南方财经记者郑玮 广州报道
前邻广州铁路第一小学，后接广州市八一实验学校，走路6分钟可达广州市铁一中学，15分钟生活圈覆盖市场、医院、学校等各类公共服务设施……在这个绝佳的区位上，广州市越秀区共和村的旧改话题一经传出，立刻就引发了社会热议。
在共和村隔壁，只需步行约15分钟，就是凭借过亿元的高价临迁费与拆迁补偿创下“旧改神话”的杨箕村。杨箕村“旧改”后，曾经握手楼林立的地方摇身一变，成为了广州知名的品质社区，写字楼与居民楼林立。反观共和村、共和东小区，数十栋老楼房外墙斑驳、电线裸露，甚至有楼栋危险房屋鉴定达到B级。
与引入富力地产完成旧改的杨箕村不同，此次共和村将按照“原拆原建”模式，计划通过居民自筹资金，在小区原址上低成本完成老旧房屋的更新改造。该模式在广州早有先例。今年1月，广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”的危旧房改造项目——广州市花都区集群街2号就完成了验收，由25户住户共同承担约800万元的改造成本，改造后实现房屋增值1.6倍。
行新路难免坎坷。在共和村首轮“原拆原建”意愿摸底中，共和村1600户仅有500户同意出资改造，同意率未过半。
“‘原拆原建’模式难点就在于如何制定居民出资标准、如何统筹实施居民多样诉求，以及如何获得全过程融资支持等。”合一城市更新集团董事总经理、广东省三旧改造协会副会长罗宇告诉记者，未来“原拆原建”模式想要实现大规模复制推广，需要政府更多发挥政策制定与资源整合的功能，先试点，再逐步搭建政策体系与操作细则，并考虑适当给予市场主体激励。
当前，北上广深等超大城市发展已进入增量建设和存量更新并重的新阶段。类似超大城市的主城区均不同程度的存在老旧小区，不少老房子开始出现“危房”风险。此类小区空间逼仄、交通混乱问题较为严重，改造成本大、资金平衡难、市场参与积极性不足，由此旧改从大拆大建到综合整治、微改造转变。“原拆原建”模式或可提供一种借鉴，“政企民”三方也需摸索建立责任更明确、分工更精细的合作模式，以打开城市发展新的增量空间。
原拆原建
“难度很大。一是协调居民意见难，二是住户里很多老人家也没有办法一下子拿出来几十万元。之前推加装电梯，小区里也只完成了一栋。”谈及最近村里在讨论的“原拆原建”计划，共和苑小区周边的辉红地产客户经理梁胜勇向记者分享了他的判断。
共和苑小区，坐落在广州市越秀区的核心区，是典型的学区房——毗邻广州铁路第一小学、广州市八一实验学校、广州市铁一中学等多所学校。但这里的楼房部分楼龄超过了40年，住宅墙体外观较为老旧，裸露的电线横穿小区楼栋间。
广州广建城市服务有限公司在《致共和村业主的一封信》中提出，共和村房屋年久失修、公共设施老化、消防隐患突出、停车资源紧缺等问题日益凸显，已严重影响居住安全和社区活力。共和苑小区已满足《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》规定的改造条件，按相关规定，今年4月组织开展了改造意愿征询工作。
（共和苑小区内的老旧住宅楼外墙斑驳、电线裸露，郑玮/摄）
共和村居民收到的《房屋原拆原建意愿摸查表》提出，如同意出资改造，居民可勾选4个档位，按成本价出资，包括3000—4000元/平方米、4000—5000元/平方米、5000—6000元/平方米和6000—7000元/平方米。
从意愿摸查表估算，住户参与改造的成本不算高。“共和苑的房型以两房为主，50多平方米的居多，大概200多万元一套吧。附近的新楼盘，地段没有这里好，已经卖到9万元/平方米以上了。这里如果能起新房，我们预计售价会超过10万元/平方米。”梁胜勇说。
如照此计算，共和苑一套50平方米的房产按目前的4档成本价拆掉重建，业主最高需支付35万元、最低支付15万元，目前房屋售价约为200万元，重建后房屋预估售价或可达500万元。
但潜在的增值空间并未撬动住户的投资热情。在首轮“原拆原建”意愿摸底中，共和村1600户中仅有500户选择同意出资改造，同意率未过半。据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（简称《办法》），多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后，方可启动改造。
“对居民来说，采取‘原拆原建’模式的意义一是可以深度参与项目改造，更好匹配原业主诉求，二是推动老旧房屋增值，三是实现居住品质的明显改善。核心难点就在于居民出资标准和统筹实施难度较大。”罗宇表示。
“居民出资标准的制定需综合考虑不同群体的支付能力。”罗宇建议，对于经济困难户，政府可针对符合低保认定的家庭给予更高额度的补贴或协调银行提供低息贷款，并协调提供过渡安置期间住房以进一步降低其出资成本；对于普通家庭，可通过银行低息贷款、公积金提取或安置期间提供租金补贴等方式给予支持，对于增购面积的居民业主，政府也可协调组织商业银行提供贷款等方式给予支持。
旧改新路
回溯广州旧改历程，从2009年开始大量出台城市更新相关政策，到在全国率先成立城市更新局，并创新性提出“微改造”更新方式，广州推动城市更新之路已历经数十年实践。
但不少居民反馈，传统的旧改仅进行外立面翻新、加装电梯等表面修缮，无法从根本上满足大家新的居住需求和体验的问题。当前，北上广深等超大特大城市发展，已进入增量建设和存量更新并重的新阶段，“原拆原建”这一新的模式应运而生。
对政府而言，“原拆原建”以业主自主改造为主，一方面减少了政府财政资金投入，也降低拆迁谈判安置投入和推进实施的难度；另一方面在当前房地产市场持续震荡之下，开发主体难以再承担老旧小区此类大资金成本的城市更新项目，且居民改造意愿迫切。
作为广东省首例业主“自主更新、自筹资金、原拆原建”的危旧房改造项目，广州市花都区集群街2号自筹改造就是一个典型案例。
从客观条件上看，该楼始建于1976年，仅涉及25户住户，并被鉴定为D级危房，属于《办法》要求“应改尽改”的危旧房屋。从操作模式上看，此前为推进改造项目落地，花都区新华街道办曾先后召开居民大会9次、入户走访48次，通过申请使用住房公积金来筹集资金等方式，解决居民改造资金、临迁安置、户型设计等难题。
广州市住房和城乡建设局相关负责人曾公开表示，广州危旧房“原拆原建”有很大市场需求和存量规模。大量建成年代久远的城镇住房，因为建设标准低、年久失修，出现严重安全隐患问题，迫切需要改造升级。
基于此前探索，未来“原拆原建”模式能否在更多城市复制落地？
在小区整体重建过程中，不仅涉及共有部分的重建，还包括每位业主专有部分的推倒重建，每位业主的专有部分是否重建、怎样重建等，只能由可独立作出意思表示的所有权人自主决定，他人无权干涉和剥夺。罗宇认为，老旧小区改造项目统筹实施难度大，核心还在于居民诉求协调。
他建议，可通过成立居民委员会等形式，形成客观表决机制，更好地统一居民内部意见，对于极少数参与意愿较低或诉求过高的业主，政府也可探索房屋征收模式，保障大多数居民改造利益。“在此模式下，政府更多充当政策制定方和资源整合方的角色。前者是指引老旧小区规范改造，后者是协调居民、市场主体及金融机构等，统筹推动项目实施落地。”
随着今年5月《关于持续推进城市更新行动的意见》发布，新一轮大规模城市更新再次按下“加速键”，广州旧改正走入更考验协同能力与“绣花功夫”的“深水区”。
罗宇建议，广州前期可聚焦改造体量小、产权单一等类型的项目开展先行试点，按照“试点一片、实施一片、推广一片”的逻辑，逐步搭建成熟可实施的政策体系，形成完备的操作细则，以指导更多老旧小区开展改造工作。同时，罗宇表示可以考虑适当给予市场主体激励，如搭配一定比例可售商品住房以及融资支持等，吸引市场主体积极出资参与改造。
“对于开发商而言，‘原拆原建’模式下更多是以提供轻资产代建和项目建成商业运营服务为主，核心地段的项目，诸如社区商业、停车场及社区养老服务中心等收益性资产，也可打包发行REITs等资产证券化，吸引更多社会资金的参与。”罗宇说。
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