21世纪经济报道记者何柳颖、张伟泽 香港、深圳报道
“现在不用提前预约了，你直接跟我过来看房就好。”
“最近一手房价格都有一些下降，有兴趣可以来看看。”
距离香港全面“撤辣”近五个月时间，一位房产中介对21世纪经济报道记者表示，不同于刚“撤辣”后火爆到排队的景象，目前的香港新盘售楼处显得稍微冷清了一些。
2月28日，香港楼市“平地一声雷”。香港特别行政区财政司司长陈茂波宣布，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，这意味着香港楼市重新进入“零辣招”时代。
对于非香港永居人士购房而言，在“撤辣”前需要支付的税率为15%，包括7.5%的买家印花税和7.5%的新住宅从价印花税。在全面“撤辣”后，这类人群的购房税费负担与香港置业人群看齐。大批有意愿在香港置业、投资的内地客闻声而动，奔赴香港看盘扫货，来自内地的看房团更成为关口的一道独特风景。
然而，根据香港土地注册处数据，今年6月香港住宅楼宇买卖合约数量为3856套，环比下降30.5%，较今年4月的成交高点8551套“腰斩”。不过，受访专家指出，即便近期销售数据出现回落，但整体楼市销售行情仍然比去年同期乐观得多。
展望后市，“取消‘辣招’只是买家购房众多因素的其中之一，经济环境以及美联储利率（政策）等也会影响购房者的购买意愿。倘若其他因素改善，相信购房需求会随之释放。”美联物业首席分析师刘嘉辉向21记者表示。
经历了多轮调整后，房地产的大开发时代已经落下帷幕，去库存成为了关键词，这个过程需要多久？似乎没有人可以给出一个确切的数字。
“撤辣”效应减弱
今年4月，香港全面“撤辣”带来的提振效果集中爆发。香港土地注册处数据显示，香港住宅楼宇买卖合约数量从2月的2375套上涨至3月的3971套，并在4月创下8551套的成交高点。
（香港楼宇买卖合约数目，图源：香港土地注册处）
在这波难得的“小阳春”行情中，香港开发商为促进去化大力度劈价。比如长实与港铁合作的港岛南岸BLUE COAST 3B期项目在今年3月推售的部分单位折实均价为21968港元/呎（1呎约为0.09平米），而港岛南岸第一期晋环项目于2021年4月推出时，折实均价约2.9万港元/呎，长实执行董事赵国雄当时坦言，“蚀少当赚”。
美联物业分析指出，“撤辣”后发展商积极销售货尾，同时以低市价推售全新盘，带动一手交投急升。美联统计数据显示，撤辣后3个月（2024年2月28日-2024年5月26日），一手住宅成交量达到7314宗，而撤辣前3个月（2023年12月1日-2024年2月27日）仅为1952宗，前者是后者的3.7倍。
二手市场同样急速升温。撤辣后2个月（以4月-5月住宅注册量反映3月-4月的实际市况），二手住宅录得9888宗成交，而撤辣前2个月（以2月-3月住宅注册量反映1月-2月的实际市况），二手住宅成交量仅为4920宗，前者是后者的2倍。
步入5月，市场明显降温。香港住宅楼宇买卖合约数量从4月高点下降至5546套，但仍为今年上半年次高点。6月，成交数量进一步下降至3856套，与今年1月的成交水平（3477套）相当。
刘嘉辉分析称，目前一手市场数据的回落属于正常情况，虽然近期销售数据出现回落，但整体楼市销售数据仍然远高于去年同期，上半年的一手楼盘销售量已经达到2023年全年销售量的80%-90%。
与此同时，降价潮并未结束，如旭日国际近日推出的新盘黄金海湾·意岚首批139套，折实均价约9988元/呎，该价格较附近去年9月开价的新盘价格约便宜一成。
这使得二手市场价格进一步承压。仲量联行研究部资深董事钟楚如表示，5月一手住宅交易量跌至接近4月水平的一半，新盘价格屡创多年新低。由于不少置业人士均倾向购买新建物业，而新盘价格显著回落，二手物业的业主需要再下调价格才能与新盘竞争，以吸引买家，这令二手市场面对更大的下调压力。
一手楼劈价揽客，二手楼跟降竞争，这套组合动作带来客户的同时，亦使香港楼市价格陷入低迷。 香港差饷物业估价署数据显示，香港商品住宅售价指数于今年首五个月回落1.7%，已从2021年9月楼价高峰期回落23.1%。其中，二手住宅价格整体已回落至2016年的水平；一手住宅价格回落至更早的水平，较2015年同类型项目低逾10%。
跌跌不休的楼价正加剧买卖双方的博弈，一部分潜在买家对于入手与否显得更加踌躇。“广东俗话叫‘宁买当头起，莫买当头跌’，购房者在价格下跌的时候会更多地选择观望。”刘嘉辉表示。
内地投资客少了
全面“撤辣”之初，内地客大量涌入香港楼市。
美联物业数据显示，今年第一季内地买家的一手注册量占比为37.2%，这已经是历史高位水平，4月进一步上升至44.2%；一手注册金额也从一季度的49.5%上升至四月的57.1%。该数据也显示出，内地客的购房金额相对较高。仲量联行曾于今年3月指出，楼价3000万港元以上的豪宅新盘，内地买家占比由去年10月前的少于一半，攀升至近期的约70% 。
仲量联行香港主席曾焕平对21记者分析称，内地买家于撤辣后涌入香港楼市，为楼市带来新需求，然而，香港本地买家受到高息影响，置业意愿减弱，此消彼长下，新需求的影响有限。
这波来自内地的潮水加速袭来后，退潮亦很快出现。“近期以投资为目的的内地购房者大幅缩减，而刚需购房者的需求仍然稳健，根据公司目前接触的客户分析，购房者中40%为投资需求，而60%为刚需。”香港房产中介公司品正置业总经理伊娜对21记者表示。
对于内地投资客而言，租金回报率仍然是主要考虑因素。深圳市民小史告诉21记者，“同样的钱投资香港房产，租金回报率比内地高，但资金出境是一个问题。”小史称，考虑到资金出境的问题，到香港置业的打算仍止步于前期了解，并未实际到港看盘。
香港房产中介公司品正置业总经理伊娜称，目前香港楼市的整体租金较高，主要是因为高才通等人才计划带来新移民，以及暑期学生租房潮带来需求猛涨。“奥运站以及坚尼地城等核心地段涨幅最为明显，尤其受到投资客认可。”
尽管租售比优势突出，但按揭利率的问题也需要谨慎考虑。“不少购房者关注美联储降息情况，目前香港的新房按揭贷款利率大约为4.125%，对投资者而言仍然负担较重。” 伊娜补充称。
事实上，在香港银行获得按揭贷款也并非那么容易。曾焕平表示，在持续高息及物业估值下滑的环境下，银行自然收紧按揭贷款的审批，对向来倚赖银行贷款的本地买家造成影响，近期获得银行按揭正面临越来越大的困难。
在全面“撤辣”之初，中金就曾表示，考虑目前趋势下年内房屋租售比未必能匹配至按揭贷款利率，以及库存水平修复仍需时日，要确认2024年是香港本轮房地产周期的拐点可能为时尚早。
目前市场普遍预计美联储会在9月开启降息，这会否带动香港按揭利率走低？
花旗银行投资策略及资产配置主管廖嘉豪认为，虽然目前数据反映，美联储有迫切需要减息，但香港银行未必会立即跟随，今年实际按揭利率或继续保持在4.14%或以上，市民供楼成本未必会大幅下降。曾焕平也向记者表示，“即使美国减息25至50个基点，也不太可能对香港按揭利率构成显著影响。”
“但香港住宅的投资价值仍然凸显，整体租金在过去一两年中不断攀升，租售比可以达到百分之三点几甚至更多。”刘嘉辉强调，他认为随着市场的变化，香港楼市的投资价值仍能吸引投资者入市。
香港楼市的租金在近一两年来不断“狂飙”。根据中原城市租金指数，从2023年1月开始，该指数基本一路上涨，由108.13上涨至2024年6月的120.28，租金回报率由2.61%提升至今年4月的3.09%。
一位在香港工作的曾先生告诉21记者，“在九龙或者港岛一些较为热门的地段，前两年17000港元每月能租到的房子，现在都涨到了18000-19000港元每月。”他表示，如果房价进一步下跌，或者利率进一步下行，待到房租与按揭贷款月供相接近时，他会考虑购置房产。
伊娜预计，随着美联储利率进入下行通道，租金水平不断攀升，再加上房价不断回落，会推动有购房意愿的卖家转租为买。“相信租金会逐渐趋于平稳，而楼价将止跌回升，所以对于刚需买家，今年下半年可能是比较好的入市时间点。”
低迷中的博弈
考虑买房的时候，每个人都会算一笔账。
“我们现在租金15500港元，要买的话，总价应该在550万港元，首付20%的情况下月供至少20000港元，还贷会很吃力，但这两年里租金也涨了很多。”在香港工作的白兰告诉21记者。
无论是投资客还是刚需客，大家都在观望房价走势。美联楼价指数显示，近一年来香港楼市价格持续下滑，2023年7月，美联楼价指数报151.8点，今年7月该指数报132.6点。全年下行趋势中，只有交易异常积极的4月出现了小幅上升。
刘嘉辉预计，全年楼市价格将会上下波动0.5%左右，之后几个月的新房市场销售额可能会稳定在1000宗/月左右。曾焕平的预测则要消极得多：今年下半年中小型住宅价格预计将下跌约10%，豪宅价格将因新供应量增加而下跌5%至10%。
在二手市场，买卖双方、卖家与卖家的博弈也正在上演。“二手房市场目前出现两极分化的状况，一部分卖家为了套现出手选择大幅降价，而另外一部分卖家则由于目前租金回报率较高、自身财务状况较好而选择维持挂牌价格。”伊娜表示。
值得注意的是，“由于新盘大力降价促销，目前新房与二手房市场出现倒挂现象，即新房价格低于二手房。”伊娜指出。刘嘉辉也称，目前新房市场的供应充足，开发商库存较高，因此开发商定价会相对保守，一些新盘的价格会低于楼盘周边的二手房，这样的情况从短期来看仍然会持续。
展望后市，有业内人士认为，在“旺市”时，香港特区政府能推出“辣招”抑制购买力，那么在“静市”时也可以推出“甜招”来激活市场，如给予来港专才额外的置业印花税优惠等。
无论去辣还是加甜，去库存已是行业共识。“香港主要的开发商目前正在去库存阶段，需要至少半年到一年时间才能消耗掉过剩的库存。”刘嘉辉预测。
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