作为旅游热门区域，西南经济增长迅猛，增速持续高于全国平均水平，旅游市场快速复苏，显示出强劲动力。与之相对应的是，西南酒店投资热度高居全国第二，成为各大酒店集团竞相深耕的重点市场。火热市场表象下，迈点观察到，供给增加直接导致市场进入存量阶段，再叠加客源分流，酒店平均房价普遍性承压。
如何通过存量改造，优化投资回报模型?在4月25日举办的迈点(重庆)区域酒店发展论坛上，围绕【西南酒店存量改造的“机会与陷阱”】话题，黄龙酒店管理集团业务发展中心总经理李晔、香港梵盛(酒店)艺术设计有限公司创始人金文斌、四川谷兹酒店管理有限公司总经理杨丽娜、万达酒店及度假村项目发展部常务副总经理谭廷富、明宇商旅商务发展中心总经理柴珂、逸柏酒店集团西部战区总裁申剑平以及锦江酒店(中国区)华西区重庆省区总经理马云飞等嘉宾进行了深度讨论。
聚焦“面对个性化需求日益增长的消费者，如何进行有效的市场细分”“存改过程中遇到的常见挑战及解决办法”等横切面，在广阳岛国际会议中心总经理岳建的主持下，嘉宾们结合自身经验总结，从赛道选择、成本管控到运营创新，揭示存量改造的生存法则。
图注：广阳岛国际会议中心总经理岳建、黄龙酒店管理集团业务发展中心总经理李晔、香港梵盛(酒店)艺术设计有限公司创始人金文斌、四川谷兹酒店管理有限公司总经理杨丽娜、万达酒店及度假村项目发展部常务副总经理谭廷富、明宇商旅商务发展中心总经理柴珂、逸柏酒店集团西部战区总裁申剑平、锦江酒店(中国区)华西区重庆省区总经理马云飞(从左往右)；图源：迈点
市场突围：避开红海，挖掘细分需求
西南酒店市场看似繁荣，实则内卷严重。如何在同质化竞争中破局?嘉宾们一致认为，精准定位是核心。
李晔指出：“存量改造必须先做市场细分，硬件是软件服务的基础。”黄龙饭店通过重新定位高端商务客群，以15年运营数据验证：930元平均房价、年营收2.5-3亿元的成绩，印证差异化赛道的价值。“不要做穿新衣走老路的酒店，要创造有卖点、有效益的差异化体验。”
金文斌强调“不要摊大饼”，建议将大体量物业拆分为多个垂直赛道项目，例如城市度假酒店、社区养老酒店等。台州某城市度假品牌以650元均价媲美国际五星级酒店，证明细分市场潜力。
成本陷阱：从“想当然”到精细化测算
存量改造并非“砸钱换新颜”，隐性成本才是致命雷区。
李晔明确指出，对于存量酒店，黄龙的目标不是要让投资方和业主一定要花多少钱进行改造，而是在省钱的情况下帮他们实现利益最大化和酒店效益最大化。
杨丽娜以自身踩坑案例警示：某酒店因与商场共用空调系统，每月能耗费高达6万元，最终被迫闭店。她强调“账算不过的生意别做”，需前置测算能耗、管网老化等隐性成本。
谭廷富指出，“定位决定70%的成功”——改造前需明确“改什么、如何改”。其团队通过模块化筹建(970个节点管控)，将无锡某370间客房酒店改造工期缩短1个月，成本降低15%。
申剑平提醒小体量酒店警惕“低价改造陷阱”：某30间客房酒店因预算失控，最终资不抵债。他主张“投资回报预期需匹配产品定位”，并借助携程数据匹配客源。
柴珂则提出“空间效能最大化”——早餐区转型共享办公，餐厅融合茶室与零售，通过复合利用提升坪效。
马云飞表示，锦江已经通过标准化流程与全球采购平台GPP实现供应链成本优化，深圳机场酒店改造案例中工期缩短1个月。
运营创新：从“住店”到“体验场”
硬件升级只是起点，真正的竞争在于情绪价值的创造。杨丽娜在青城山度假酒店中植入在地文化：松鼠观赏、泡菜制作、疗愈课程，将入住率与客单价双提升。她强调，“差异化不是喊口号，是让每个门店有独特的温度”。马云飞表示，锦江构建了高端度假(腾冲温泉酒店)、轻商务(在地文化酒店)、Z世代(潮流IP酒店)等品牌矩阵，为消费住客提供丰富体验。李晔更以细节定义体验——全楼层USB充电、无线充电床头柜等，用差异化留住客人。
市场分化加剧下，西南酒店存量改造的本质已从“地产逻辑”转向“运营逻辑”。西南酒店存量改造的终局之战，注定属于那些既能精准捕捉需求，又能以成本智慧与运营创新穿越周期的玩家。
近日，喜临门（603008.SH）发布2023年年度报告。报告显示，2023年公司实现营业收入86.78亿元，同比增长10.71%，归母净利润为4.29亿元，同比增长80.54%，实现经营活动产生的现金流量净额12.53亿元，同比增长48.95%，资产负债率为55.77%，同 近日，中国驻格鲁吉亚大使馆发布消息称，我驻格鲁吉亚大使周谦向格外交部副部长赫夫季夏什维利递交照会，确认中方已完成《中格关于互免持普通护照人员签证的协定》国内审批手续。 随着换照手续完成，中格互免持普通护 5月5日，同程旅行发布《2024“五一”假期旅游消费报告》(以下简称“报告”)。报告显示，今年“五一”假期期间，中国旅游市场再次掀起文旅消费热潮，更多小城市受到旅行者关注，数十个三线及以下城市酒店预订热度同比增长超 21世纪经济报道记者高江虹 北京报道 为期五天的2024年“五一”假期落幕。5月6日，文化和旅游部发布数据显示，今年“五一”假期全国国内旅游出游合计2.95亿人次，同比增长7.6%，国内游客出 “人生得意须尽欢，到点我是必下班”“职场三连：摸鱼、摆烂、等下班”……职场绝对是生产、聚集“淡人”心态最多的地方。如果有人认为自己在工作中能尽力完成任务，应该就算“浓人” 5月7日，内地一连5日的五一黄金周假期昨日结束，入境处数据显示，截至昨晚9时，5日共有75.8万人次内地旅客来港，较去年同期的62.5万人次，同比多逾两成。世邦魏理仕香港估值及咨询服务部资深董事林天智表示，今年第一季甲级高价酒 。本文链接：增量见顶，存量厮杀！西南酒店如何杀出红海？http://www.sushuapos.com/show-6-15094-0.html
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