21世纪经济报道记者李莎 北京报道
当前，正值楼市传统“小阳春”，一线城市房地产市场回暖特征日渐明显。
近日，北京多个新房项目集中开盘，销售表现亮眼，释放了积极的市场信号。3月21日至23日，和樾玉鳴、和樾望雲、城建·国誉颂、建发金茂·观宸陆续开盘，综合公开信息，开盘当日4个项目销售额合计约185亿元，其中前两个项目开盘当日总成交金额152亿元。
在高热度楼盘销售带动下，Wind数据显示，3月1-24日，北京商品住宅网签套数为3416套，较2月全月增加48.8%。同期二手房网签13675套，较2月全月增长15%。距离月底还有一周时间，预计3月新房、二手房成交量大概率将实现同环比双增长。
不只是北京，3月以来，上海、广州和深圳的房地产市场成交也明显转暖。去年10月以来，一线城市房价逐渐企稳，去年12月开始一线城市新房价格连续3个月上涨，二手房价格除2月出现季节性回调外，此前也连续4个月上涨。
在受访专家看来，近期一线城市市场成交环同比均增长，整体来看市场出现“小阳春”，二手房市场表现持续强于新房市场。但销售增长背后，城市不同项目、不同板块间的分化特征仍然明显，“以价换量”仍是二手房市场主流。未来，随着高品质项目供应增加及置业成本逐步降低，短期市场成交活跃度有望延续，但市场实现“止跌回稳”仍需政策继续发力以及经济的持续复苏。北上深限制性政策仍有优化空间，预计政策将根据市场变化进行灵活调整。
3月23日，在中国发展高层论坛2025年年会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示，去年四季度以来，房地产市场交易和价格出现积极变化，⼀线城市回暖态势⽐较明显。“我们将继续推动房地产市场止跌回稳，加快构建房地产发展新模式，促进房地产市场长期持续健康发展。”
北京迎来楼市 “小阳春”
3月，正值楼市传统“小阳春”，很多开发商选择在这段时间开盘，期望借市场热度，提升销量、回笼资金。
据北京市住建委数据，3月前25日，北京共有12个普通住宅项目取得预售证，1月和2月，取得预售证的项目分别是4个和1个。最近这一周，新开盘的和樾玉鳴、和樾望雲、城建·国誉颂、建发金茂·观宸开盘成绩亮眼。
3月21日晚间，海淀功德寺板块的和樾玉鳴、和樾望雲开盘，当日两个项目售出1000余套，总成交金额152亿元。紧接着，3月22日，位于通州的北京城建·国誉颂开盘，当日售出约211套房源，揽金逾10.58亿元。3月23日，地处新宫板块的建发金茂·观宸开盘，当日销售超22亿元。
在热销项目拉动下，3月以来北京新房成交明显上涨。Wind数据显示，3月1-24日，北京商品住宅网签套数为3416套，较2月全月增加48.8%，较去年同期增加48.1%。去年3月，北京商品住宅网签量为3557套。
二手房市场成交回暖同样明显。日前，在丰台区一家中介机构门店，记者碰到了刚带看回来的中介张虹（化名）。张虹表示，最近周边区域成交量增长明显，她重点带看的社区3月前23日已成交22套，高于今年1月和2月整月水平。今年前两个月，张虹一共卖出去2套房子，3月至今，她已促成了2单交易。
据Wind数据，3月1—24日，北京二手房网签13675套，较2月全月增长15%，较去年同期增长39.2%。去年3月，北京二手房网签14280套。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，3月至今北京新房、二手房成交量均已高于2月全月，距离月底还有一周时间，3月全月新房、二手房成交大概率将实现环同比双增长。这意味着，从数据以及整体市场层面来看，北京都出现了明显的“小阳春”征兆。
但具体到北京市场内部，郭毅认为，不管是新房还是二手房，板块之间、不同产品之间的分化现象都客观存在，市场上既有一些热销项目拉升全月市场成交总量，同时也存在滞销、降价的现象。
整体来看，郭毅认为，3月以来，北京楼市呈现涨跌互现的格局，既有一些新房项目继续打折促销、新挂牌二手房源给出更优惠的价格来促进成交，同时也有个别项目小幅调整价格、收回折扣，部分二手房业主还存在坚持原有报价，甚至在议价过程中微涨价格的情况。另外，不同区域板块和项目资质条件不同，也会产生不一样的价格走势，很难一概而论。
正在北京换房的孟晨（化名）最近发现目标二手房源的议价空间在压缩。孟晨向21世纪经济报道记者表示，他们一家从去年年中开始看房，准备从回龙观换到北苑北。
“我们去年年底卖掉房子之后本来想直接置换，后面发现部分业主心理预期比较高，不好谈价，我们又租了一年的房子，准备慢慢看。”孟晨表示，最近他们关注的北苑北新挂牌房源价格比去年年中高一些，还想观望一段时间再入场。
“我觉得‘小阳春’是有的，但这并不代表市场完全实现反转，也不代表房价真正实现了止跌回稳。”郭毅表示，当下北京市场已走在逐渐企稳的轨迹上，但楼市真正修复需要一个过程，应给予市场更多的时间和信心。
郭毅表示，要真正实现北京楼市的止跌回稳，或仍需更大力度的宽松政策支持，着力夯实市场信心、激活观望需求的同时，进一步打通市场交易链条。未来北京的调控政策还有进一步优化宽松的空间，而是否要进一步加大政策支持力度，关键得看具体的市场情况。
市场成交活跃度有望延续
不只是北京，3月以来其他一线城市也出现成交明显增加的情况。
Wind数据显示，3月1—24日，上海、广州、深圳商品住宅成交套数（广州为网签套数，下同）分别为7288套、4659套和2157套，均已超过2月整月水平和去年同期。去年3月全月，上海、广州、深圳的商品住宅成交套数分别为9440套、4830套和2245套。
中指研究院指数事业部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，从当前市场表现来看，一线城市新房、二手房成交环同比均增长，二手房市场表现持续强于新房市场，但城市内部板块之间分化行情延续，目前“以价换量”仍是二手房市场主流。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，在促进房地产市场止跌回稳过程中，一线城市具有标杆性、示范性，3月以来一线城市的市场指标好于市场预期，好于去年同期，也好于全国其他城市，背后反映的逻辑是基本面更好的城市，楼市表现更加积极。
曹晶晶表示，政策支持是促进市场止跌回稳的最主要因素，去年“9·26”一揽子政策落地后，一线城市楼市政策环境已处于近年最宽松水平，为居民购房创造了有利条件。同时，在市场环境改善和土地市场回暖影响下，购房者对市场的信心以及房价企稳预期有所增强，加上高品质项目供给增加及传统营销季推动，有效带动了住房需求释放。
在房价方面，去年10月以来一线城市房价逐渐企稳，去年12月开始一线城市新房价格连续3个月上涨，今年2月新房价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；去年10月开始，一线城市二手房价格连续4个月环比上涨，今年2月价格由上月上涨0.1%转为下降0.1%。
严跃进认为，2月一线城市二手房市场受春节等因素影响，房价出现暂时性调整，这并不能代表未来趋势，3月价格或将再次转涨。不仅如此，今年上半年一线城市乃至其他部分重点城市的二手房价格，有望率先迎来同比正增长的拐点。当前，新房价格表现相对积极，后续这一态势有望进一步延续，市场回稳表现或更加明显，为其他城市带来更好的示范效应。
曹晶晶则认为，今年以来，一线城市新房价格在改善型楼盘入市带动下呈结构性上涨。随着高品质项目供应增加以及核心区域改善型楼盘入市增加，预计一线城市新房价格或将继续维持结构性上行；二手房方面，3月是市场成交旺季，子女教育需求释放叠加部分业主预期改善，二手房成交量有望保持高位，价格短期预计小幅波动调整。
曹晶晶指出，2024年四季度以来，一线城市新建商品住宅、二手房成交量同比已连续2个季度保持增长，整体市场修复态势较明显。随着高品质项目供应增加及置业成本逐步降低，短期市场成交活跃度有望延续，但市场实现“止跌回稳”仍需政策发力和经济复苏，北上深限制性政策仍有优化空间，预计政策将会根据市场变化进行灵活调整。
在严跃进看来，从市场表现出发，未来一线城市政策调整优化与其他城市应有所区别：对于市场表现较好的区域，保持原有政策力度即可；对于局部存在库存去化压力的区域，未来或进一步推出差别化支持政策。
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