起拍前8分钟降价2000万？不良资产转让火爆背后的隐秘交易
作者：王方然
开拍前8分钟，起拍价6000万元的不良资产债权被降至4000万元开拍，不到三分钟交易完成。
这是媒体近日报道的2021年3月22日发生在山东临沂市一场不良资产债权拍卖中的一幕。据报道，竞得方山东龙润控股当时仅成立两个多月，实际控制人为孙德珍，其配偶张庆林当时系该债权执行法院临沂河东区法院技术室主任。
当地已发布情况通报，组成联合调查组对此开展调查核实。而这起充满争议的拍卖，并非孤例。第一财经注意到，在不良资产处置领域，个人不良贷款批量转让市场正迎来前所未有的热度，呈现供需两旺的态势，银行急于出表压降不良，AMC(金融资产管理公司)与各类资管机构则纷纷押注楼市拐点，寻求更高收益。然而，随着资金蜂拥而入，处置不当、非洁净转让、受让方资质违规等风险也在加速暴露。
不良资产转让热度激增
中国银行业信贷资产登记流转中心数据显示，2025年上半年，个人不良贷款批量转让成交1076亿元，全年成交规模预计将突破2000亿元，较2021年试点初期呈现显著增长。
与往年不同的是，此轮市场火热背后，需求端与供给端双双处于相对旺盛的状态。
第一财经注意到，参与者数量正在激增，多家受访资管公司人士表示，近一年来正密集布局，加大对银行不良资产处置业务的资源倾斜。
更多地方性机构正在入场。广东一家民营资产管理公司负责人叶深对第一财经表示，公司去年在1500万元自有资金的基础上，联合部分合作机构共同运作，专门承接银行特定领域的不良债权。
他观察到，目前市场相对活跃，很多此前从事小贷、融资租赁的相关方，因近期监管收紧、市场环境变化，开始转型切入不良资产处置领域。
从数据层面看，2026年一季度，安徽、陕西、重庆、西藏等此前“零交易”省份纷纷实现首单突破，部分资产包规模过亿元。其中，安徽首单由当地AMC――安徽省中安金融资产管理股份有限公司通过竞标中国银行项目完成；海 资产管理有限公司一季度内在银登中心接连拿下多个资产包；另外，辽宁富安金融资产管理有限公司在暂停业务超过一年后，于今年3月成功竞得建设银行大连分行的个贷不良资产包。
需求端的活跃，与供给端的持续放量密不可分。近年来，银行不良资产压力正在加速攀升。据国家金融监督管理总局数据，2024年上半年银行处置不良资产规模超过1.4万亿元，其中房地产相关贷款和个人住房按揭贷款占据较高份额。金融监管总局局长李云泽在2025年的一次新闻发布会上透露，5年来处置的不良资产较“十三五”时期增加超过40%。
各类零售贷款风险亦在持续暴露，国信证券研报显示，包括个人住房贷款、消费贷款、信用卡贷款及个人经营性贷款在内的各类型零售贷款不良率都在上升。《中国不良资产行业发展研究(2025年)》数据显示，截至2024年末，不良资产存量规模预计约为8.5万亿元，当年处置规模达3.8万亿元，创下历史最高水平。
在此背景下，批量转让不良资产已成为银行的重要选择。一位国有银行内部人士向记者解释，根据监管要求，不良贷款需计提较高比例拨备，这会直接减少银行当期利润，而通过批量转让快速出表，既可在营收增长放缓的背景下支撑利润，也可缓释不良资产对资本的占用压力。
为何押注“接盘”债权
机构选择在此时入场，多与对市场环境的判断有关。
某中部省份AMC业务人士郑明对第一财经表示，当前银行转让的不良债权中，地产相关项目占比较大，这主要是前几年楼市快速下行、部分风险暴露所致。但从去年底开始，部分市场人士判断，一线城市地产估值已进入筑底阶段，因此希望在这一时点成规模地介入银行不良资产项目及资产包。“前几年处置难度太大，这几年银行出价本身比较低，加上市场环境相对稳定了一些，所以介入的企业比较多。”
叶深也在跟进多个涉及商业地产的债权项目。他观察到一个明显变化：前几年行业参与者少，但这几年多了起来，很多人都是在押注时机。他本人选择入场，正是基于银行高折价处理资产与楼市预期回暖这两重因素的叠加。
资金方的乐观判断，也得到了市场信号的支撑。国家统计局日前公布的数据显示，3月份70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或持平。第一财经此前也报道，部分市场观点认为，一线城市房价已进入阶段性筑底区间。
那么，不良资产处置的收益空间究竟在哪里？
郑明揭示了具体的操作链条。在他看来，整个流程大致可分为四个环节。首先是信息获取，依靠长期积累的熟人渠道或者中介，提前掌握商业地产项目的核心信息，包括债权底价、抵押物状况、债务人配合程度等关键变量。其次是竞标环节。第三步是运营修复，将标的交由合作的专业商业地产运营公司进行“包装”。可能重新招商、调整业态，也可能翻新改造、提升出租率，最终实现项目的正常运营和稳定现金流。最后是退出环节，待市场估值明显提升后，再通过两种方式套利：一是直接转手出售，二是重新向银行申请经营性物业贷款，用低息长线资金置换前期的高成本收购资金。
杠杆的运用，则可能将这一模式的收益进一步放大。叶深告诉记者，目前做商业地产不良处置，实际出资20%作为劣后和主导方，其余由合作机构配齐，运作得当的话，年化收益率很容易超过20%。
记者从业内获悉，目前比较流行的是“优先―夹层―劣后”的分层融资结构。郑明以一个具体案例说明：假设自己只有100万元本金，作为劣后级出资方，承担最高的风险；向银行借款700万元，作为优先级资金，享有优先的受偿权和较低的固定利息；再引入一家信托公司投资200万元，作为夹层资金，收益和风险介于两者之间。三者凑足1000万元，去竞拍一个商业地产不良债权项目。
不过郑明也称，不同项目的情况存在差异，很难给出一个统一的收益率口径。“具体能赚多少，还是要看项目本身的质地和运作能力。目前市场上对利润的预期比较强。”
部分风险浮出水面
大量机构跃跃欲试、资金蜂拥而入之后，风险也在逐步显现。
第一财经注意到，2025年以来，已有多家机构因不良资产转让违规领到罚单。通过对2024年至2026年监管披露的95则相关处罚案例进行梳理，第一财经发现，拍卖前估值造假、拍卖中受让主体资质审核不严、拍卖后虚假转让而风险并未转移成为违规重灾区，受罚对象主要集中在中小银行。
企业预警通数据显示，在上述95则案例中，至少有10则涉及受让主体资质审核不严，最新的一则案例是广西天峨农村商业银行，因不良资产批量转让主体不符合要求，被罚款20万元。而上述临沂河东农村商业银行不良资产的受让方资质，同样受到质疑。
根据《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》(金规〔2024〕17号)第三十四条，国家公务员、金融资产管理公司工作人员、该项资产处置工作相关中介机构所属人员、债务人、等多类主体不得购买不良资产。
一名业内人士对第一财经表示，实践中所谓“主体不符合要求”，情况并非总是出现在直接转让给明令禁止的特定人群。很多时候问题出在穿透审查环节，导致不良债权在层层流转后，最终流向了中介机构关联人、AMC内部人员等本不该购买的主体。
此外，超过8家银行因不良资产处置管理不到位被罚款，相关责任人同步被追责。今年4月，某股份行宁波分行因不良资产处置管理不到位、案件防控管理不到位，被罚款90万元。
上述业内人士指出，实践中的管理不当多与估值问题挂钩。具体表现为：对应公开拍卖的不良债权未履行竞价程序、未经独立评估而擅自定价，或通过关联评估机构刻意压低资产估值。这些乱象背后，往往隐藏着“定向”转让的意图。
程序违规的表象之下，是更难被察觉的实质风险。部分不良资产的市场化操作，可能并非在“拆弹”，而是在隐藏或转移风险。
广东一名不良资产领域资深从业者告诉记者，近年来“通道模式”较为流行。一些看似是持牌AMC在买资产，但实际出资方可能非常多元。这些资金很难穿透审查，如果配资业务涉及向不特定投资者募集资金，就可能存在法律风险。
他补充称，“优先―夹层―劣后”的分层融资模式看似能让劣后资金以小博大，但很多情况下只是理想状态。一旦资产处置周期延长，资金成本会迅速上升。如果标的物市场出现较大波动，实力较弱的资方可能出现资金链断裂的风险。“这种模式下，银行的不良风险可能被转移到了风险承受能力较弱的资方手中。”
亦有业内人士担忧，违规转让背后可能存在银行非洁净转让、掩饰风险的问题。早年间已有多个典型案例。例如，2020年，原银保监会官网发布公告，因重庆农商行存在“通过信托计划回购实现不良资产虚假转让出表、信贷资产风险分类不准确、贷款资金被挪用”的违法违规事实，重庆银保监局对重庆农商行处以90万元罚款。
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