21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2024年上半年，房地产市场延续调整态势，新房销售表现不佳，二手房“以价换量”特征明显，房地产开发投资仍面临下行压力。
为稳定市场，房地产政策持续推出，稳市场、去库存、防风险成为上半年房地产政策的关键词。在需求端，放松限购，支持住房“以旧换新”，降低首付比例和房贷利率，将购房与生育政策、落户政策相结合等“一揽子”政策相继出台；在供给端，合理控制和优化宅地供应，推进保交房，支持地方国企收购存量新房，妥善处置、盘活存量土地等政策陆续出台。
政策效果逐渐释放，6月楼市成交有所改善，但房地产行业深度调整的基本面并未扭转，市场信心尚未恢复。下半年，房地产政策有望继续优化调整，各地去库存举措或加快落实。
230余城出台房地产支持政策450余次
4月30日，中共中央政治局会议首次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；5月17日，央行发布多项房贷新政，下调首付比例和公积金贷款利率，取消全国层面房贷利率下限、推出保障性住房再贷款，同日自然资源部明确准备出台处置闲置、盘活存量土地政策措施；6月7日，国常会提出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
上半年中央、各部门多次部署房地产工作，进一步明确政策调整方向的同时，释放更加积极的市场信号，提振市场预期。
随着政策调整窗口进一步打开，地方政策调整的步伐加快。据诸葛数据研究中心不完全统计，截止到6月26日，各地出台房地产支持政策451次，覆盖230余个城市；其中，新一线城市担当调控主力，政策优化调整超90次。从政策内容来看，包括放松限购限贷、支持住房“以旧换新”、优化公积金贷款政策、发放购房补贴等。
“517”央行房贷政策出台之后，各地加快落地房贷新政步伐。前述机构不完全统计发现，取消房贷利率下限、降低首付比例的省份已超过20个，首付比例进入“15%时代”。北上广深四个一线城市全部跟进，其中广州房贷政策相对更宽松，北京、上海和深圳首套房首付比例低至20%、广州最低15%，北京、上海和深圳首套房贷利率调整为不低于5年期以上LPR-45BP，广州则取消了房贷利率下限。
今年上半年，重点城市限购频次调整明显高于以往。诸葛数据研究中心统计发现，上半年约有53个城市调整限购政策约155次。一线城市限购政策调整主要集中在优化非核心区域限购、支持多子女家庭购房、降低购房社保或个税年限要求等，除了广州取消120平方米以上限购外，北京、上海和深圳核心区域限购仍较严格。目前，除了天津和海南之外，其余城市均已退出限购。此外，优化公积金政策及购房补贴仍是高频政策，占上半年总调控数量的近6成。
住房“以旧换新”成为上半年各地政策调控热点。中指研究院监测发现，截至6月25日，已有超85城推出住房“以旧换新”措施，包括“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。另外，今年上半年，特大城市开始将支持购房与落户政策相结合，5月以来，武汉、杭州、沈阳、南京、佛山等城市发文支持买房落户。
各地需求端支持政策如雨后春笋般涌现，供给端政策也不断优化调整。土地是新房供应的源头，今年4月，自然资源部提出要合理控制新增商品住宅用地供应，限制甚至暂停库存量较大城市宅地供应，各地供地规模整体缩减。与此同时，北京、上海、深圳、杭州、青岛、福州等地对土拍政策进行优化，涉及突破甚至取消地价上限、放松“70/90”政策、优化销售限价等。另外，针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门研究出台了18条政策措施。
上半年加力去库存的政策取向凸显。支持地方国企收购已建好未出售新房成为各地力推的去库存模式，为推动存量商品房去库存，央行设立3000亿元保障性住房再贷款。6月20日，住建部明确，收购存量房作保障房的范围扩围至全国县级以上城市。
核心城市限制性政策有待放开
系列政策带动叠加房企年中业绩冲刺，6月重点城市楼市成交有所改善。
克而瑞监测发现，6月北京、上海、广州和深圳商品住宅成交面积环比分别增加21%、66%、48%和38%，二手房成交面积环比分别增长12%、38%、45%和4%。包括一线城市在内，6月重点30城商品住宅整体成交面积环比增长17%，同比下降19%，成交面积创年内单月新高。6月重点22城二手房成交面积环比增长7%，同比增长24%。
但纵观上半年，全国房地产市场仍在调整过程中。中指数据监测发现，上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，成交规模处近年同期低位，市场活跃度偏弱。二手房表现好于新房，1～5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增，但二手房市场“以价换量”特征仍然明显。
东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，每轮房地产政策放松，特别是购房门槛降低后，都会释放一部分刚性住房需求。可以看到，一线城市和热点二线城市刚需群体较大，因此政策拉动效应较为明显；反之，在其他刚性需求相对较低的城市，政策刺激效果较弱。需要提出的是，在楼市预期未能根本扭转的背景下，这类刚需释放过程往往是脉冲性的，难以持续。
王青判断，下半年房地产政策将延续渐进优化模式，不会大放大收。政策调整将主要考虑两个因素，一是有效控制房地产行业波动对宏观经济的影响，重点是防范风险外溢；二是避免有可能引发后期房价大幅上涨的强刺激政策，特别是要避免过多经济资源投入到房地产行业，掣肘经济转型及高质量发展。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。
曹晶晶进一步对政策趋势进行分析，在需求端，放开核心城市限制性政策仍是优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策。各地降低房贷利率和交易税费等仍有空间，同时各地有望加大居民购房补贴。另外参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
在供给端，曹晶晶表示，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策将聚焦优化土拍规则，取消限价政策、取消远郊区容积率1.0限制等；另一方面，项目“白名单”政策将深入推进。除此之外，各地收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。
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