21世纪经济报道记者 孙迟悦 实习生 顾欣宇 香港报道
7月3日，戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，预计2025年香港住宅市场价格波幅将在-3%-3%之间。
邓淑贤表示，2025年的3月至5月期间，香港住宅物业市场总成交量回升至每月5,000宗以上，这主要得益于房地产发展商积极推出新盘的策略，同时投资者积极入市的反应也带动了香港住宅物业市场的回稳。对此，她进一步表示，戴德梁行估算2025年第二季度内，香港住宅物业的成交量环比上升约30%至15,900宗。
中小型住宅物业需求量回升
戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明表示，市场对于中小型物业的需求量正在逐渐回升。根据戴德梁行统计，2025年第二季度，代表“细价盘”的沙田第一城成交价环比上升2.3%；代表中等价格市场的太古城环比上升0.4%；而代表豪宅市场的贝沙湾售价环比跌幅则收窄至2.5%。
根据香港差饷物业估价署数据，2025年4月至5月期间，香港私人住宅售价指数继4月回升0.46%后，5月再升0.03%，使2025年前5个月跌幅收窄至约0.9%，但较2021年9月历史高位398.1点仍低28%。分类型看，实用面积约431至753平方呎（1平方米约为10.764平方呎）的B类中小型单位5月报279.3点，环比持平；实用面积超过1722平方呎3的E类超大型单位环比微跌0.04%至255.4点。
邓淑贤表示，若美联储今年降息将带动香港银行同业拆息（HIBOR）下行，下半年香港住宅物业市场成交量将保持活跃。
7月3日数据显示，与按揭利率相关的一个月港元拆息跌至4.51厘，连续第五日下跌；隔夜拆息报4.25738厘，较上个交易日跌0.81个基点。
甲级写字楼租金下跌7.5%-9%
在写字楼租赁方面，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指出，在银行业、金融业和保险业的搬迁与扩张活动的带动下，香港甲级写字楼的新租赁量在2025年第二季度达到约120万平方英尺，这一数字为2019年第三季度以来的最高水平。
萧亮辉表示，2025年上半年，港交所IPO集资额显著回升，随着更多内地企业赴香港上市，甲级写字楼租赁市场的情绪将被进一步提振，银行、金融及专业服务等相关行业的租赁需求也将进一步回升。
据悉，2025上半年，港交所主板共迎来40只新股上市，上市数量较2024年上半年上涨33%；集资额高达1021亿港元，较2024年上半年的132亿港元增长673%。
但萧亮辉表示，市场供应充足持续压制租金水平，第二季度甲级写字楼租金环比跌1%，上半年累计跌幅达3.4%，与年初预测相符。戴德梁行预计全年租金跌幅7.5%-9%。
萧亮辉补充道，戴德梁行《2025年租户需求调查》报告显示，成本控制、人才挽留和运营效率是租户制定租赁策略的三大考量因素。虽然成本控制仍然是推动租户决策的主要原因，但企业也越来越意识到，工作环境的包容性和文化对吸引及留住人才至关重要。
一线街铺空置率上升
在一线临街店铺方面，戴德梁行研究部资料显示，香港核心街区的一线街铺的空置率在2025年第二季度整体呈上升趋势，其中，铜锣湾的一线街铺空置率同比上一季度的5.3%上升至13.2%；旺角和中环分别上升至9.5%及8.6%。该季度内，仅有尖沙咀的一线街铺空置率保持平稳，维持在9.4%左右的水平。
根据香港特区政府公告，2025年5月，临时估计的香港零售业总销货价值为313亿港元，同比上升2.4%；修订估计的2025年4月的零售业总销货价值同比下跌2.3%。此外，临时估计的2025年首五个月的全部零售业总销货价值同比下跌4.0%。
萧亮辉表示，从数据层面来看，在香港的零售行业中，药品、化妆品、食品及酒类销售额有所上升，其他行业则表现疲软。这一趋势反映出来港旅客日趋谨慎的消费模式，也体现出其更加重视文化体验和高性价比的零售选择。
戴德梁行研究部资料显示，2025年1月至5月期间，分行业看，“药物及化妆品”及“食品、酒类饮品及烟草”销售额分别上升3.4%和2.7%，“珠宝及钟表”和“服装及配饰”分别下跌8.8%和5.7%。
在租金方面，萧亮辉表示，随着一线街铺空置率的上升，香港核心街区的一线街铺的租金也普遍出现下调。其中，铜锣湾、尖沙咀及旺角的一线街铺租金环比上一季度分别下跌3.6%、3.4%及1.7%。
“当前零售市场正经历租户‘大洗牌’”，萧亮辉表示，一些能够展现香港本地文化、提供独特体验及高品质服务的零售商和餐饮品牌将更受旅客青睐，而部分传统零售商则因未能及时转型以重新吸引消费者，将不得不退出市场。
萧亮辉对21世纪经济报道记者表示，在当前的利率环境下，商铺业主更倾向接受目前的租金水平以保障现金流的稳定。预计2025年下半年商铺租金将维持低位震荡，大幅反弹可能性较低。因此，他建议商铺业主通过短期优惠或灵活租约以吸引新租户；同时关注新兴的业态需求，例如体验式消费、快闪店等，以适应消费模式的变化。
萧亮辉补充道，尽管如此，香港部分核心地段的一线街铺租赁市场仍相对活跃，目前的一线街铺的租金极具吸引力，有助于降低新兴品牌的进入香港市场的成本，也有助于更多大众化的零售品牌进驻香港的核心地段。
展望未来，萧亮辉表示，香港特区政府正积极推动“盛事经济”的发展，随着启德体育园及主场馆的启用，预计在2025年下半年，一线街铺及餐饮店铺的租金将大致维持平稳，全年或将轻微调整，幅度约为-1%至-3%。
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