21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
深圳的限购政策再度迎来优化调整。
5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），主要涉及分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策以及提升二手房交易便利化等方面。
这其中，最大的调整是在购买资格之上。
《通知》指出，非深圳户籍居民家庭及成年单身人士在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；而在福田、南山和宝安新安、西乡街道购买住房则仍需要3年个人所得税及社会保险的缴交年限。
此外，《通知》还明确，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
经过市场消息的多轮“吹风”之后，深圳的房地产政策调整终于官宣，但与预期的政策力度有一定差距。深圳楼市今年以来表现十分平淡，在北京、广州等城市对房地产限购限贷政策进行调整之后，深圳的调整也顺理成章。业界普遍认为，深圳本轮政策释放能够带动一定的购买力入市，但实际作用效果则仍待观望。
分区进行调整
深圳本轮房地产政策的调整，最主要的降低外围区域的购买门槛。
根据《通知》，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。
此外，多子女家庭也可在上述区域再购买一套住房。《通知》明确，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
除此以外，符合条件的企事业单位也可在上述区域购买住房。
《通知》规定，同时满足设立年限满1年、在深圳累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。
作为第一个支持“以旧换新”的城市，深圳继续强调支持住房“以旧换新”工作。
《通知》强调，支持在深圳有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
《通知》优化了在深工作人员以及多子女户籍家庭在部分区域的住房限购政策，调整了符合条件的企事业单位在部分区域购买商品住房的政策，进一步提升房产交易的便利度，有利于更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进深圳房地产市场平稳健康发展。
这是深圳今年再一次出台房地产政策稳楼市。今年2月7日，深圳优化了楼市相关政策，主要的调整是深圳户籍居民家庭无需社保即可购买两套住房，单身限购1套以及非深户社保要求降至3年。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继续坚持原有的限购政策。
影响或有限
深圳本次对房地产政策进行调整，其实与市场预期有一定差距。据21世纪经济报道记者对多家房企以及房企从业人士进行调研，多数认为政策应该会效仿广州的力度全面放开外围区域的限购，但深圳本次调整外围区域仍需要1年个人所得税及社保年限才能购买住房。
此番政策出台后，市场各方对之也抱观望态度，普遍预期非常审慎。
一家深耕深圳的房企市场研究人士告诉21世纪经济报道记者，“参考过往的政策走势来看，‘5改3’的时候释放了一波购买力，这次应该也会有一点点作用，‘3改1’应该也能带动一波购买力的入市，但持续的时间不会太长。”
另一位龙头房企深圳公司的人士则对21世纪经济报道记者分析认为，“深圳楼市的调整其实和购房资格还有贷款政策等没有非常相关的关系。深圳有能力入市的客户，不是缺钱也不缺资格，而是市场目前还在下行，一线城市中深圳楼市下行的力度也比较大，这种趋势还没有扭转市场观望的情绪就会非常严重。”
深圳此番调整的背景，还是因为市场下行趋势未改。
乐有家研究中心数据显示，今年4月，深圳成交的二手房源里，低于参考价成交的占比再次上涨，从3月的81.4%上涨至83.3%。此外，今年4月，乐有家网最新二手房挂牌均价为每平方米6.95万元，一年时间跌幅达到9%。
与此同时，在今年3月二手房迎来较好表现后，今年4月末深圳二手房再度出现下滑趋势。根据乐有家研究中心数据，今年4月末，其门店二手成交及带看数据有明显下滑，4月最后一周，深圳乐有家门店二手成交量出现下滑，跌幅超15%，二手看房量环比减少10%，政策边际效应衰减，再加上3月及4月上旬众多需求集中释放，4月底市场活跃度走弱，这些都是市场发展出现疲态的信号。
李宇嘉分析认为，深圳此次政策不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。不过，政策手法还是折射出去库存的浓重痕迹。
李宇嘉续称，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，彰显了不希望深圳再次成为炒房之城。另外，外围库存压力大，也希望外来人口能进来消化库存，即便需求增长，但在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。
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