21世纪经济报道记者李莎 北京报道 中共中央政治局4月30日召开会议。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
房地产仍是防风险的重点领域。去年年底中央经济工作会议明确，要积极稳妥化解房地产风险，本次中央政治局会议继续将防范化解风险作为房地产工作的关键任务来抓。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，防范化解风险仍是房地产工作的首要任务，房地产工作要围绕守住不发生系统性风险展开。
去年以来，“一揽子”房地产支持政策持续推出，热点城市陆续优化、退出住房限购，各地着力降低购房门槛和首付比例，多地房贷利率降至历史低点，金融支持房地产力度加大。但从今年一季度数据表现来看，房地产市场继续调整，商品房销售和价格都未止跌。
据国家统计局数据，一季度新建商品房销售面积和销售额同比分别下降19.4%和27.6%，房地产开发投资同比下降9.5%，房屋新开工面积、施工面积和竣工面积等指标也没有出现明显改善，3月70个大中城市房价指数仍以降为主，房地产市场下行压力仍存。
在之前会议和文件的基础上，本次中央政治局会议对房地产工作做出新部署，强调要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，伴随楼市持续低迷，当前商品房待售面积再度接近2016年的历史高位，这是本次中央政治局会议提出要消化存量房产的重要背景。
李宇嘉指出，着眼当下，如何消化二手房库存是当务之急。从房地产销售情况看，二手房挂牌量、交易量均高于新房，而且二手房去化周期更长，热点城市普遍在3年以上。而从价格来看，二手房价格下跌幅度大于新房，已对新房定价体系带来一定冲击，进而影响到开发商的拿地和开工决策。
李宇嘉认为，当前刚需和改善性住房需求都有很大潜力，如何将二手房去库存与新房销售对接，成为稳定房地产市场和行业体量的关键。
中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅表示，针对存量房产的消化，前期部分地方已有很多有益探索，接下来在全国层面作进一步拓展，有利于对房地产市场形成积极支撑。
支持住房“以旧换新”是促进存量房产消化、连接二手房和新房市场的重要一环。据中指研究院统计，去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超40个。各地通过收购、帮卖和补贴等方式推进住房“以旧换新”，支持举措各有不同，但整体仍处于探索和起步阶段，如果后续相关配套政策继续完善，将有望在一二手房市场联动上发挥更大作用。
中信证券首席经济学家明明将这次会议对房地产的新部署概括为“消存优增”，在他看来，这一政策思路从存量和增量角度双管齐下，贯彻了房地产市场供求关系的新变化，未来或可期待部分投融资平台参与“消存”工作。
在消化存量房产的具体措施方面，王青认为或包括两个政策思路：一是将部分存量商品房转化为保障房，这或在较短时间内形成保障房有效供给，解决民生问题；二是全面放松限购，引导居民房贷利率进一步下调，激活楼市，这是消化存量房产的主渠道，也是当前扭转楼市预期的关键一招。
李宇嘉建议，将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。通过这样的方式加速二手房流通，稳定二手房价格，减少恐慌性挂牌，二手房市场预期逐步稳定之后，新房市场也将有所改善，进而逐步稳定房企开工和土地市场。
在优化增量住房方面，王青认为，下一步优化增量住房要采取“市场+保障”的双轨模式，逐步增加保障房比例，这是“构建房地产发展新模式”的核心。与此同时，新建住房品质要适应市场需求，体现绿色、低碳、智能、安全的发展方向。
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