大量新盘入市+开发商“卷一切”
过去，如果预算只有300万元，想在中心区买新房，选择范围有限。如今随着大量新盘入市和开发商“卷户型卷配套”，刚需买家选择范围越来越广。数据显示，今年截至5月中，广州一手住宅套均总价为376万元/套，其中300万至400万元成为主力总价段。广州除了番禺、黄埔、荔湾、白云在该总价段成交表现活跃外，中心区的天河新规楼盘加入“300万元+”阵营，力抢刚需客。
■加入“300万元+”阵营天河新规楼盘，层高为3.15米起。
天河加入刚需争夺战，有小户型三房开盘秒光
随着新房产品的迭代升级，总价“300万元+”的新房正从广州的近郊向中心区渗透。购房者的选择已从传统意义上的近郊区域，如老黄埔、番禺、白云等地，以及较多刚需项目的荔湾，拓展至原本被认为难以企及的天河。
“今年1月至5月15日，广州一手住宅套均总价为376万元/套，可见300万元至400万元是当前广州楼市当之无愧的主力总价段。”克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者，随着设计新规出台后新房得房率大幅提高，中心六区这一总价段的选择也多了起来，甚至在天河区也有少量的入门级刚需三房选择。
在“五一”假期前夕，天河智慧城板块供应一批72㎡的三房新规产品，开盘后迅速售罄。“以前我们接待客户时，如果预算在300万元左右，基本只能推荐老黄埔或者番禺的部分楼盘。但现在，像珠江天河都荟起步价只在300万元左右，且规划公立九年一贯制学校，不少客户想把握低门槛上车天河的机会。”有中介告诉新快报记者。
不过，新快报记者了解到，目前该项目一期已无该房型在售，需要等待二期开售“补货”。目前，天河区300万元至400万元区间的一手成交主要集中在天河智慧城和吉山板块，包括天河麓誉府、老红盘珠江花城以及华润置地天河润府。
有业内人士指出，天河智慧城板块的二手房价格也对新房定价产生了一定影响。板块内如次新房项目保利天汇，二手成交单价在较长时间内一直稳定在“4字头”，但在近期多个“3字头”项目成交。根据合富大数据监测，保利天汇自4月以来出现越来越多单价“3字头”的二手成交个案。其中，4月中旬成交的一套面积约90㎡的三房单位，二手成交单价约为3.8万元/㎡，总价约338万元；4月下旬另一宗成交的面积约为70㎡的三房，二手成交单价约为3.7万元/㎡，总价约260万元。有中介称：“新房户型虽然使用率高，但多需2027年交付，急着读书的购房者会横向对比二手房。”
“既要又要还要”， 刚需买家货比多区挑最优
“你看我们92㎡的产品，总价刚好卡在300万元左右。”在番禺洛溪板块的龙湖亚伦·央璟颂，销售人员告诉新快报记者，现在刚需客户会对比很多区域，主力买家都是“90后”上班族。“离地铁站的距离多少、坐多久地铁能到天河、接送小孩是否方便、空间是否够用等，他们都会多方面比较”。
“见过有购房者把多个目标楼盘的得房率、地铁步行时间、物业费等做成Excel表格对比。有的还带了测距仪，亲自量次卧能不能放下床和衣柜。”有中介表示，购房者这种“精打细算”倒逼开发商疯狂内卷。老黄埔板块的广州地铁地产·珑岄上城的销售人员称，多个户型的门口均设置了“布草间”，“业主后期可以自由使用这些空间，例如用作储物间等”。而龙湖亚伦·央璟颂则提供三房或四房交付选项，提升空间适配性。
而今年去化突出的刚需项目，大多地铁能直达珠江新城和金融城，部分项目虽然教育配套并未占优，但也获得不俗成交。如龙湖亚伦·央璟颂邻近地铁18号线沙溪站，经3站可达冼村站，项目虽只配建幼儿园，但成交表现依然突出。老黄埔的双沙地铁站上盖的广州地铁地产·珑岄上城，乘地铁5号线经7个站可到达位于金融城的车陂南站，项目目前仍未官宣具体教育配套，但成交依然良好。
不过，来自荔湾芳村花地湾板块楼盘的销售经理透露，现在看房的客户普遍仍然较注重教育资源。“他们不仅会问小区有没有配建学校，还会打听学校的办学质量如何，有没有名校资源引进，是直属管理还是挂牌合作。”
而“15分钟生活圈”的概念也出现在不少楼盘的营销海报上。如在荔湾花地湾板块，除了18万㎡的购物中心，万象城、双太古商业等商业地标正加快成型。多个新盘销售人员表示，购房者已不再盲目追求“上车价”，而是更看重综合居住体验。“对于预算在300万元左右的刚需群体而言，如今的选择空间明显扩大，但决策过程需要更审慎”。
“300万元+”新房市场中，番禺黄埔仍是主战场
今年以来，300万元至400万元新房成交呈现多点开花格局，而番禺则是该总价段新房成交最活跃的区域。克而瑞广佛数据显示，今年截至5月15日，该价格段番禺项目的成交量为727套。除了洛溪板块，大学城板块也有超百套成交，南站板块以及化龙板块均有数十套成交。肖文晓告诉新快报记者：“黄埔区、荔湾区和白云区也是主力供应区域，今年截至5月中，分别成交超过635套、470套和410套。”
肖文晓告诉新快报记者，对购房者而言，买房除了关注总价外，需要平衡考虑的因素很多，还是要从切身需求出发。“比如同样是300万元至400万元的总价，在天河区和荔湾区的套均成交面积都在80㎡左右，只能购买紧凑型的三房；而在白云区和黄埔区可以买到95㎡的阔绰三房或‘3+1’房，前者更适合首置刚需和新婚家庭，可以畅享主城区的地段便利，而后者更适用已婚已育的家庭，可以更好地兼顾通勤时间和家庭空间的需求”。
业内人士提醒，购房者在追求性价比的同时，也要注意房屋的实际居住品质。“部分项目中，总价较低的楼栋可能存在视野较差的问题，个别次卧窗户甚至会‘看连廊’或采光受限。因此，购房者最好实地考察不同时段光照及噪声环境，避免因节省成本而牺牲居住体验。”
新快报记者 何璐诗
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