新快报讯 春节后复工次日，广州土地市场便迎来一笔百亿级交易。2月25日上午，天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（即马场1期地块）正式进入限时竞价环节，吸引了越秀、保利、华润等8家企业参与竞拍。经过243轮激烈角逐，历时9小时，最终由越秀地产以236.04亿元夺下。该地块折合住宅楼面价超8.5万/平方米，刷新广州楼面单价的新天花板，同时跻身广州土拍史上总价第二位。
马场地块跻身广州土拍总价亚军
作为珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，马场地块一直备受市场关注。根据规划，马场片区的总体定位为“人民文体新客厅、国际商都消费地”，片区总用地面积38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米。其中，商业商务体量约50万平方米，居住面积约22万平方米。2025年10月，广州市印发的《提振消费专项行动实施方案》中，已将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体。
此次出让地块航拍图
根据出让公告，马场1期地块用途丰富，包含了商业用地B1兼容商务用地B2、其它交通设施用地S9、商务用地B2兼容商业用地B1、其它交通设施用地S9、二类居住用地R2、服务设施用地R22、中小学用地A33。总用地面积194500.39平方米，其中出让宗地面积174007.24平方米，计算容积率建筑面积≤566962平方米。
令外界瞩目的是，马场地块将分两批挂牌，此次马场1期地块的挂牌起始价便高达1864365万元，这一金额相当于2025年广州全年涉宅用地成交总额的近四成。25日当天，经过243轮激烈角逐，历时9小时，最终由越秀地产以236.04亿元夺下，这一地块的成交总价仅次于番禺亚运城地块（255亿元）。
需要注意的是，此次地块出让对竞得企业的要求较高。在资金方面，竞得人需确保参与宗地竞买的土地出让价款（含竞买保证金）不得来源于任何形式的融资资金，包括金融机构各类融资、房地产产业链上下游企业的借款或预付款，以及其他自然人、法人或非法人组织的借款，亦不得以其控制的非房地产企业融资等方式投入。不过，后续该地块发布补充公告，允许竞买人采用纸质保函替代现金缴纳竞买保证金。
在地块建设方面，要求同样严格。竞得人须在珠江新城东区AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓。同时须按规划要求建设规划条件中的AT111313、AT111314地块，按广州市土地开发中心通知时间进场建设，2年内完成建设。此外，AT111321、AT111323地块项目建成后，竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权，且未经广州市规划和自然资源局、广州市天河区人民政府同意，在自持年限内不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。
天河去年量价齐升，片区高端改善型产品占比攀升
从楼市表现来看，该地块周边主力产品为150平方米以上的大平层，目前在售项目包括保利天曜，其2025年11月的销售均价约9.4万元/平方米。值得一提的是，马场地块所在的天河区是2025年全市唯一实现成交量与成交均价双增长的区域。普睿广佛的数据显示，天河区去年成交面积达61万平方米，同比增长31%；成交均价为每平方米81070元，同比上升7%。全年成交总额达496亿元，占全市成交金额的五分之一。
其中，马场路地块地处泛珠江新城板块，该板块土地资源极为稀缺，近五年来未有全新项目入市。成交价格门槛高企，整体单价稳居全市第一梯队，目前在售项目多为楼龄较长的大面积传统豪宅，去化节奏缓慢。
从成交结构来看，天河区各板块中，140-200平方米户型仍是成交主力。近年来，200平方米以上高端改善型产品占比持续提升，其中泛珠江新城板块300平方米以上户型占比达34%，整体以千万级豪宅项目为主，3000万元以上总价的顶豪产品市场份额在不断扩大。
随着马场地块的成功出让，市场普遍预期，这里将成为广州城市核心区的全新地标。项目不仅将以顶奢商业补齐区域短板，驱动珠江新城东区消费升级，其规划的高品质住宅也将打破天河区现有的市场格局，成交价有望冲击区域新高。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，高价地块的诞生，往往能在短期内显著提振市场预期。例如，去年深圳四大项目（深圳湾澐玺、中信信悦湾、联泰超总湾、后海招商玺）密集入市后，对市场的带动很明显，表现在豪宅购房增加，特别是二手豪宅挂牌和销售增加，背后是业主想置换新的产品，对于卖旧买新、卖小买大的置换型需求有明显的利好。豪宅交易增加，至少在单价上，对短期内价格的稳定有积极意义。
不过，他进一步指出，效果多大取决于是否能推动产品力、配套等供给端的好房子革命，并激活需求端。考虑到豪宅交易的小众化，以及新房和二手房均为低总价交易主导，再加上卖旧买新（豪宅）对于多数需求来说，需要补差价，很多二手房豪宅需要折价，交易周期比较长，部分业主惜售等，实际的拉动作用有多大，还需要谨慎看待。
采写：新快报记者 梁茹欣
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