保持理性，更需要擦亮眼睛，仔细衡量交付风险。
■新快报记者 何璐诗 文/图
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