21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2月8日，郑州进行春节后首场土拍，两宗涉宅用地全部成交，收金15.44亿元。其中金水区地块竞争激烈，竞价持续五个多小时，最终以10.89亿元的总价成交，成交楼面价13713元/平方米，溢价率87.48%，成为2021年以来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。
不只是郑州，今年以来，成都、杭州、上海、深圳、北京等多地出现高溢价成交地块，土地市场火热开局。以杭州为例，1月14日杭州进行2025年首场土拍，其中萧山区一地块以61.91%的溢价率成交，成交楼面价38859元/平方米；1月24日，杭州拱墅区一地块出让，成交楼面价64834元/平方米，溢价率71.25%，成为杭州新单价“地王”。
受高溢价成交地块增加等影响，1月土地成交价和成交溢价率有所增加。中指研究院数据显示，1月300城土地成交金额同比增长8%，溢价率同比增长4%，但市场供应和成交规模有所下降。
多地土拍火热开局
2月8日，郑州举行蛇年首场土地拍卖，其中金水区司法警官学院地块备受关注，华润置地、招商蛇口、越秀地产、中海地产等多家房企参与竞争。经过近6个小时、255轮竞价，该地块最终花落中海地产，成交总价10.89亿元，成交楼面价13713元/平方米，溢价率87.48%，成为2021年以来郑州涉宅用地成交溢价率最高的地块。
今年伊始，包括郑州、成都、杭州、上海、深圳、北京等在内，多地土拍表现亮眼，其中不乏高溢价成交地块。
1月27日，成都进行今年首场土拍，其中成华区一宗地块成交楼面价20400元/平方米，折合成交总价16.87亿元，溢价率51.11%；1月24日，上海举行今年首场土拍，松江区宅地成交楼面价29425元/平方米，溢价率27.93%；1月16日，深圳进行今年首宗宅地出让，该地块位于龙岗区，经过246轮竞价，以29611元/平方米的楼面价成交，溢价率70.37%。
杭州今年首场土拍进行得更早一些，1月14日，杭州出让两宗宅地，分别以61.91%和45.91%的溢价率成交，共收金39.9亿元。10日之后，杭州土拍再度进行，共有3宗宅地出让，其中湖墅单元地块经过220轮竞价，最终以54.6亿元的价格成交，成交楼面价64834元/平方米，溢价率71.25%，成为杭州新单价“地王”。
“地块位置优越是开发商血拼的基础。”杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，政府推出位于核心地段、拥有优越区位优势和成熟配套设施的优质地块，以满足日益增长的高端改善需求，开发商基于风险评估和聚焦策略的考量，也愿意拿好地，推动市场热度不断上升。杭州地价短短3个月再创新高，也能够有效提振市场信心。
地块优质，是多位受访对象分析开年多地出现高溢价成交地块时谈到的共性因素。中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，2025年年初，地方政府推出位于核心区域、配套成熟的优质地块，这些地块因区位优势明显、开发价值高，房企举牌意愿较高，部分地块实现高溢价出让。
“2025年开年土拍高溢价的原因是多方面的。”中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，从宏观环境看，2024年中国经济的稳定增长，为房地产市场提供了良好的宏观经济环境。企业和投资者对未来经济前景预期改善推动了土地投资需求。从政策背景看，相对宽松的货币政策降低了房企融资成本，城市更新和老旧小区改造释放了优质土地资源，优质土地资源的稀缺，又带来更加激烈的土地竞拍，叠加土地供应调控等因素，共同推高了土地溢价。另外，政策的稳定也在带动市场信心回暖，预期的改善也增加了开发商的拿地信心。
此外，孟新增表示，从项目开发节奏来看，年初拿地能够在当年实现开工并进入销售阶段，有助于房企快速回笼资金，提升周转效率。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，一些重点城市核心地段的优质地块成交溢价率较高，一方面说明去年四季度以来销售改善，带来部分房企资金状况改善；另一方面也是房企积极做好投资布局，持续用力推动房地产市场回稳的一个重要体现。
“然而，这种高溢价现象的延续性仍存在不确定性，主要取决于销售端的复苏程度以及房企的资金状况。若销售市场持续回暖，房企现金流改善，高溢价拿地的趋势有望延续。”孟新增认为。
在王业强看来，随着政策持续稳定发力，市场将进一步向好发展，土地市场信心恢复将逐渐从一线城市向热点城市扩散，将会有更多的热点城市延续土拍高溢价现象。
1月成交量跌价涨
受高溢价成交地块增加等因素影响，1月土地成交价和成交溢价率有所增加。中指研究院监测发现，1月全国300城土地成交金额1957亿元，同比增长8%，楼面均价同比增长33%，平均溢价率7%，环比和同比分别增长3个百分点和4个百分点。但市场供求规模有所下降，土地供应量同比下降超20%，成交量同比下降19%。市场整体呈现量跌价涨的特征。
孟新增表示，当前土地市场整体分化：热点城市土拍热度尚可，而多数城市土拍较为冷淡。自2024年四季度以来，房地产政策对全国楼市尤其是核心城市的市场情绪有一定修复作用，但销售端的回温传导至土地市场仍需时间。不过，在房企拿地战略持续聚焦的背景下，优质地块仍保持较高关注度。
孟新增谈到，成交规模继续缩减是今年以来土地市场的特征之一，当前各地政府土地推出意愿较低，叠加房企拿地意愿尚未完全修复，土地整体成交规模或再探底。另外,今年以来，房企拿地策略更加谨慎和聚焦，更加注重项目的去化能力和收益率，拿地决策更加谨慎，一线城市和核心二线城市的优质地块成为优先选择。因此，北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市优质地块能实现高溢价出让，但多数城市底价成交仍是常态。
王业强谈到，2024年一系列房地产政策“组合拳”的效果在今年逐步显现。一是市场信心恢复，政策的连续性增强，市场不确定减少。二是土地供应的精细化管理，改善了土地市场供需关系，城市更新和老旧小区改造释放大量优质土地资源，吸引力开发商参与竞拍。三是融资环境的改善，银行和金融机构对房地产支持力度加大，增强了开发商拿地的能力。
王业强预计，2025年核心城市土地市场热度将持续回暖，一二线热点城市市场有望持续保持较高热度，优质地块竞争更加激烈，部分二三线城市土地市场或迎来一定发展机遇，一些人口净流出的城市土地市场或面临较大压力。地方政策精细化调控将持续发力，根据市场情况调整土地供应量和出让方式，防止土地市场过冷过热。
严跃进表示，今年以来，土拍市场的一个变化体现在优质地块的供应上，比如核心地段的土地和容积率低一些的土地供应，这也与今年增加改善性住房需求的用地供应相匹配。今年土地市场总体将朝着更加集中的方向进行，主要集中在重点城市、优质地段、优质企业。
王业强认为，2025年土拍市场将出现一系列变化和新的特征，如核心城市土地市场热度持续较高、二三线城市分化加剧、政策调控精细化、土地供应结构优化、开发商投资策略调整、融资环境变化、市场参与者多元化、智能城市与绿色建筑发展、土地出让方式创新以及市场信心逐步恢复。这些变化将共同推动土地市场的健康发展并满足不同层次的住房需求。
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