“高拓展”“高赠送”等于“高风险”？
广州市内部分复式LOFT公寓“打擦边球”销售，律师提醒购房者小心违建责任
LOFT公寓向来以“高拓展”“高赠送”出名，4.5米层高的公寓样板房普遍做出双层或跃层的效果，以展示更大的可利用空间。不过，近日广州市南沙区人民法院公开公寓相关案例，有业主发现自己购买的复式LOFT公寓竟是违建。新快报记者走访发现，市面上不少公寓标榜 “复式”“高实用率”等，不免让消费者担心，以单层报建的公寓，违建的边界在哪里，购房者需要承担什么风险？
■荔湾新天地的宣传品声称“实用率150%”。
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广州一买家全款购置双层LOFT公寓，验收发现是违建
在商业办公用地建成用于居住的公寓出售，一直是不少开发商“打擦边球”式的售楼方式。一些公寓在4.5米层高的项目样板房呈现上下两层的居住空间布置，不少项目更将公寓样板房设计成“双钥匙户型”，并告知购房者可以分上下两层进行分租。这真的是商住两用，还是违法建设？购房者需要仔细甄别。
近日，广州南沙法院公开一宗公寓纠纷，广州一名买家在付清全款后才发现买来的公寓是违建。这位广州买家参观了位于市区黄金地段的商住两用双层LOFT公寓样板房后，付了10万元定金认购该物业，结果在付清全部购房款验收房屋时，发现实际交付的房屋存在面积不足的问题，这才知悉该物业实际上是通过违法改建实现“商住两用”功能。南沙法院最终判决双方解除合同，出卖人返还买家全部购房款。判决指出，该公寓出卖人在未获得相关部门批准的情况下，擅自拆除了原有的商用办公用房，并将其改建为多个所谓的“商住两用”LOFT公寓进行销售。根据合同约定，交易房屋应为具备居住功能的双层结构，但由于该物业的实际改建行为属于违法建设，依法应当予以拆除，故法院认为合同目的无法实现。
新快报记者梳理发现，近年已有多起“复式公寓被认定为违建并被强制拆除”的物业纠纷，多是由于房屋是超出产权登记建筑面积以外的违法建设，未取得规划行政主管部分批准许可所引起。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条等规定，开发商在销售阶段需要提交预售商品房分层平面图等才能办理商品房预售登记；而在此过程中，如果涉及到规划变更也需要向相关部门提出申请。因此，开发商需要向相关部门提交楼层平面图、结构图等资料，并按相关图纸施工，如果在施工或者销售过程中将单层房屋改建为双层或者跃层，又没有申请规划变更，则很有可能涉嫌违建。
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买房要签两份合同，房子如是违建业主将成直接责任人
定义为LOFT的双层或跃层公寓，通常在实际销售中会刻意放大实际使用面积，能达到产权面积2倍或以上，并以此作为卖点。但要放大使用面积就必须间隔两层，这个间隔由谁间，是开发商精装交付双层，还是业主在毛坯交付的基础上自行改建，在法律上的责任认定有所不同。
新快报记者走访发现，部分公寓虽然号称总房价包含双层精装，但实际上需要买家签署两份合同，一份是与开发商签订的毛坯交付的买卖合同，另一份是与房企合作装修公司签署的装修合同。“我们这套33㎡的双钥匙单位，套内约21㎡，4.5米高，我们带装交付加了个楼板，实际空间有40多㎡……楼上楼下全部报建好，交楼跟我们这个动画呈现的是一样的。”在广州海珠一个公寓项目内，记者以买家身份进行咨询，项目销售人员表示，公寓交付时以装修好的双层状态呈现。总价150多万元，其中3万多元是装修费，需要以“毛坯交付”签购房合同，另外签订装修合同。销售人员向记者展示公寓首层和二层的平面图，但记者打算拍照留存时，销售人员表示“这个不能拍照”。
号称“双入户套房”，实际上开发商只交付毛坯，再提供装修一条龙服务，这种情况下购房者需要承担什么风险？王玉臣律师表示，在购房合同与装修合同相结合的情况下，购房者需要面对开发商和装修公司两个主体，开发商只负责毛坯交付，而后续装修成双层或者跃层，并接通燃气、通过消防验收等，在没有合同的约定下仅是口头承诺，需要购房者自行对接装修公司，对于开发商的约束力并不强。“如果后续房屋在装修过程或者装修后被认定为违建，购房者作为业主，有可能会作为拆除违建的直接责任人，并面对行政处罚；而如果因为装修改造等造成所在楼栋消防、电力等出现问题造成邻居等人身、财产损失，邻居有权直接要求购房者赔偿，而由于装修协议是购房者单独与装修公司签订，开发商只是口头承诺，购房者赔偿后向开发商索赔也很有难度”。
王玉臣进一步指出，如果购房者只与开发商签约，并且交付时已经是装修完成的双层或跃层公寓，而房屋在改造过程中被认定为违建，则一般开发商或装修公司会直接承担相应的拆除责任；如果因装修改造等问题导致所在楼栋出现消防、电力等安全隐患，造成他人人身或财产损失，由于购房者还未收房，被侵权人可以直接要求施工方赔偿。
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荔湾新天地声称复式交付，住建局官网显示报建仅为单层
“复式两层，精彩分层。”“实用率150%。”广州荔湾广钢板块的公寓项目荔湾新天地，如此宣传高实用率和双层设计。该项目正出售36㎡至86㎡的办公产品，多个实景样板房呈现双层和跃层状态。销售人员告诉以买家身份进行走访的新快报记者：“我们都是双层或跃层交付的，单层实用率七成多，双层实用率是150%。这里可以用于办公也可以用于居住或出租，甚至租给别人用于注册公司。我这里就有很多公司资源，到时可以介绍给你……”该销售人员更表示，该公寓上下层均已进行报建，可放心购买。荔湾新天地的户型图呈现出首层和夹层的平面设计，并有“上下两层，实用率高”等明显字眼。不过，记者发现，绝大多数海报及文章末端都会出现一行不起眼的小字提醒：“本户型图仅供参考，实际图纸以合同约定为准，本资料仅为要约邀请，最终以双方买卖合同和政府批文为准。”记者查阅住建局官网阳光家缘发现，以销售人员力推的36㎡产品为例，目前房源信息显示，建筑面积为36.27㎡，房屋户型为单房。
为何报建为单层，却以双层交付？王玉臣告诉新快报记者：“为避免验收不合格，一些开发商往往将改建行为安排在验收之后，但也不排除开发商在建造期内申请规划变更。”他进一步提醒：“如开发商的复式改造本就涉嫌违规，其相应的宣传自然也与规划不一致，已涉嫌虚假宣传。对此，购房者可以将开发商的相关材料予以保存后，向相关部门投诉、举报，要求展开调查，避免更多的购房者因受误导购房导致合法权益受损。”
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广州不再审批新公寓项目，但目前去化形势依然严峻
有业内人士向新快报记者透露，开发商对公寓进行改建，为的是提高回报率，吸引购房者购买，实现去库存。克而瑞广佛数据显示，截至2024年4月底，广州公寓库存28219套，去化周期34.1个月，其中荔湾为44个月。而在去年4月，全市公寓平均库存去化周期为26.9个月。而在今年4月，据多家媒体报道，广州市规划和自然资源局披露，该局确实曾发布《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》，其中规定在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此政策是为了严肃土地用途管制和项目审批规划。“商务公寓等类住宅项目，土地用途是商办，规划按照商办项目审批，但实际用途是住宅，违反了土地用途管制和项目审批规划，导致本来用于实体产业和招商的空间，被发展成房地产，也导致脱实向虚的趋势。”他说。
公寓越来越稀缺，会带来去化加速吗？合富研究院7月商业数据显示，7月公寓成交量为41546㎡，同比去年7月上升17%，环比今年6月微降2%；近4个月成交量维持在4万㎡左右，且成交量内部结构也相对稳定，以中心区域公寓为主。在房地产市场研究专家邓浩志看来，现存的商务公寓等类住宅项目，除了个别市中心网红盘，目前去化难度依然较大，在新政出台以后整体去化速度提升不多，而接下来还有一些此前已审批的待建公寓项目，预计高库存会维持相当一段时间。
■新快报记者 何璐诗
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