21世纪经济报道记者李莎 北京报道 8月，京沪房地产限购政策出现重大转向，对于符合购房条件的家庭，北京五环外、上海外环外均不再限购。作为限购执行最严格的城市，北京和上海限购政策的放松，意味着全国住房限购政策整体的淡出，又往前迈出重要一步。
从2010年4月北京推出全国首个住房“限购令”开始，限购政策已走过15年。其间房地产市场风云变幻，限购政策也经历了从收紧到放松，到再度收紧，再到逐步退出的阶段。2022年开始，各地限购政策开始出现松动，2023年至今，核心城市密集放松限购乃至全面退出限购。经过最新一轮的政策调整，仍部分执行限购的仅北京、上海、深圳以及海南部分城市。
在受访专家看来，限购政策是我国房地产调控的重要手段，在特定时期起到了直接抑制投资投机购房需求的作用，稳定了市场价格预期。但限购政策的严格执行，也抑制了部分合理购房需求，如果过渡依赖限购政策，也可能会导致市场供需信号扭曲。
受访专家认为，经过近几年政策优化调整，当前限购政策环境已处于最宽松时期，还在部分执行限购的城市，短期内完全退出限购或不太现实，京沪等城市仍需在满足合理购房需求与防止炒作风险之间寻求平衡，核心区域的限购或长期存在。未来若市场恢复不及预期，在社保年限、不限购外围区域范围等方面或仍有调整空间，但也需要同降低首付比例、优化房贷利率、建立长效机制等政策协同推进。
限购：从发展到退潮
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”），在“坚决抑制不合理住房需求”类目下，该通知明确，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”这一表述为各地推行限购政策打开了政策窗口。
紧接着，4月30日，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》出台，提出“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。自此，北京成为全国首个推行限购政策的城市。
为进一步稳定房地产市场，2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即“新国八条”）出台，进一步提出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。尚未采取住房限购措施的前述类型城市，要在当年2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。其后限购政策轰轰烈烈地在各地推广开来。
中信证券梳理发现，“新国八条”出台之后，全国范围内限购强度趋于最高值，有效遏制了房价过快上涨。2011年9月，全国商品房月度销售金额出现同比负增长。2014年6月，房地产限购从呼和浩特开始有所调整，至2014年底，一线城市外的主要城市都出台一系列优化限购的手段，配合其他政策一起扭转了行业基本面下行。
2016年房地产市场出现过热，房价大幅上涨，限购政策再度进入从严执行时期。上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者回忆称，2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”后，限购政策进入全面升级阶段，其中2017年至2021年左右是最严格的时期，减少了市场投资投机炒作行为，为抑制短期市场过热发挥作用。但与此同时，限购政策也限制了一些合理的购房需求。
2022年开始，房地产市场发生变化，郑州、衢州、秦皇岛、福州、东莞、廊坊、佛山等地开始放松或取消限购。相较2022年的“点上试探”，2023年开始，住房限购开始就进入全面宽松期，各地多频次、大力度对限购政策进行放松。南京、郑州、沈阳、合肥、成都、杭州、广州等重点城市纷纷全面取消限购。
中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强向21世纪经济报道记者表示，中国房地产限购政策的调整，反映了调控思路从“短期行政干预”向“长效市场机制”的转变。早期限购政策以抑制投机需求为主，而2023年后的调整更注重通过增加保障性租赁住房供给和优化土地供应结构来平衡市场。政策目标从“控房价”转向“稳预期”，更强调通过市场调节实现行业软着陆。此外，在限购优化策略上，各地基于对人口流动和库存分化的精准判断放松限购，体现了调控从“一刀切”转向“精准滴灌”。
王业强表示，限购政策作为中国房地产调控的重要手段，具有特殊性，其诞生背景、实施机制及效果体现了鲜明的中国特色。限购政策通过户籍、社保年限、家庭购房套数等行政手段直接约束购房资格，属于对市场主体的资格管控。
王业强指出，从短期效果看，限购政策直接抑制了投机需求，稳定了市场价格预期；从长期影响看，限购政策推动需求回归中间阶层，同时倒逼调控政策工具的创新，但需平衡行政干预与市场规律的关系。作为行政手段，过度依赖限购可能导致市场供需信号扭曲，影响资源合理配置；不同城市执行政策效果差异显著，需配合土地供应、财税改革等综合措施配套。
京沪调整之后
2023年开始，限购政策在越来越多的城市退场，到2024年8月，仅北京、上海、广州、深圳、天津和海南部分地区等还部分执行限购。其中一线城市的政策变化尤其引人关注。
2024年9月，中央政治局会议提出，“调整住房限购政策”。
此后，广州、天津全面放开限购，其他城市限购也有微调动作。但真正往前迈出标志性一步的，是今年8月的北京和上海。
8月8日，北京出台重磅楼市新政，限购政策出现重大转向。政策落地后，符合购房条件的居民家庭，购买五环外新房、二手房均不再限购。即京籍居民家庭、在北京连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。成年单身人士在京购房的，按照居民家庭执行限购政策。
8月25日，上海跟进调减住房限购政策，明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭。成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
严跃进表示，北京和上海分区域差异化调整限购政策，是基于当前房地产市场的结构性差异，相较于核心区域，外围及郊区市场面临的调整压力更大，因而选择基于各个区域分化的市场情况，推行更加精准的政策调控，而不是完全放松。同时，设置社保门槛，也有职住平衡需求的考虑，保障在区域内工作、有真实居住需求的家庭购房，避免政策过度宽松可能引发的市场虹吸效应。
王业强进一步指出，北京、上海选择放松外围区域限购而非全面取消，体现了当前一线城市调控的精细化逻辑，其政策设计背后既有短期市场压力下的现实考量，也有中长期城市发展的战略布局。政策通过定向松绑加速远郊去化，同时保持核心区限购以稳定房价预期。北京通过放松五环外限购，引导人口疏解至昌平科学城等产业新城，缓解中心城区拥堵问题；上海则借外环外限购优化，推动“五大新城”建设，实现产业与居住功能协同。保留核心区域限购可避免全面放开引发的投机回潮，同时通过社保年限筛选真实需求。
中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。
未来限购政策会否全面退出？王业强认为，北京、上海、深圳和海南的限购政策未来是否完全退出，取决于不同城市的市场特征和政策调控目标。京沪深均采取“核心区保留限购+外围区放松”的渐进策略。未来可能进一步扩大政策放松范围，但核心区限购或长期存在，以控制房价波动和防止投机。海南则区域分化明显，未来可能延续“核心区严控+旅游地产松绑”的分化策略，海口、三亚主城区仍执行严格限购。但需要注意的是，各地限购政策调整均需要满足一定前提条件，如一线城市需要考虑市场供需平衡、长效机制建立、金融风险可控等问题。
严跃进则认为，当前限购已处于历史最宽松阶段，从目前的情况看，还执行限购的城市短期内完全退出限购也不太现实。未来限购政策如果继续宽松，那么政策的制定也应当谨慎，需要根据接下来市场情况来进行调整。比如适当缩短社保缴纳门槛，而不是简单的“一放了之”，通过这样的方式筛选真实居住需求，在保障合理需求与防范风险间寻找平衡。如果接下来市场和房价趋于稳定，那么继续执行现有政策即可，如果不稳定，也要在降低首付门槛、优化按揭贷款条件等方面进行政策创新，推动房地产市场止跌回稳。
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