21世纪经济报道记者黄雅琪 广州报道
2024 年，是房地产行业变革的一年。筑底之后，政策面迎来完全反转的时刻，政策面支持政策不断，各地房地产市场边际改善，房企业绩也稍有提振。中指院数据显示，截至12月23日，2024年全国各地出台政策超760条，政策出台数量已超2023年全年。
粤港澳大湾区作为全国房地产市场交投最活跃的区域之一，在过去这一年也出台了诸多重磅政策。
9月底以来，两座一线城市之中，广州全面解除限购，深圳除核心区外购房也不再受限，其他城市也全面放开限购并取消房贷利率下限。各种支持政策齐出，房地产市场阶段性回暖，亮点频出。除此以外，“以旧换新”、收购存量住房等也从政策层面释放了一定的购买力。
土地市场上，地方政府也给出最大诚意，纷纷举行接洽活动为房企拿地排忧解难。从全国层面来看，多数城市土地市场已经回归价高者得的竞价模式，这为房企摘得优质土地提供了更公平的竞争环境；此外，地方政府为了帮助有实力的房企摘得土地，也在城市公建配套等方面作出提升，全面提供支持。
目前看来，房地产市场仍然处于深度调整的变革期。政策层面持续宽松但筑底仍将持续，城市之间、房企之间的分化仍在加剧。
在此背景下，政府、企业也在探索新的房地产发展模式，而止跌回稳仍是重要任务。
利好政策落地显效
从当下来看，房地产市场需求端的政策已经到了十分放松的阶段。
今年9月26日召开的中共中央政治局会议强调，“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。
9月29日，住房城乡建设部召开会议提出，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策，全力促进房地产市场止跌回稳。广州、深圳迅速响应，广州宣布全面取消限购，深圳除核心区域外解开限购。
中指院数据显示，截至目前，全国约25城优化、放松限购政策，除北、上、深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限购政策。
税收政策也在发力。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部日前联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，在契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。
调整后，全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
除此以外，买房落户也逐渐起势，一线城市也开始行动，佛山、东莞等城市也均有买房落户的政策。
11月18日，广州发布《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》，向社会公开征求意见，其中提出，广州拟新增投资纳税入户和安居乐业入户政策。安居乐业入户是指在白云区、黄埔区、花都区等7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。
政策作用下，市场开始给出积极反馈。
中国房地产指数系统百城价格指数，受优质改善项目入市带动，今年11月全国100个城市（以下简称“百城”）新建住宅平均价格为1.66万元/平方米，环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%；二手住宅方面，以价换量趋势延续，百城二手住宅平均价格为1.43万元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点。
克而瑞统计数据，11月得益于政策稳信心强预期叠加新增供应大幅回升，30个重点城市新增供应930万平方米，环比上升35%；成交面积达1534万平方米，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长59%，前11月累计同比降幅收窄至26%。
广州、深圳楼市热度也持续创下新高。据乐有家研究中心，深圳今年11月新房住宅认购量9986套，预售网签8076套，加上现售总网签量近10000套；二手房成交量维持在“繁荣线”水平，录得量8500套，网签7125套，成为近4年的最高点。
据广州市住房和城乡建设局消息，11月广州一手商品房和二手商品房网签量同比和环比均保持正增长，其中一手住宅网签面积超90万平方米，房地产市场继续保持热度。
拿地保驾护航
虽然市场在政策的保驾护航之下活跃度提升，但土地市场今年仍然处于相对被动的状态。
据中指研究院数据，今年前11月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积40612.78万平方米，同比下降31.38%；成交规划建筑面积25314万平方米，同比下降27.41%。
与此同时，重点企业拿地步伐也持续放缓。中指研究院数据显示，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较前10月降幅收窄7.1个百分点。
进入年末，各地开始在土地市场上做文章，广州是具有标杆意义的一线城市。
今年8月，广州举行2024年秋季全周期土地服务推介会，推介核心地段的最优质土地资源，24宗优质地块集中亮相。
为此，广州是各部门同理合作，深入解读土地出让政策，并承诺提供全周期的土地出让服务，旨在建立紧密的政企沟通渠道，为房企提供“全链条保姆式”土地出让服务。政府也继续发挥积极作用，推动土地市场的健康有序发展。
下半年以来，广州土地市场也看到了许多大胆的变化：例如，越秀、万科均通过退地更改规划的方式，将存量闲置土地盘活；保利摘得琶洲南的三宗地块，广州官方也配合完善道路规划等配套。这种“全链条保姆式”的服务，体现了广州官方的敢为人先。
在此护航之下，广州楼市也开始有民企加入竞逐。今年12月，龙湖和绿城先后竞得广州番禺区、海珠区的地块，总成交金额为36.52亿元，这是今年广州土地市场头一次出现民企的身影。
佛山今年民企拿地也相对活跃。截至今年11月底，佛山共出让了23宗商住地，由民企拿下的地块共9宗，占比近4成，拿地金额超28亿元。其中，宏宇、东建等本地房企崭露头角。
“止跌回稳”须时日
当前房地产市场虽然有所回暖，但止跌回稳仍然是重要任务。
12月24日至25日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长倪虹表示，房地产市场呈现止跌回稳势头。住房城乡建设部此前也曾表示，将新增100万套城中村改造，并将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。
在过去这一年，广东城中村改造也持续加速。今年5月1日，《广州市城中村改造条例》正式施行，这是广州首次针对城中村改造进行立法，也是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规，首次通过地方立法将“政府主导、依法征收”的城中村改造全过程纳入法治轨道。目前，广州全市52个按照“依法征收、净地出让”新模式推进的城中村改造项目中，已有34个项目实现开工，安置房开工建设4.2万套。52个项目整体改造完成后，惠及村民10.8万户。
展望明年，房地产政策将有望持续助力止跌回稳，而随着城中村改造范围的扩大，楼市也有望继续得到提振。
中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光分析称，下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”，以此来形成政策叠加效应。同时，未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。目前来看，楼市调控政策未来发力在于货币政策和财政政策，未来购房者购房会有更大实惠，目的是降低购房者的成本和压力，扩大刚需和改善群体的购房潜力。
中指研究院在展望2025年时认为，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。
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