编者按：
2022年6月，国务院发布《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》（简称《南沙方案》）提出，南沙要打造“立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台”。2024年9月，《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》经国务院批复实施，南沙明确为广州“三核”之一。
在广州11个行政区中，南沙是面积排名第四的大区，也是城区开发强度仅25%、常住人口数排名第九的新区。摊开南沙地图，803平方公里的区划面积“五水三城两分田”。辖区六镇四街中，有五镇进入2024全国镇域经济全国500强，但是，各镇街仍存在产业布局分散、配套辐射力较弱、发展不平衡等现实发展难题。
镇域经济活，则南沙发展活。随着广东加快推进“百县千镇万村高质量发展工程”， 手握历史性发展机遇的南沙，如何通过盘活镇域经济实现城市能级跃升？南方财经全媒体策划推出“透视南沙镇域经济”系列报道，解读南沙各镇街重新定位、强化优势、破题高质量发展的最新趋势。今天推出珠江街道篇。
南方财经全媒体记者江珊 南沙报道
南沙区珠江街集自贸试验区、南沙方案先行启动区和南沙科学城核心功能区等多重战略于一身，是南沙政策叠加优势最多的区域。
早在2015年，南沙规划的粤港深度合作区就选址珠江街，在2022年《南沙方案》发布之后，该片区纳入了三个先行启动区之一的南沙枢纽片区，享受15%企业所得税优惠政策。2021年，广州地铁十八号线的终点站万顷沙站也选在了珠江街，紧邻着谋划已久的综合交通枢纽南沙站。
从这一点来说，珠江街的发展历程很能代表南沙区长期发展面临的挑战——如何用好高站位政策快速成长？这是摆在南沙面前的核心诉求，也是珠江街必须要破的局。
然而，发展不是春天播种秋天收获的简单循环，它受到各级政策、区位优势、产业基础、土地规划、人口结构等因素融合交织影响。根据南沙枢纽片区的规划，这个10平方公里（占珠江街总面积约四分之一）的区域，规划人口近25万，是街道2023年常住人口4.5万的5倍以上，或将成为南沙新的人口红利“爆发点”。
为何“全国最快地铁线”来了，周边发展却未跟上？对标2028年南沙站建成运营，珠江街能否快走一步？珠江街的南沙枢纽片区，代表着广州TOD模式（以公共交通为导向的开发transit-oriented development）开发建设的新样本，它能否借鉴广州东站、南站的经验，孕育天河中央商务区、番禺长隆万博商务区的千亿产业规模，成为南沙、广州新一轮经济增长的新支点？
这些问题的答案不仅要向过去追问，也需要在未来几年珠江街的发展中得到回答。
地铁十八号线开通 广州“南极”半小时达
每个工作日早晨，欧派家居设计师小李从白云区搭乘地铁，在广州地铁十八号线终点站万顷沙站下车，再骑上10分钟电单车，就可以来到公司南沙分部上班。“整个过程大概1个多小时，其实和很多在广州跨区通勤的年轻人差不多。”小李说。
小李介绍，他所在的设计团队目前分布在集团总部广州白云、南沙和横琴深合区，“南沙团队大约200人，主要业务包括电商、设计和市场，集团旗下的欧铂丽品牌特别是去年12月在南沙落地电商直播基地，人数增加了30人左右。”
十八号线是全国最快的地铁之一，以其160公里/小时堪比动车的最高时速闻名。十八号线给南沙居民带来的变化用“翻天覆地”形容不为过。
“过去大家开玩笑说，这里是广州的‘南极’”，婷婷告诉记者，“我们从珠江街到蕉门河的南沙中心城区，只能坐公交车‘晃’1个小时，现在坐地铁去广州市区却只需要半小时。”
正如小徐和婷婷的描述，地铁的通达已经开始改变珠江街的就业人口、企业结构和生活方式。但是自十八号线2021年9月开通，万顷沙站运营三年多以来，站外除了公交车站和临时停车场，仍是围蔽的待开工地块，与大部分广州中心城区地铁站周边的繁华商圈，形成了鲜明对比。
南方财经全媒体记者在走访时了解到，因为万顷沙地铁站规划接入南沙站，其站点周边均为南沙站的预留建设用地，而南沙站综合交通枢纽一体化项目在2024年5月发布的《广州市综合立体交通网规划（2023—2035年）》中才得以明确，南沙站计划于2028年3月全面运营通车。
不止是万顷沙站外商圈，珠江街在承接“地铁拉来的人口”方面，也显得慢了一步。十八号线在南沙区共设置横沥、万顷沙两站，与后者相比，横沥站周边自去年开始陆续交付上千套住宅，而万顷沙站周边数公里内，暂无新建楼盘的动向。
贝壳租房平台显示，横沥站周边100平方米左右的房源租金约为2500元，价格已接近生活配套明显更加成熟的南沙区蕉门、金洲片区。对比十八号线沿线站点，番禺广场站周边90平方米的房源租金为2500元，南村万博站周边60平方米左右的房源租金接近5000元。
在2024年的最后一天，广州地铁集团发布，线网有6条线路单日客运量超100万人次，其中三号线（含三北）240.95万人次，刚开通的十一号线也有61.03万人次，而十八号线为19.74万人次、破历史记录，却远低于“姐妹线”二十一号线43.55万人次，也较开通初期规划的日均客流量32.4万人次仍有差距。
一方面，地铁站周边建设进度滞后，使得地铁等客流效应不及预期，另一方面，预估客流量是决定地铁规划和开建的重要条件之一，南沙区规划地铁沿线区域的人口基数，也在一定程度上影响了后续规划地铁线网的建设进度。
“我们公司团建去过一次灵山岛尖露营，那也是我在南沙去过离公司最远的地方了。”小李笑说，许多同事选择住在南沙的员工宿舍，但是大家觉得目前周边生活娱乐的选择较少，想去南沙其他区域的公交还不够方便快捷。
南沙枢纽发展前提是要找准TOD发展模式
十八号线万顷沙站的配套发展慢了一步，那么在2028年南沙站运营之前，围绕南沙站规划的南沙枢纽片区，能否快走一步？
如今的珠江街，主干道万新大道、灵新大道、凤凰大道快速化改造隧道项目均已建成通车。建筑面貌虽然仍是一半城区、一半待建土地和农田，但南沙枢纽片区内连片工地施工繁忙的景象，让人强烈感受到：珠江街要不一样了。
2024年，南沙枢纽片区内的开发建设取得了诸多显著进展。在南沙枢纽片区北界、明珠湾大道的沿线，广州产投数字经济和生物医药产业园、复旦国际科创园、广州明贤中学、南沙产发科创谷密集动工，住宅项目科筑新苑开盘上市，“独角兽”企业通则康威拍地建设总部研发基地。枢纽片区南向紧邻的地铁万顷沙站、综合交通枢纽南沙站区域，系列配套项目也已启动建设前期工作。
“珠江街真正大开发的阶段才刚刚开始，关键在于未来三年南沙枢纽片区的建设。而南沙枢纽发展的核心前提是要找准并强化TOD发展模式，以交通枢纽建设引导产业空间布局。”广东海丝研究院研究总监潘芋桦接受采访时表示。
2023年，新加坡规划专家刘太格博士领衔新加坡墨睿设计事务所团队参与了南沙枢纽区块城市设计及控制性详细规划项目中期成果的规划设计工作，引入新加坡先进规划建设经验和技术手段，目标打造全球领先的枢纽门户和现代化城市片区。
最终，南沙枢纽及南沙枢纽（场站）周边地区控制性详细规划分别于2024年5月和7月经市政府批复实施。该片区定位打造未来广州枢纽门户现代服务区、南沙新兴科创服务集聚区、未来城市与生态生活创新区，规划人口24.71万，其中居住人口9.43万、就业人口15.28万。
“吸引服务业集聚和打好人口基础是关键”，潘芋桦从规划用地布局分析，南沙枢纽规划城市建设用地704.99公顷（约合7平方公里），居住用地面积114.53公顷、商住混合用地41.37公顷、商业服务业设施用地76.19公顷，前三项用地面积合计占比33%；公共管理与公共服务设施、道路与交通设施、绿地与广场、市政公用设施等用地合计占比51%，科研用地或新兴产业园用地（一类工业用地兼容商业服务业设施用地）52.53公顷、占比7%，此外，预留弹性用地（白地）57.83公顷、占比8%。
究竟这7平方公里能够创造怎样的经济价值，可以参考其他综合交通枢纽TOD开发案例。在粤港澳大湾区城市中，典型的综合交通枢纽项目就有广州东站、南站，深圳北站、福田站，以及香港西九龙站（详见下表1、2）。
从站台配置来看，南沙站规模比肩广州南站、白云站和深圳北站，未来客流量可参考达到上亿人次，然而建筑面积偏小，更接近广州东站、深圳福田站这些中心城区的站场。
参考案例中，打造立体的综合交通系统是发挥枢纽功能的必要前提，通过地铁、公路网串联周边产业、商圈和文旅体设施，才能真正将客流“变现”。这个发展逻辑在广州、深圳更加明显，先有交通枢纽和轨道交通网，才造就了千亿级规模的产业大区和消费旺区。
而另一方面，广州南站运营至今“黑车”现象一直存在，乘客抱怨夜间公共交通衔接，以及“车库难找，出租、网约车难找”等问题，这也提醒后来的大型TOD项目，一个上亿人流量的枢纽大站，需要匹配更加科学合理的立体交通设计和导流方案。
参考案例中，拥有高铁上盖或者周边商圈成熟的广州东站、深圳福田站、香港西九龙站，枢纽周边消费业态带动的效果也更加出众。反之，广州南站运营已有10年，南站核心区的商业综合体到今年才开始建成运营，人口对经济发展各方面的带动作用则反映在了相隔数公里之外的长隆万博商务区。因此，南沙站是否同步建设上盖或周边商圈，也是迫切要敲定的选择题。
对比来看，途径南沙站的铁路、地铁、公路网络建设至关重要。潘芋桦认为，南沙站将构建“5铁路+4城际+5地铁”超级综合交通枢纽，当下部分线路的建设进度还应加快。比如，与十八号线接驳的十五号线，能够将万顷沙、珠江街串联起南沙区内蕉门中心区、南沙湾片区、横沥等相对成熟组团，但尚在规划阶段。南沙二十一涌的南沙全民文化体育综合体在今年建成投入使用，规划中将途径万顷沙镇十二涌、二十涌并且连通中山市的十八号线南延段能否同步建设，也将决定着南沙站枢纽能否与综合体之间产生客流叠加的效果。
产业用地稀缺 珠江街紧抓未来产业“风口”
2015年自贸试验区南沙片区挂牌，南沙就已经谋划在珠江街规划打造粤港深度合作园。2022年《南沙方案》发布，南沙枢纽片区也落在了珠江街。2023年广州市印发南沙科学城总体发展规划，其核心区也选址这里，紧邻着南沙枢纽。
南方财经全媒体记者了解到，这些重点片区的征地早已完成，但是由于目标引进产业的门槛较高，很难依托片区现有的产业基础进行引育。另一方面，现有的优势产业在扩产延链时，也面临着产业用地不足的难题。
珠江街目前三分之一的土地为农业用地，制造业达到百亿规模的仅有一个家电制造业，且来自于华凌制冷、美的冰箱2家企业。美的空调南沙工厂是美的集团的第一个“灯塔工厂”，园区地块设计产能为300万台，目前产能已达到900万台，2024年产值实现了双位数增长。但是如果是引入制造型的产业链，需要大面积的工业用地，其所在的珠江工业园目前已开发完成，而一街之隔的南沙枢纽片区内，产业用地更是稀有珍贵。
广东医谷在生物医药专业领域的产业金融服务、科技创新服务、企业人才服务配套相对完善，但是产品规模化生产也同样面临着用地紧缺的问题，目前园区入驻率已达到了90%。
《南沙方案》赋予三个先行启动区15%企业所得税优惠政策，但截至目前，南沙枢纽片区内能够享受税惠政策的产业载体，仅有九丞科创中心和国际人才社区的公寓。
九丞科创中心由一家旧酒厂改造而来，红砖小院别具特色，“隐藏”在珠江街一条居民楼林立的商业街中。园区运营方广州市九丞科创有限公司副总经理麦浩杰告诉南方财经全媒体记者，税惠政策发布时园区还在施工，园区的电话就已经被前来咨询的企业“打爆”。
目前，广东省电力开发有限公司、九毛九（广州）控股有限公司、广州欧铂丽创意家居设计有限公司、太二（广州）投资有限公司等多家总部企业已入驻九丞科创中心，含意向签约的整体入驻率已接近80%。
在新入驻企业带动下，珠江街的规上服务业预计2024年超过30亿元、同比实现双位数增幅。产发科创谷、产投数字经济和生命科学产业园、明贤中学等项目加速建设，预计带动珠江街固定资产投资实现倍增。
2024年10月，连接深中通道和南中高速的南沙联络线（简称南沙联络线）通车。与南沙联络线相隔15分钟车程的珠江街，产业合作机会进一步拓宽到了大桥对岸的深圳、中山。
“未来三年内，南沙枢纽片区会陆续提供80万平方米的产业载体，最快一批在今年年中投入投入使用。”珠江街道经济办有关负责人介绍，2025年镇街将发挥“经济主战场”作用，“过去街道一级主要负责土地征收等执行层面的工作，去年开始，我们盘资源、对需求，在用地和产业扶持政策方面提高响应效率。我们也走出去招商引资，设置了24小时的400招商咨询热线，‘卷’起来也要帮目标招引的企业对接客户和市场。”
在1月10日南沙区委四届九次全会期间，珠江街道党工委书记赵伟表示，街道将坚持“交通+产业+城市”融合发展路径，谋划构建“1+4+N+5”产业体系，即1个总部经济，4个核心制造产业（生物医药、智能硬件、智能网联新能源汽车、食品饮料），N 个高精尖产业创新，5大服务（科技服务、国际贸易、农文商医旅融合、专业服务业、粤港澳优质生活服务业）。
具体围绕智能制造、生物医药两大主导产业，以华凌、美的等龙头企业为牵引，精准实施产业上下游招商，做强百亿级产业集群；以南沙科学城“大院大所”推动科技、人才、产业同频共振，加快复旦科创园、广州产投、产发科创谷等科创平台建设，孕育新质生产力策源地；打造通则康威、丙辛新材料等总部经济引擎，引入培育辐射能力强、发展前景好的现代供应链服务平台，打造新兴领域发展新标杆。
正如软件和信息服务业、金融业等高端服务业之于天河，跨境电商、数字经济之于番禺，可以明确的是，珠江街、南沙要抓住未来产业的“风口”，必须在南沙站通车前的这三年间奋力追赶，在产业空间和配套等方面，整备好未来产业赖以生存的土壤。
2023，新年开局，随着疫情阴霾散去，旅游业回暖若涌潮般强势归来，作为开业经营的第一个年度，温州开元名都大酒店迎来开门红。这一年，作为酒店“成长”的关键年，秉承着“贴近市场剖析需求，持续梳理强化品质”的经 21世纪经济报道记者 李莎 北京报道 2024年3月5日，国新办举行吹风会，对政府工作报告进行解读。政府工作报告将今年经济增长目标定为5%左右，城镇新增就业目标1200万人以上，城镇调查失业率5 南方财经全媒体记者江珊 施诗 北京报道3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议在北京召开。南方财经全媒体记者了解到，港区全国人大代表霍启刚就“粤港澳体育湾区”“申办2031年 南方财经全媒体记者 曹媛 深圳报道“特区政府会致力把各发展中的难点、堵点一一打破，将‘不通’变成‘通’，将‘不顺’变成‘顺’，助力所有人抓紧拥抱湾区的机遇。”近期，香港特区政府在 21世纪经济报道记者张梓桐 北京报道21世纪经济报道记者注意到，今年《政府工作报告》（以下简称《报告》）提到对2024年经济增长目标设定在5%左右，强调今年我国发展面临的环境仍是战略机遇 今年是全国人大代表，TCL创始人、董事长李东生连续第22年以全国人大代表身份履职。李东生每年的建议大多围绕科技产业、行业和民生热点等问题展开。今年，他提出了《关于推动中国高清显示产业高质量发展的建议》《关于进 。本文链接：透视南沙镇域经济｜享受15%企业所得税，坐拥地铁十八号线、南沙站，珠江街能否长成广州大型TOD新标杆？http://www.sushuapos.com/show-1-33973-0.html
声明：本网站为非营利性网站，本网页内容由互联网博主自发贡献，不代表本站观点，本站不承担任何法律责任。天上不会到馅饼，请大家谨防诈骗！若有侵权等问题请及时与本网联系，我们将在第一时间删除处理。