21世纪经济报道记者 李金萍 深圳报道
以消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务为代表的新经济领域，成为租赁需求的重要支撑。
1月20日，仲量联行发布的《深圳房地产市场2025年回顾与2026年展望》显示，在新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型的双重影响下，2025年深圳甲级办公楼市场持续深化结构性调整，整体呈现“总量承压、结构分化”的格局。
需求端：科技类企业成交面积占比近30%
从市场需求端来看，深圳企业租户持续优化不动产策略，通过更灵活的租赁安排与更严格的成本管控实现提质增效。续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升。仲量联行统计显示，多数续租案例伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整；在搬迁案例中，租户通常保持相对稳定的租赁面积，以在控制成本的同时提升办公品质与运营效率。
细化至具体行业，深圳科技类企业仍主导市场需求，成交面积占比近30%，其中智能制造领域表现尤为活跃。消费电子、品牌出海及相关服务企业的租赁需求稳步释放，部分企业把握市场机遇，升级至甲级办公楼，以优化办公空间并提升企业形象。据仲量联行统计，2025年约30%的扩租、升级及新设立等新增租赁需求面积来自上述行业。
此外，以大型科技和金融类企业为代表的总部自用需求对整体净吸纳量形成有力支撑，全年贡献超过一半的净吸纳量。
仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示，深圳办公楼租赁需求的主要增量动力来自三方面：其一，消费电子行业的业务扩张带动新增与扩租需求；其二，品牌加速出海推动跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等配套专业服务行业需求显著提升；其三，以人工智能、芯片半导体为代表的战略性新兴产业加速发展，带动研发与运营办公空间需求上行。
深圳甲级办公楼将迎来两大变化
从供给端来看，2025年，深圳甲级办公楼市场迎来阶段性供应高峰，全年共15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平。新增供应项目高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场，且半数以上为企业自建总部大楼。
在新增供应集中释放与部分存量项目主力租户调整的共同影响下，深圳甲级办公楼整体空置率同比上升1.8个百分点至26.2%，结构性压力进一步显现。
具体到子市场表现看，前海片区新竣工项目凭借更具竞争力的租金水平与商业配套的持续完善，更有效承接企业办公升级与周边外溢需求，在供应高位下空置表现同比相对稳定。尤其在四季度，随着租金调整带动的搬迁与升级交易增多，前海录得多笔整层及以上成交，片区空置率环比下降2.3个百分点，并推动全市净吸纳量在四季度环比显著回升，成为全年表现最强的季度。
同时，市场各方通过多元策略组合重塑供需平衡与成交逻辑。除新租租金持续下调外，续租谈判进一步向租户倾斜，业主更频繁与现有租户推进租约重组，以稳定出租率并降低租户流失风险。
同时，供给端加快结构性优化，部分在建及存量项目通过引入酒店等业态缓解空置压力，另一些项目则着力提升装修交付服务能力、物业管理与配套设施水平，以增强产品竞争力与用户粘性。
展望2026年，深圳甲级办公楼市场预计仍将有超150万平方米新增供应入市。仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽表示，深圳甲级办公楼将迎来两大变化。
一方面资本持续向硬科技领域倾斜，随着消费电子产品需求复苏及人工智能大模型应用加速，相关产业在深圳的集群化发展趋势增强，有望推动企业扩大办公空间并升级设施。
另一方面，企业选址正由单一价格导向，转向对“极致性价比”及物业管理、配套设施等多维度的综合评估。这将利好核心商务区的优质办公空间，以及新兴商务区内配套成熟、具备更高性价比的项目。
仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，深圳不动产市场正迈向以价值创造为核心的新阶段，REITs扩容、智能运营等将成为价值提升的关键。
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