南方财经全媒体记者 林汉垚
随着我国人口老龄化进程加速，不动产信托财产登记试点作为一项制度创新，正逐步成为破解“以房养老”难题的关键路径。这一机制通过将不动产资产转化为可管理的养老资源，帮助老年群体实现财产变现与传承的双重目标。
近日，国家金融监督管理总局上海监管局印发《上海银行业保险业养老金融高质量发展行动方案》，其中提出，开展不动产信托盘活存量地产，丰富养老资金来源，继续探索新型养老服务信托、特殊需要服务信托等在养老、助老领域的应用场景。
截至目前，北京、上海、广州等9地相继启动不动产信托财产登记试点。然而，当试点进入深水区，制度落地的法律与税务瓶颈也愈发凸显。
不动产信托财产登记试点多地推进
不动产信托财产登记试点自2024年底在北京率先启动以来，已迅速扩展至全国多个重点城市，形成覆盖京津冀、长三角、珠三角等区域的格局。据不完全统计，目前北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞9地均已开展试点工作。
2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，试行一年。
该政策聚焦信托领域财产确权难题，以有效发挥信托机制在居民财富管理和社会治理中的作用为目标，通过“信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记”三步走模式，以在不动产权证书“附记”栏标注的形式，完成相关信托财产登记，实现国内非资金信托财产登记机制“从无到有”的突破。
2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不动产登记中心完成了首单不动产信托财产登记。近日，上海、广州、厦门、天津、江苏（南京、苏州）、山东济南、东莞等地相继跟进，进一步扩大了试点惠及面，各地机构也不断有相关业务落地。
2025年底，北京试点期满前，国家金融监督管理总局北京监管局宣布延长有效期至2028年12月31日，以持续优化政策。
为推动试点深化，近日，北京信托法学研究会与北京市房地产法学会联合举办了“不动产信托财产登记法律问题研讨会”，来自高校、政府部门、律师事务所及信托公司等领域的多位信托法学者与实务专家参与，就当前不动产信托财产登记的制度定位、登记流程、监管模式、税务处理、不动产管理与运营以及境外国家经验比较等问题进行了深入讨论。
试点登记并非法律层面确权
实践中，各地试点政策均有所突破。如，作为全国首个不动产信托财产登记试点，北京试点政策明确，办理不动产转移登记在不动产权证书“附记”栏注明信托属性；上海则进一步扩大适用范围，丰富应用场景；广州则针对不动产信托设立时常见的不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题（如未完税等），创新引入预告登记制度。
北京市房地产法学会会长、北京大学法学院教授楼建波指出，这些试点正在将不动产信托的应用场景延伸至特需信托、家族信托、住房反向抵押（以房养老）及房地产不良资产管理等民生与经济关键领域。
然而，各地不动产信托财产登记试点高歌猛进的同时，实践中仍然在确权效力、非交易过户税负及监管协调等方面面临诸多挑战。
多位专家指出，当前的登记试点更多是行政管理层面的“变通”，而非法律层面的彻底“确权”。
北京信托法学研究会会长、北京航空航天大学法学院教授任自力表示，我国人口高龄化背景下，不动产信托财产登记试点改革有利于信托制度更好地服务民生领域；但目前尚缺乏统一的上位法规则，登记效力在实践中仍存在不确定性。
中国人民大学法学院教授石佳友直言，目前不动产信托产品预登记与不动产登记中心的物权转移登记两个系统，二者衔接并不顺畅。他强调，目前不动产信托财产预登记属于行业管理登记，不产生民法登记的公信效力。
一位与会的行政机关专家表示，目前的转移登记在不动产登记簿上仅能实现“注记”功能，并非真正意义上的信托登记。这种“注记”模式虽然在形式上完成了登记，但在面对公检法查封等司法执行场景时，信托财产的独立性能否得到有效保护，尚乏上位法的强力支撑。
税负成本或将阻碍业务实践
如果说确权难是“拦路虎”，那么高昂的税负成本则是目前不动产信托难以大规模推广的“隐形门槛”。
北京市京都律师事务所合伙人高慧云指出，在现行税制下，个人将住宅置入信托被参照“交易”处理，从而在设立阶段产生税费负担。以一套持有未满2年的住宅为例，设立信托需全额征收3.18%的增值税及附加，契税统一按3%征收。若是非住宅，还需缴纳土地增值税和印花税，此类税负若在设立阶段集中发生，容易影响部分家庭使用不动产信托的意愿与制度普及效果。
对此，国投泰康信托财富首席规划官孟昊桀呼吁，税收问题是不动产信托应用中的主要问题，应尽快降低税收成本并完善配套政策，否则信托公司因流程成本高和法律不确定性，往往缺乏推广动力。
北京理工大学法学院副教授姜雪莲则关注到了信托终止后的财产归属难题。她提出，当信托终止事由发生后，剩余财产转移给权利归属人的过程中信托被视为存续，由此导致归属时点不明确，这将影响司法执行。特别是当出现受益人去世且无继承人等无权利归属人情况时，虽然《民法典》规定无人继承财产归国家所有，但在信托架构下如何具体适用仍需特殊考量。
北京航空航天大学法学院助理教授、北京信托法学研究会副秘书长张杨则介绍了日本的不动产信托财产登记及纳税经验，他表示，日本采用“所有权转移登记+信托登记”双轨制。登记后，在不动产登记簿中生成“信托目录”，信托目录中包括信托合同的主要条款，明确委托人、受托人、受益人、信托目的及终止事由。查询不动产登记簿及信托目录不需要利害关系，任何人只要提供不动产详细地址后均可查询，通过这种广泛的公示赋予不动产信托财产登记的对抗效力。
专家建议，未来改革应分两步走：短期措施上，需完善试点政策，扩大登记范围，并对特殊需要信托给予税收优惠；长期规划上，根本之策在于修订《信托法》与《不动产登记暂行条例》，增设信托登记专章，从立法层面固化其独立地位，并借鉴国际经验建立具有中国特色的不动产信托财产登记制度。
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