珠海国资启动存量房收购，华发股份拿下百亿大单
珠海国企也大手笔加入了收储的阵营。
本周末，华发股份(600325.SH)发布公告称，拟与控股股东华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过人民币120亿元。
其中，华发集团即珠海当地国企，珠海市国资委持有该公司93.51%股权，广东省财政厅持有另外6.49%股权。
华发股份方面表示，本次交易是为了积极响应二十届三中全会关于“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”的工作部署，助力珠海市加快住房租赁供给侧结构性改革，有效增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给，构建租购并举的住房新格局，并完善“市场+保障”住房供应体系。
根据公告，双方的交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权；交易价格则根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。
此前，华发股份就已经与华发集团开展了收储的试水工作。
8月1日，华发股份公告称，通过转让其全资子公司珠海华奔100%股权的方式，将华奔公司名下存量房产转让给珠海安居集团，交易对价约26556.29万元。其中，华发集团持有珠海安居集团100%股权，与华发股份为关联公司。
而华奔公司的主要业务即开展以旧换新房源收购工作。截至目前，华奔公司设立全资子公司共75家，共计收购了79套住宅物业。此笔交易对价的确定，便是依据广东财兴对交易标的出具的《资产评估报告》而定。
稍早于珠海，深圳国企也正式宣布开展“以购代建”工作，加大保障房投入。8月7日，深圳市安居集团表示，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，其所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。
公开信息显示，深圳市安居集团即为深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构，截至2023年底，已累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.2万套，约占深圳市同期总量的1/3。
从今年5月起，各地国资下场推进商品房收储的工作有加速的迹象。
5月17日召开的全国切实做好保交房工作会议上再次明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
这之后，多地出台政策鼓励国企收储已建成未售新房。第三方评级机构YY评级统计，截至目前，“517”新政后，全国已有超过30个城市开始推行收储存量房政策，包括广州增城、苏州、武汉东湖高新区、重庆、惠州、佛山、昆明等，部分城市对房源征集范围、条件和价格也予以明确。
今年7月30日的政治局会议再次提出，要积极支持收购存量商品房用作保障性住房。
克而瑞指出，这是政治局会议中首次提及支持收购存量商品房用作保障房，而这个提法还有一个前提，即“坚持消化存量和优化增量相结合”。今年4月30日的政治局会议便首次提到“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。从“统筹研究”到“积极支持”，也意味着消化存量在下半年将迎来实质落地阶段。
中指研究院研究副总监徐跃进也认为，去库存已成为近期房地产政策的重心之一，“国企收储未售新房”是政策主力推动、去库存效果最为直接的一项措施。
收储政策既有利于消化存量，也能加快保障房建设，但国泰君安研报指出，从实际落地上看，还需要综合考虑资金压力、市场供需等因素对施行的规模和进度的影响。
事实上，尽管当前许多城市都推出了相关政策，但多处于计划阶段，具体落地的情况尚不多见。
YY评级认为，地方收储受资金、收益、管理的影响，扩围难度较大。目前，对各地收储进展形成影响的因素包括以下三点：一是商品房供给过剩，库存去化周期过长，二是住房需求较为持续，常住人口净流入为正，三是地方债务和财政情况也会影响当地收储的进展。
收储进展较快的城市有三项特征，即城市能级主要为新一线城市与部分省会城市，地产库存去化周期高，持续的人口净流入，包括郑州、重庆、青岛、天津、福州、济南等。整体而言，推进较为缓慢。
徐跃进认为，国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等，比如在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些保障房需求相对强烈的城市(一线和核心二线城市)，市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。
根据各地发布的收储标准，收购价格多定为市场价的6-8折，或按照土地成本+建安成本加一定比例(5%)的利润。此外，各地收储房源多要求位于中心城区，交通便利，基础设施齐全；偏好整幢或整单元收购，房源建筑面积不超过70-144平米(大部分城市要求120平以下)。
徐跃进认为，当前“促需求+去库存”的政策方向已经明确，消化存量和优化增量相结合的房地产发展新模式也不会改变，“去库存”相关政策既有利于缓解企业资金压力，也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给，但收储价格，供需错配等问题或将影响政策推进节奏，未来仍需相关政策进一步完善。若下半年各项措施落实到位，将对去库存、稳市场起到积极作用，有利于加快房地产市场企稳恢复。
作者：郑娜
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