21世纪经济报道记者李莎 北京报道 12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。
会议明确了2025年住房城乡建设领域的五项重点任务：持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
持续用力推动房地产市场止跌回稳是明年住房城乡建设工作的首要任务。为此，会议指出，一方面要着力释放需求，将各项存量政策和增量政策落实到位，有效发挥住房公积金支持作用，加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。另一方面着力改善供给，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，要增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度。
中央经济工作会议提出“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”，在全国住房城乡建设工作会议上，这项工作有了更明确的五项“任务书”，包括优化和完善住房供应体系，推动建立要素联动新机制，大力推进商品住房销售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地产全过程监管等。
继续扩大城中村改造规模
全国住房城乡建设工作会议肯定了今年房地产政策“组合拳”的作用，明确房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。在保交房方面，已交付住房338万套，完成既定目标；在防范化解房企风险方面，推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效。
房地产市场出现积极变化，但止跌回稳态势还不稳定。中央经济工作会议强调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。全国住房城乡建设工作会议沿用了这一政策表述，并将其作为明年住房城乡建设工作的首要任务，从需求和供给两端作进一步部署。
在需求端，会议明确了三大政策抓手：落实存量政策和增量政策、发挥公积金支持作用、加力实施城中村和危旧房改造。
会议指出，把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。
对此，中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，预计明年核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深或继续放松限购政策。此外，房贷利率、住房交易税费、核心城市首付比例等均具备下降空间。
会议专门提及公积金，强调明年要有效发挥住房公积金支持作用。
据中指研究院监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高公积金贷款额度上限、支持公积金付首付款、延长还款期限、优化住房套数认定等方面优化调整。陈文静表示，预计公积金政策仍将是明年各地促进需求释放的重要政策方向，如继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等。明年公积金支持多孩家庭、人才等群体购房的力度或更大，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定政策预期。
城中村和危旧房改造的市场关注度颇高。这次会议介绍，今年城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。
今年10月住建部提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造的增量政策。中央经济工作会议明确，明年要加力实施城中村和危旧房改造，具体应该如何加力，这次会议给出更明确的答案：推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。
对此，陈文静预计，2025年城中村改造的配套政策有望继续完善，改造节奏或加快。随着各项配套政策跟进落实，通过货币化安置的方式推进城中村改造，或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，成为促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。
在供应端，会议继续从完善“市场+保障”的住房供应体系展开部署。一方面，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。另一方面，以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，与今年相比，明年供给端政策的一大变化是重点围绕盘活存量来进行。商品房领域更多要做好盘活存量工作，同时，要加大包括配售型保障房在内的保障性住房供给的支持力度。
围绕改善供给，陈文静认为还有几个侧重点，一是落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况；二是完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；三是多措并举盘活商办用房，将存量商办用房转为租赁房或是重要方向。
“2025年，将是房地产止跌回稳关键期，关键是前期部署的政策能否落地。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示。
改革完善商品住房销售制度
李宇嘉表示，近期商品房市场出现积极变化，但止跌回稳的基础还需要夯实。在房地产供求关系发生重大变化的情况下，旧模式难以为继，要真正实现房地产市场止跌回稳，需要转向新模式。
中央经济工作会议明确，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。全国住房城乡建设工作会议进一步明确了构建房地产发展新模式的五项重点工作。
具体来看，一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
严跃进表示，房地产发展新模式是近几年不断被提及的重要内容，也是房地产企业在促进市场止跌回稳和推动自身转型过程中要重点把握的方向。
在构建房地产发展新模式中，优化和完善住房供应体系被放在首位，政策延续前述“市场+保障”的供给端调控思路。在保障性住房方面，继续围绕发展保障性住房展开部署。在商品房市场，随着人均住房面积增加、改善性住房需求凸显，会议将增加改善性住房特别是好房子供给摆在更加重要的位置。
会议还将“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”列为明年住房城乡建设工作的一项重点任务，明确要提高住宅建设标准，构建支持住房品质提升的制度体系，支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，推进老旧住宅更新改造，大力实施物业服务质量提升行动。
陈文静表示，预计后续将有更多城市继续优化供给端政策，为“好房子”供给提供支持，本次会议强调支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，相关支持政策或将跟进落地。而“好房子”供应不断放量，有望进一步引导改善性住房需求释放，促进市场修复。
前不久，住房和城乡建设部副部长董建国在解读构建房地产发展新模式重点时表示，要改革完善商品住房销售制度，有力有序推进现房销售，继续实行预售的，优化预售资金监管，防范出现新的交付风险。本次会议再次对相关工作展开部署。
严跃进认为，预计明年预售制度将会有较大调整，调整的方向包括推进现房销售和优化预售资金监管两个方面。
李宇嘉表示，未来一段时间应该是预售和现售并存的时期，开发商既可以选择预售也可以选择现售。一方面要加强预售项目的预售资金监管，另一方面政策将大力支持现售，以提高住房品质。接下来推进现房销售，需要加大在供地、规划、报建、金融等方面的政策扶持力度，房企也要做好市场需求调研。
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