专家指出，当前市场环境下高价出货有一定压力
近日，黄埔楼市再次成为广州城中焦点。随着双沙村、文冲东、珠江村三大旧改项目的推进，以及科学城老盘大壮名城二期新产品的推出，黄埔楼市新供应接踵而来。值得关注的是，科学城老盘大壮名城推出二期新货，多个户型单价跃上“6字头”， 甚至超过了部分天河东的新盘价格。业内专家指出，该项目是少数能维持在“5字头”以上售价的黄埔一手楼盘，但在当前市场环境下，销售大量高价房源将面临一定压力。
■大壮名城周边的城市界面。
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定价大幅高于板块均价 开盘10天仅网签一套
近年来，黄埔区新房供应量大幅增加，从一房难求转变为“打折去库存”。尽管如此，黄埔仍然是许多刚需改善型购房者重点关注的区域。除了目前在售的项目外，下半年还有不少新盘入市，其中包括文冲东旧改、双沙旧改、珠江村旧改等多个项目，预计新增供应量超过万套。
近日抢先开盘的是科学城板块老牌项目大壮名城，二期产品批准预售套数为263套，产品户型为88㎡至143㎡。不同于板块内其他项目的降价促销策略，大壮名城新品4.6万元㎡至6.5万元/㎡的定价令业界大感意外。克而瑞广佛数据显示，1月至7月，科学城板块一手住宅成交均价为37398元/㎡，较去年同期的41094元/㎡下降9%。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者，目前科学城板块在售楼盘主流售价从每平方米3万元至4.5万元不等，但也有佳大瑞园等个别项目跌至2.7万元/㎡左右，而大壮名城是少有的售价坚挺，在5字头以上的一手楼盘。
“我们122㎡和143㎡的四房产品定价都在6万元/㎡以上，项目在科学城核心区，实用率接近100%，未来还会有大型购物商城、酒店、写字楼等多项商业配套……”在最近的工作日，新快报记者以置业者身份走访大壮名城，销售人员表示，得益于区位和配套优势，该项目定价比周边项目高。以销售人员为记者计价的一套三梯6户设计的122㎡产品来看，折后单价约为5.9万元/㎡。但当记者问及配套的落地时间时，该销售人员表示，目前优先开发住宅项目，第二期后还有第三期住宅，目前部分商业配套还在规划中，未有具体时间。
大壮名城于8月3日正式开盘，新快报记者走访现场发现，营销中心较为冷清，只有一台客户。销售人员坦言：“留在这里的销售人员都是比较佛系的。”记者查阅广州市住房和建设局官网，发现该项目截至8月14日网签套数只有1套。
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“成交价集中，多数楼盘走量仍是性价比优先”
科学城板块“6字头”入市，业内戏称为“我行我素”的定价是基于怎样的销售策略和市场逻辑？房地产研究专家邓浩志分析称，大壮名城的定价一直都较高，想走片区的至高端路线，做差异化的定位。“它的地段和配套在片区内较有优势，楼下便是万达广场，这种（高价）营销策略反映了开发商对定价有一定的预期，产品亦有不同的定位，但认可片区的人群较为集中，导致最终的成交价格都在较集中的价格段。科学城近期新房成交单价多在‘3字头’‘4字头’，所以即使是报价分化，有高有低，但成交价其实难以走出独立行情”。
广东中原地产项目部总经理黄韬认为，“大壮名城处于科学城中心位置，项目有一定的产品力以及赠送面积，可能令开发商有信心以‘6字头’出售”。不过在他看来，这个定价过高。“个别产品卖到6万元/㎡的出货可能性较高，如果大部分产品都是‘6字头’，大量的高价推货难以有足够的消费力支撑，目前楼市大部分走量都是性价比优先。”他说。
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面临“4字头”二手房和天河东新盘左右夹击
2019年，大壮名城的第一期产品面市，如今二期新房开售，一期近30套二手房也同时挂牌。在贝壳找房上，其中一套104㎡北向三房挂牌价为468万元，单价为4.5万元/㎡。此房源在6月挂牌，2个月内作出4次调价，截至8月14日仍未出售。贝壳找房数据显示，7月科学城挂牌均价为42981元/㎡，与今年1月的53765元/㎡相比，调整幅度超过两成。
事实上，黄埔多个网红盘二手价格一路走低，以老黄埔的富颐华庭为例，贝壳找房上最近的一个成交个案是该项目2022年建成的T区单位，106㎡的三房户型，在今年6月以41538元/㎡成交。有业内人士向新快报记者透露，此前此类网红新房项目，在黄埔核心板块内多走中高端路线，但目前供应较大，同一区域有多个次新房房源竞争，所以要“特别好、特别笋”才能成功出售。
而与黄埔接壤的广州天河东板块，今年以来推出新房的定价也相当“接地气”。天河麓誉府、城投天禧、天河润府等全新盘都在大壮名城5公里至7公里以外，形成一定竞争。大壮名城二期的122户型，总价基本在700万元以上。而天河东全新盘起步价多为“5字头”，天河麓誉府的125㎡产品甚至在600万元以内便能上车。
邓浩志表示，黄埔的核心区比天河东板块距离广州中心城区更远，这是劣势，但交通配套有优势，商业、教育配套也更齐全；天河边缘的楼盘在距离上有优势，而且天河区毕竟是广州核心城区，但目前城市界面一般。黄韬表示，如果楼盘配套样样到位，价格就通常较高，购房者的消费力未必能支撑。购房者需要找一个侧重点，是侧重区域还是侧重教育资源、商业配套等，选择一个更贴合自己主要需求的产品。
■新快报记者 何璐诗
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