21世纪经济报道记者李莎 北京报道 “我之前看的好多套条件不错价格也稍微便宜点的房子，10月开始迅速就卖出去了，之前成交都没这么快，在售的主要是挂牌价格比较高、比较难谈价的房子。我当时就担心性价比高点的房子都被人买走，就算着急买也买不到价格合适的了。”11月4日，彭梅（化名）向21世纪经济报道记者谈起最近在北京换房的经历，仍难掩激动。
彭梅的第二个孩子后年要上学，为此她计划在东城区买一套总价五六百万元、60~70平方米、带学区性质的二手房。7月29日，她将自家丰台的房子挂上中介平台之后，就着手置换。经过快3个月的看房、筛选，10月26日，她以约500万元的价格，在东城区买下一套楼龄近40年的两居室，成功砍价超50万元。
近期，房地产政策“组合拳”加速落地，包括调整或取消限购、限售等购房的限制性措施，降低首付比例、公积金贷款利率、存量房贷利率等，以及通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。
各地也纷纷出台楼市新政。9月底，北京楼市新政出炉，降低首付比例，减少购房所需社保年限，取消通州“双限”，叠加其后房贷利率下调，购房者在京购房的门槛和成本进一步降低。
近日，记者走访北京二手房市场，采访购房者、卖房人、中介和业内专家发现，经过前期价格调整，最近北京二手房市场上出现中小户型二手房，尤其是“老旧小”成交明显增加的情况。除了带学区性质的房源外，总价相对低、房屋位置较好、周边生活便利的二手房受到更多购房者、尤其是年轻人的青睐。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，在10月北京二手房市场，总价400万元以内的刚需住宅成交率先升温，特别是“老旧小”房源。
刚需“决定入场买房”
尹霜（化名）在北京工作多年，一直租房居住。过去几年房价波动大，尹霜担心买房后房贷压力会影响生活质量，一直没有动过买房的念头，今年北京楼市政策不断优化，再加上房价回落，她决定买房，不再“给房东打工”。
近日，尹霜向21世纪经济报道记者表示，经过综合考虑，她希望购入一套交通便利、配套成熟的小户型二手房。经过多番看房，10月她在朝阳区签约了一套一室一厅的房源，总价约210万元。
据中介介绍，此前该小区同户型房源能卖到280万元，与之相比，尹霜觉得现在的成交价已在心理预期价格内，“我买房不追求抄底，未来几年内也不会出售这套房子，所以不太关心短期房价涨跌。”
9月30日，北京出台楼市新政，将首套房的最低首付比例降至15%。不过，尹霜支付了40%的首付，每月还贷约7000元，因为觉得手里的积蓄没有更好的投资去处，再加上不想背负太大的房贷压力，也担心未来工作和收入的稳定性。
和当前近5000元/月的房租相比，尹霜每个月只需再多付约2000元，就可以拥有一套自己的房子，多一份在北京生活的安定感。即便未来不自住，按照现在的租金标准，也能以差不多4300元/月的价格出租，抵扣大半月供。
今年下半年，在叶友洲（化名）的人生清单中，“买房”的优先级被提到了最高。与很多为结婚而买房的刚需族一样，留给叶友洲的时间窗口期并不宽裕。
11月5日，叶友洲向21世纪经济报道记者表示，在大学毕业至今的十多年时间里，他不止一次动过买房念头。在反复观望和纠结中，等来了北京房价的阶段性回调，再加上近期利好政策带动下市场成交回暖，他决定入场买房。
与很多预算吃紧的刚需购房者有所不同，叶友洲手里有500余万元现金可用作首付，但深思熟虑之后，他决定把房屋总价控制在400万元以内，全款买房，留出一定的存款以应对未来的不确定性。
综合考虑了与父母家的距离、上班路程、生活配套设施等因素，叶友洲将购房范围锁定在朝阳区东三环沿线。由于目标范围内没有价格合适的新房或次新房，他看了二十多套“老旧小”后，决定在这一区域内购买50~70平方米的二手房。
彭梅的情况有所不同，她既买房也是卖房。7月底，她将自家丰台区75平方米的房子以378万元的价格挂上中介平台，那套房子紧邻南三环，楼下就有公交站，三四百米开外就是地铁站，周边商超等配套成熟。
由于处在换房期，在中介的催促下，彭梅在两个月的时间里多次调价，最后挂牌价降至365万元，在小区同户型房源里面有了价格优势。那套房子从挂牌到成交经历了约两个半月的时间，加起来有差不多200组看房，也有多个意向购房者谈价，但都没有下文。“10月之前大家砍价都很狠，一砍就是四五十万元，甚至有砍100万元的。”彭梅说。
9月底北京楼市新政出台后，彭梅发现市场一下就活跃了起来，而且那套房子所在区域的不少“老旧小”都抓住窗口期降价，吸引更多人看房，但实际可谈价的空间有所减少。
彭梅的房子最后卖给了10月之前就谈过价格的意向客户，8月该购房者出价330万元，低于彭梅的预期底价，没能成交。经过两个多月的时间，购房者购房资金加快到位，再加上彭梅着急换房，最终又降价了几万元成交。
11月4日，丰台另一区域的中介向21世纪经济报道记者表示，当前该区域内中小户型卖得更好，这一方面是因为9月底新政出台之后更多刚需有了购房资格，另一方面是市场不乏两居换三居甚至四居的改善性住房需求，在售的中小户型房源增加，谈价空间相对大。
前述中介表示，区域内想要购买三居室房源的家庭不少，但目前在售的三居室价格相对偏高，很多卖房人没那么着急卖。在价格合适的情况下，三居房源也能很快出售。
不少有学区需求的购房家庭会选择海淀万柳片区，该区域一位中介向21世纪经济报道记者表示，10月该区域共成交二手房57套，较9月增长明显，其中中小户型房源成交占比增加，近半成交房源在90平方米以下，这些房源多低于70平方米。
“老旧小”性价比凸显
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，现在北京小户型二手房主要有两类，一是刚需房，主要是位置好、配套成熟的“老旧小”。买房人可以用两三百万元在二环、三环附近买到一些高性价比房源，尤其是一些觉得公共区域相对没有那么重要，更倾向于将室内装修做得更好的年轻人会选择买“老旧小”。再加上这一轮房价调整之后，“老旧小”的价格已经回落到让买房人有较强获得感的状态，这类房源成交有所上涨。
郭毅表示，另一类小户型房源是带有学区性质的“老旧小”。一些学区相对优质片区的二手房以“老旧小”为主，前期价格调整后这些房源价格出现超跌，跌幅在30%左右。从子女就学角度考量，购房者买房决策会更加聚焦优质学区，片区内“老旧小”房源价格和价值的回归，带动成交量攀升。
郭毅分析称，二手房在产品力上很难匹敌新房，存在公共区域较旧、大门较差、园林规划不足等短板，很多小区还存在人车不分离现象，这些二手房要靠低房价、低生活成本来增加竞争力，吸引购房者。这就意味着这些房源的客群大部分是刚需或者有学区需求的刚性改善群体，再就是一些会选择在工作地周边高性价比小户型房源的年轻家庭。
北京市住建委统计数据显示，10月北京二手房网签1.7万套，环比增长31%，创19个月新高。另据北京链家数据，10月1日-30日，北京二手住房签约量同比增长138%，与9月全月相比增长80%。预计全月签约量可比肩2017年3月水平，为91个月来最高。
北京链家研究院院长高原表示，10月北京二手房市场买方数量大幅增加，卖方数量小幅下降。10月1日~30日，新增客源量同比增长超四成，环比增长近两成，而新增房源量和库存房源量均较上月有所下降。全市各区域及各类别住房交易量均有所提高，但五环外、刚需型产品交易热度提升更为明显。主要原因为9月底北京新政对购房资质要求与首付比例进行调整，通州“双限”亦被取消，政策更加利好刚需群体。
张大伟表示，在10月北京二手房市场，总价400万元以内的刚需住宅成交率先升温。特别是“老旧小”房源，经过前期价格调整，吸引部分购房者关注并达成交易。
张大伟还称，北京10月二手房套均成交面积约为87.52平方米，低于9月的约91.16平方米，在一定程度上佐证了中小户型房源成交占比有所增加。9月30日北京出台新政，叠加房贷利率下调，惠及此前购房压力较大的刚需群体、新获取购房资格的置业群体，部分过去在北京租房的群体开始入场买房，在有限的预算范围内，不少购房者更青睐交通便利、配套完善的中小户型房源。
中指研究院研究副总监李益峰向21世纪经济报道记者表示，当前北京二手房市场仍以刚需为主，500万元以内产品成交占比超60%，今年三季度500万元以内产品成交同比增长39%。最近500万元以内的中小户型二手房成交在增加，10月刚需入市加快，特别是“老旧小”因为前期价格下跌到位，成交较多。
李益峰认为，除了政策降低购房门槛和购房成本、二手房性价比提升外，北京中小户型二手房成交增加，也有在止跌企稳政策指引下，置业信心开始恢复这一因素的影响。
高原表示，根据经验来看，刚需型二手房交易热度的提升，能够推动置换链条平稳运转，未来购房热度有望逐步向其他片区传导。
李益峰认为，在改善型需求上升的市场大环境下，如果政策对改善性住房需求有更多支持，新房市场、二手房市场都将受益，未来二手房改善型户型成交占比或进一步提升。
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