21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生 孙迟悦 香港报道
7月17日，团结香港基金副总裁兼联席主管叶文祺在香港大学人口研究中心举办的研讨会上表示，目前香港房屋持有者和租住者的比例已经接近持平，人才引进和人口老龄化趋势是促成这一比例的主要因素。
根据香港政府统计处和香港房屋委员会的资料，目前香港居民中有50.4%为房主，剩余49.6%为租房者；其中35%为私有房屋持有者，15.4%为“资助出售房屋项目”住房持有者，即香港政府及公营机构等以低于市价并扣除地价后的价格售予市民的公共房屋，但这些房屋在入息、资产及转让设有限制；此外，19.3%的居民为私有房屋租客，剩余30.3%为公共房屋租客。
高利率环境和人口流入导致“转买为租”
“我们正处于负利差年，2022年中以来，香港的按揭贷款利率急剧上升，已经超过了房产租金收益率。” 叶文祺在研讨会上表示，受到高利率环境的影响，买家投资意愿从买房转向租房。
根据美联物业的数据，目前香港的新房按揭贷款利率大约为4.125%；而香港差饷物业估价署提供的数据显示，香港房屋租金收益率自2022年来一直维持在2%~3%。
叶文祺称，人口流入是影响租房比例上升的另一个重要因素。香港人口反弹主要源于流动人口增加，而非常住人口。他表示，根据香港政府统计处提供的资料，香港人口数量在2019至2023年期间经历了三个阶段：2019至2020上半年期间，常住人口持续增加，而流动人口减少；2020年下半年至2022年上半年期间，香港经历了常住人口和流动人口的共同流出阶段；直至2022年下半年，二者共同回升。
叶文祺认为，外来学生和外来人才是促进流动人口增加的两个重要驱动力，对香港总人口增加做出了最大贡献。
根据香港入境事务处和团结香港基金的资料，2023年，香港非本地学生的数量达到了62079，对比2016年实现了两倍以上的增长。此外，香港政府在2023年施政报告中提出，自2024-2025学年起，将香港教资会资助的八所大学的非本地学生比例由原本的20%大幅提升至40%。
香港特区政府首席政策组组长黄元山博士表示，“高才通”计划作为香港人才引进政策重要突破，其快速和简化的处理机制为香港在短期内带来了很多高质量的人才。
黄元山透露，截至今年6月，“高才通”计划已经受到约90000份申请，其中超70%已获批。约有56000名人才已抵达香港并带来约60000名家属。而这些人口在抵达香港的第一时间，租房需求明显高于购房需求。
人口老龄化影响房屋供需关系
叶文祺在研讨会上表示，目前香港的人口老龄化问题是影响新房购买量和二手房出售量的重要原因。
根据香港政府统计处提供的数据，目前香港60岁及以上的人口在总人口中的占比已经达到了43.4%。数据还显示， 60岁及以上的房屋持有者当中有86.4%已经付清贷款，50-59岁的此类人群中则有65%已付清贷款。
叶文祺分析道，从供给侧来看，中老年房屋持有者中的大多数已经还清贷款并获得了可观的收益，所以他们没有必要以低价出售房屋，在需求端来看，他们也没有购买房屋的动机。
对于近年来大量涌入香港的“新香港人”，叶文祺则表示他们更青睐一手房屋，但受制于对市场和利率的不确定性，其中大多数人保持观望态度并期待会有更优惠的价格。
2月28日，香港楼市全面“撤辣”，即撤销所有住宅物业需求管理措施，住宅物业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。叶文祺认为，在过去4个月里，“撤辣”为香港带来了大量的内地买家，但香港本地买家的购买意愿受到高息影响，对需求端的影响仍然有限。
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