2024年6月25日，由文旅一站式服务平台迈点联合文旅资产管理平台迈居在北京新云南皇冠假日酒店盛大开启第十三届迈点品牌发展大会。本届大会以“穿越周期”为核心议题，通过三大峰会——旅游住宿论坛、住房租赁论坛、文旅投资论坛，深入探讨行业趋势，分析未来发展方向。大会旨在分享短线战术，探索长期战略配置策略，聚焦品牌价值引领，激活行业发展动能，寻求多元发展路径。
在高和资本公寓事业部总经理王纯杰的主持下，中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋、方隅控股投资总经理赵崇杰、创联工场创始人/总裁冯希祥、铂顿国际公寓事业发展总监彭松富、一呆集团副总裁傅铮、小河迷仓青春社区创始人兼CEO池锋共同探讨了《“资”“管”升级，实现深层链接》这一话题。
图注：高和资本公寓事业部总经理王纯杰、一呆集团副总裁傅铮、中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋、方隅控股投资总经理赵崇杰、铂顿国际公寓事业发展总监彭松富、创联工场创始人/总裁冯希祥、小河迷仓青春社区创始人兼CEO池锋（从左至右）
一、资产管理的现状
随着中国房地产行业逐步进入“大资管时代”，资管能力已经成为住房租赁企业的核心竞争力之一，但受多方因素影响，住房租赁行业的资产管理也或多或少存在着一定问题。那么，在行业大佬们的眼中，如何看待当下资产管理的现状?
傅铮认为，随着房地产经济周期的下行，“造血”能力相较于之前有所下降，因此业主更倾向于少投入甚至不投入就可以盘活闲置资产，资金方除了在意投资回报率和投资回收期外，在风险偏好上变得更加谨慎。
图注：一呆集团副总裁傅铮
张仁勋认为，资金方、资产方和运营方更像是一个不可能的三角关系。随着募资成本的提升，资金方对于投资回报的期望值是不断提升的;资产方最关注的是如何退出，但目前国内退出渠道较为单一;运营方更关注的是运营效率和运营稳定性，但其很少会关注那些与项目估值有关的指标。
赵崇杰认为，从资产方的角度来看，未来两三年公寓可能会面临供给过剩的问题，市场竞争可能会让其面临较大的压力;从资本方的角度来看则不尽然，比如资产持有期较长的外资，可能会更加看好中国住房租赁市场的发展前景。
图注：方隅控股投资总经理赵崇杰
彭松富认为，中国已经进入了存量时代，这要求资产方被迫“下场”。同时，这也对运营方提出了一个更高的要求，需要资产方、资金方、运营方共同配合才能完成“投融管退”的闭环。
冯希祥认为，目前市场中的资产方主要分为央国企和民企两种类型，央国企因为审计等因素的影响，需要更高的收益率;民企则需要精细化运营，保障双方的共同收益。
图注：创联工场创始人/总裁冯希祥
池锋认为，从宏观的角度来看，资金方、资产方与运营方的关系更像是一种机器所有人和全能操作工的关系；而资金方与资产方之间的关系又很微妙，资金方往往比较强势，在这其中，运营方有时有点像两者之间的“润滑剂”。
二、资管的机会在哪里?
相比于成熟市场，当下的中国住房租赁市场仍然处于起步阶段，因此拉长视角来看，企业的资管能力也将不断的完善与提升，那么行业大佬们认为未来资管的机会在哪里?
傅铮认为，随着整体经济的下行，资产价值正在被重塑，尤其是目前金融机构整体利率也在下行，因此信贷资产具有重资产收购的机会存在。接下来美元降息预期的即将落地，市场可能随时反转，现在可以参与一些中资产与重资产的转型。
张仁勋认为，住房租赁市场是一个长坡厚雪的赛道，可以长期布局。拉长视角来看，它的机会点是长期存在的，只是需要因城市而议、因区域而议、甚至因项目而议，但无论如何，总能找到自己的突破口和发力点。
图注：中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋
赵崇杰认为，随着保租房供给的大幅提升，对于资产方和资金方而言要更加注重市场层面的分析，包括区位的选择、项目的定位，同时在产品上要不断的迭代与升级。因此，在项目投资上要更加谨慎与自律。
彭松富认为，未来要基于不同的市场需求、不用的利益群体需求有针对性进行产业布局，在这个过程中，唯有优秀的运营能力方可撬动资管这个“游戏”。
图注：铂顿国际公寓事业发展总监彭松富
冯希祥认为，首先是从事自己擅长的事情，去做别人没有做的事情，以此形成差异化竞争优势;其次是要把产品体验做好;第三是要给予用户一些有惊喜、超预期的价值。
池锋认为，要找到自身最精准的那部分目标客群，深挖他们的需求并进行极致满足，也就是说要一招鲜吃遍天，例如聚焦于租金价格。
图注：小河迷仓青春社区创始人兼CEO池锋
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