21世纪经济报道记者 李莎 “租购并举”是我国住房制度改革的重要方向。近年来，我国住房租赁市场持续发展，也带来了一些乱象和问题，亟需加强法治建设。
日前，《住房租赁条例》（简称《条例》）公布，这是我国第一部专门规范住房租赁的行政法规。《条例》将于9月15日起施行。
《条例》包括7章共50条内容，涉及规范出租与承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等方面。对“甲醛房”“群租房”等出租房不适居现象，以及虚假房源、押金纠纷、租赁关系不稳定、租赁合同备案少、哄抬租金等租房市场突出问题作出特别规定。
在受访专家看来，《条例》施行之后，将规范住房租赁活动，对住房租赁市场的各类乱象起到较大遏制作用，将维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，更好地促进住房租赁消费，推动住房租赁市场高质量发展。
填补租房领域法律空白
住房租赁是解决城市居民“安居”的重要途径。党的十九大报告、党的二十大报告均明确提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
近年来，我国住房租赁市场不断发展，对实现住有所居、改善住房条件、推进新型城镇化、促进城乡融合发展发挥了重要作用。尤其是在热点一二线城市，住房租赁需求更加旺盛，已成为广受认可的居住选择。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，以深圳为例，今年上半年深圳首次购房人群的平均年龄接近38岁，有大量人口选择租房居住。
再如杭州，“十四五”以来，杭州住房租赁需求愈加旺盛。根据杭州贝壳研究院数据，2024年贝壳杭州站租赁单量（仅普租）相较2021年上涨23%，今年上半年租赁单量同比继续上涨6%。随着租房周期的拉长，杭州平均买房年龄也在增长，到今年上半年已增至37岁。
住房租赁市场的快速发展也带来了一些问题。司法部、住房城乡建设部负责人在解读《条例》时举例称，如对租赁双方合法权益的保障还不充分，市场秩序有待规范；住房租赁市场供给主体以个人为主，市场化、专业化的机构主体发展不足；住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面还存在不规范行为；对住房租赁活动的监督管理仍需强化等。
此前，我国住房租赁领域的管理主要依赖民法典、城市房地产管理法等相关法规，缺少国家层面的专门立法。但要解决前述问题，在贯彻实施相关民事法律制度的同时，也有必要制定专门的行政法规，更加有力有效地规范和引导住房租赁市场，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。在这样的背景下，《条例》应运而生。
在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，《条例》是构建租购并举住房制度的重要里程碑。作为住房租赁领域的首部专门性行政法规，《条例》系统整合了合同备案、资金监管、权益保障等多项制度，形成了“事前准入—事中监管—事后追责”的完整治理闭环，填补了住房租赁领域的法律空白。
针对性整治租房乱象
“聚焦住房租赁市场发展中的突出问题，着力增强制度的针对性和实效性。”在分析《条例》制定的总体思路时，司法部、住房城乡建设部负责人将这一点放在了首位。
在出租住房管理方面，针对此前频频爆出的“隔断房”“甲醛房”“串串房”“群租房”等乱象，《条例》第七条做了系统规定。
一是用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
二是厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
三是租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
在业内人士看来，这些要求从源头上保障了承租人能够获得相对安全、健康、舒适的居住环境，保障承租人的基本居住质量。
针对虚假房源信息，尤其是与数字经济时代伴生的虚假房源问题，《条例》第十六条、第三十六条和第四十二条均有相关条款涉及。如第十六条明确，住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。
58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，《条例》明确严禁发布虚假或者误导性房源信息，还从源头管理角度对房源查验等环节提出明确要求，并对发布虚假或误导性房源信息等行为制定了相应的处罚措施，这些规定将有力遏制虚假房源的出现。
针对租赁关系不稳定的现象，《条例》第十二条中明确规定，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。为鼓励稳定租赁，《条例》第十三条规定，住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。
另外，针对押金纠纷、租赁合同备案少、哄抬租金等突出乱象，《条例》也有针对性的规定。
《条例》涉及了住房租赁的全链条监管，李宇嘉认为，这是《条例》的突出亮点之一。《条例》不仅对出租、承租双方和租赁企业进行规范，而且对代理租赁的经纪机构及政府房产管理部门、相关行业组织等实施监管，实现对全部利益相关者、参与者的闭环监管。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，《条例》的正式出台，标志着我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段。《条例》施行之后，将有力促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度。同时，也将对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等发挥重要作用。
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