好房子新观察之容积率
“降容”“限高”重塑“好房子”，早晚高峰“抢电梯”将成为历史
今年5月生效的《住宅项目规范》明确高层Ⅱ类住宅容积率上限为3.1、高度不超过80米，全国住宅市场正逐步迈向“降容”“限高”的新阶段。今年以来，广州中心四区“低密地块”供应显著增加，上半年容积率低于3.0的宅地占比飙升至六成，较2024年的37%显著提升。业内人士指出，新规促使开发商重新思考设计布局，80米的限高将终结以往楼盘的 “高低配”产品设计，推动了社区均衡布局及居住品质提升。同时，“缩量提质”供地策略吸引了更多房企关注核心城区优质地块，预计下半年低密宅地的供应节奏将加快，进一步推动住宅产品力的全面升级。
■从2006年到今年上半年，中心四区总共成交了194宗涉宅用地，其中容积率低于3的只有40宗，占比仅21%。
从37%到60%，中心四区容积率低于3.0宅地占比大幅攀升
“容积率不超过3.1、高度不超过80米”，这两个数字标志着住宅市场正逐步迈向“降容”“限高”的“好房子”新阶段。自5月1日起，由住建部发布的《住宅项目规范》正式生效，这些曾被视为改善住宅专属的配置，如今成为新建住宅的强制标准。
容积率直接关联着居住“拥挤感”——数值越低，楼栋越疏、绿地越多、采光越足。数据显示，在广州市的中心四区（即越秀、天河、海珠、荔湾）过去20年的住宅开发中，高容积率项目占比居高不下。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者：“2006年至2025年上半年，中心四区成交的194宗涉宅用地中，容积率低于3的仅40宗，占比21%。”近年来，中心四区内容积率超过5的项目屡见不鲜，花地湾、海珠西、老黄埔、万博、广钢新城等板块都有不少超高层产品在售，部分小区楼栋间距不足30米，早晚高峰“抢电梯”成常态。
而随着《住宅项目规范》的落地，“低密住宅”正成为趋势，政府正从土地供应端定制“好房子”。
肖文晓表示：“从去年开始，广州中心四区容积率低于3的地块占比上升，中心四区卖出的19宗地中有7宗容积率低于3，占比37%；而今年上半年成交的5宗地有3宗，占比达60%，提升显著。”
广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者，对于购房者来说，容积率代表舒适度，容积率越高，说明这块地上盖的房子越多、楼栋越密，住的人也就越多。“比如一个楼盘容积率从5.0降到2.0，意味着同样地块上的居住户数可能从800户减至200户，共享的泳池、园林、电梯资源更充裕，舒适度提升是肉眼可见的。”
从“高低配”到均衡布局，“限高、降容”改写住宅设计逻辑
容积率和建筑高度的限制，正深刻影响住宅产品的设计与布局。过去，一个容积率为2.0的地块，开发商往往采用“高低配”的方式，即搭配建设30多层的高层住宅与7层左右的洋房，以实现土地利用效率的最大化。《住宅项目规范》生效后，高层住宅限高80米，将不再有“高低配”项目新品。
对此，肖文晓指出：“‘限高’‘降容’的本质是推动全面建设‘好房子’，不希望开发商采用过分‘高低配’的方式，比如一方面打造超高层产品，另一方面又做别墅产品，人为地使得地块的居住品质一分为二。政策希望把‘降容’带来的好处惠及更多购房者，而不是让高品质住宅成为少数人的专属。”
肖文晓进一步解释称，通常而言，容积率越低，越有利于打造低密度、高舒适度的住宅产品，有助于提升社区景观视野、通风采光等居住体验，也更容易实现产品溢价，特别是在改善型住宅市场中更具优势。此外，政府在供地阶段也会根据地块条件合理设定容积率，比如对于具备湖山资源的优质地块，更倾向于规划为低密住宅用地，以最大限度发挥自然资源的价值。
不过，他强调，低密度并不等于高端化。“容积率2.0的地块，未必就一定能做成高端项目。”他说，楼盘的定位还取决于周边配套等因素。如果地块临近高架桥，缺乏教育、交通和商业配套，即便容积率较低，仍可能主打刚需客群。
崔登科认为，当前政策正在引导住宅市场向低密化、均衡化方向发展。“容积率只是衡量‘好房子’的标准之一，只有在同一价格段或同一板块内进行比较，才能真正体现其意义。”他建议，购房者可以在同一价格段内，结合容积率、地段、配套等因素综合判断项目的居住价值。
全国住宅低密化成趋势，供地“缩量提质”成主流
从全国市场看，低密化是各城市的共同趋势。郑州2025年拟出让宅地中，近半容积率低于2.5；长沙今年33宗拟出让地块中，17宗容积率低于2.5；上海和杭州今年也出现容积率刚刚超过1.0的地块……而广州上半年的5个溢价地块中，4个地块容积率低于3.1。比如今年5月成交的番禺广场融媒体北侧BC0612046地块，容积率为3.0，溢价率约19.5%；今年4月成交的白云区沙太路以西AB3101018地块，容积率为2.5，溢价率约21.5%；白云区嘉禾望岗AB2112050地块宗地面积18074平方米，容积率为3.0，溢价率18.2%；3月出让的世界大观四期地块容积率仅有1.1，溢价率约2.9%。
有业内人士表示，在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的“规模扩张”转向了当下的“质量升级”。随着市场供需关系的变化，各地政府纷纷开始调低容积率，以吸引开发商拿地。另一方面，低密地块规模小、总价低，以“小而美”的优势为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性。
对于未来，业内普遍认为“缩量提质”将成供地主流，而房企竞争将进一步聚焦“产品力”，从容积率、户型、配套、服务等维度打造差异化，推动住宅品质整体升级。克而瑞广佛方面指出，近两年广州土地供应注重减量提质，主城、近郊核心靓地对房企吸引力较大，重塑了市场供应格局。下半年预计挂牌供应25宗重点宅地，供地节奏将明显加快，地块聚集荔湾、天河、白云，中心、近郊的低密小体量宅地将持续入市。如天河智谷片区广棠地块容积率为3.0；荔湾的广钢新城车辆段一期地块容积率仅1.5，医药港M地块容积率也只有2.3；羊城食品厂西侧地块容积率为2.8。中指研究院同样指出，2025年上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场整体仍面临一定压力。“房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，部分优质地块拍出较高地价。预计下半年各地在供地端的‘缩量提质’模式仍将延续。”
新快报记者 何璐诗 文/图
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