21世纪经济报道记者李莎 北京报道 日前，《青岛市实施住房“以旧换新”促进住房领域消费工作方案（试行）》（后简称《方案》）印发，拟通过收购个人二手住房1200套以上用作保障性租赁住房、长租房等，鼓励居民“卖旧房，买新房”，实现带动销售新建商品住房1200套以上。
《方案》对住房“以旧换新”实施主体、实施范围、资金来源、实施程序、房源管理等进行具体规定。比如在资金来源方面，收购资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息，最长不超过5年。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，当前青岛深化住房“以旧换新”政策，进一步说明对此类市场需求的重视。新政发放收购补贴和贴息补贴，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性。
去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，近期也有城市对政策进行跟进或升级。在受访专家看来，各地住房“以旧换新”政策的持续落地推进，预计对打通一二手住房交易链条、改善性住房需求释放均有一定的促进作用。
青岛拟收购二手房1200套以上
“去年以来，全国多地开展住房‘以旧换新’，其中，中介优先推售与国企平台收购为各地住房‘以旧换新’的主要落地模式。”中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示。
青岛这次的住房“以旧换新”政策主要采用国企收购模式，《方案》明确要建立“2+10”的收购实施主体模式。一方面，由青岛市住房和城乡建设局会同青岛市国资委确定2家市级实施主体，另一方面，由青岛各区（市）政府分别确定1家区属国有企业作为区级实施主体。除此之外，《方案》还鼓励社会化企业广泛参与，实现“实施主体全城通收、换房群众全城通购”。
依据《方案》，住房“以旧换新”拟收购个人二手住房1200套，收购的房屋为房龄不超过20年的成套二手住房，此外，房屋产权要清晰，不存在限制房屋交易的情形，周边交通便利，医疗、教育、生活等基础设施配套完善，物业管理规范。
居民卖旧房的同时，须同步购买新建商品住房，旧房售房款用于抵扣新房购房款，新购商品住房建筑面积应大于二手住房建筑面积，或总价格高于二手房的收购总价。
为更好为收购主体提供资金支持，《方案》提出，收购旧房的资金可办理银行贷款，首付款由实施主体自筹，剩余部分由商业银行贷款提供。财政部门对实施主体给予每套3万元的一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息(最长不超过5年)，由青岛市财政和新建商品住房辖区财政共同承担。
严跃进解释，每年2%的贷款贴息补助，意味着若某企业向银行申请1000万元的贷款用于收购二手房，那么每年可以获得20万元（即1000万元×2%）的补贴。
严跃进表示，由此可见，这次青岛住房“以旧换新”政策的支持力度较大，发放一次性收购补助、提供贷款贴息等，客观上也增强了相关企业收购二手房的积极性，也体现了财政对于住房“以旧换新”的支持。
《方案》对收购的旧房用途有明确规定，即用作保障性租赁住房、长租房等。在业内人士看来，这一规定意在激活住房交易链条的同时，丰富租赁房源，尤其是保障性租赁住房房源。
严跃进认为，收购存量商品房用作保障性住房是重要的政策着力点，这些存量商品房一般指的是新房，但二手房也适用。这也意味着收购库存房源有两种模式，一是收购新房作为保障性住房，另一种是收购二手房作为保障性住房。二手房收购比较散，用这些散点式的房源来做保障性租赁住房，或类似自如的模式。从这一视角出发，青岛住房“以旧换新”政策对其他城市的存量房收购也有一定启发，或产生一些新的交易模式和商业机会。
住房“以旧换新”升级
实际上，青岛的住房“以旧换新”实践走在全国前列。早在2022年9月，青岛市房地产业协会就发文推广贝壳找房青岛站“优鲜卖”产品，开始中介优先推售模式下的住房“以旧换新”实践。即购房者与贝壳找房和开发企业签订协议，贝壳找房优先帮卖旧房，开发企业在约定时间周期内帮忙锁定新房意向房源，周期内若旧房成功售出，则购房者继续推进购买新房流程，未售出则开发企业退还新房认购定金。
2024年6月，《青岛市住房和城乡建设局关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知》印发，进一步拓展住房“以旧换新”的实践方式，包括支持开发企业实施“以旧换新”，推广多方联动开展“以旧换新”，支持国有平台公司参与“以旧换新”。
严跃进表示，青岛是全国较早进行“以旧换新”探索的城市，积累了丰富的成功案例。当前针对满足改善性住房需求，深化住房“以旧换新”政策，进一步说明对住房“以旧换新”市场需求的重视。
去年以来，全国多地开展住房“以旧换新”活动或推出相关政策，近期也有城市推出或升级相关政策。
3月31日，南京明确要优化拓展住房“以旧换新”模式，通过政府、开发企业补助，金融机构支持，经纪机构帮卖等方式，组织引导开发企业开展“买新助卖旧”活动，首批政府补助资金1亿元，先购先得，补助标准为购买“买新助卖旧”名录库内新建商品住房合同金额的1%，叠加开发企业促销优惠。同时，购房人可同步叠加享受各区其他购房补助政策。
3月27日，安徽在《推动经济持续回升向好细化政策举措》中提出，鼓励各市推出阶段性购房补贴、“以旧换新”等促销政策。
3月下旬，北京怀柔在房博会上发布住房“以旧换新”政策，明确将通过国有企业成立平台公司收购二手房，收购款将发放至换购人名下资金监管账户，待换购人与新房企业签订购房合同后，平台公司将直接把监管资金转给开发企业，打通一二手房市场联动链条。
各地住房“以旧换新”实践的模式不同，对比来看，陈文静认为，国企平台直接收购二手房业主存量房源的模式的推进速度相对更快，同时也能够更为直接地将二手房业主转化为新房项目的购买者，加快库存去化。
如郑州于2024年4月大力开展住房“以旧换新”活动，截至年末，通过国企平台收购的方式完成签订二手房协议超5000套，带来一定效果。
陈文静表示，各地住房“以旧换新政策”的持续落地推进，预计对于打通一二手住房交易链条，改善性住房需求释放均有一定的促进作用。
同时，陈文静谈到，近两年各地国企平台收购二手房的模式资金来源更多为地方财政资金，这也导致实际落地规模相对有限，若通过金融机构引入更多低成本增量资金支持，各地开展“以旧换新”规模有望加大，可以更好地助力楼市“止跌回稳”。
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