来源丨时代商业研究院
作者丨实习生杨军微
编辑丨郑琳
2026年1月26日，京东集团旗下现代化基础设施开发及管理平台——京东智能产发股份有限公司（以下简称“京东产发”），正式向港交所递交招股书，美银证券、高盛及海通国际担任联席保荐人。这是京东产发继2023年首次递表后重启上市进程，“京东系”资本版图再添重要布局。
招股书显示，京东产发核心聚焦基础设施解决方案、资产增值及基金管理三大业务，截至2025年9月，已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区布局285个基础设施资产，总建筑面积2710万平方米，资产管理规模达1215亿元，在亚太新经济领域基础设施提供商中稳居前三。
运营数据表现亮眼。招股书披露，京东产发已竣工资产平均出租率长期超90%，高于行业平均10个百分点，稳定运营资产出租率达93%。客户结构持续多元化，2025年前三季度外部客户收入占比62.5%，服务涵盖宝马、永辉超市、第三方物流商等多领域企业，有效降低对京东集团内部依赖。
轻资产转型与资本运作能力成为重要增长引擎。根据招股书数据，2020—2024年，京东产发年均实现资产增值收益13亿元，累计回报率达初始成本的40%；基金管理业务快速崛起，管理规模增至410亿元，2020—2024年管理费收入复合增长率达30%。旗下首支公募REIT——嘉实京东仓储基础设施REIT（508098）运营稳健，底层资产出租率长期保持高位，为资产循环提供了良好支撑。
财务层面呈现稳健增长态势，盈利质量持续优化。招股书中提到，2023—2024年，京东产发营收从29亿元增至34亿元；2025年前三季度营收已达30亿元，同比增长21.2%，调整净利润攀升至8.23亿元，经营活动现金流净额保持稳定，为业务扩张提供坚实保障；同时，全球化布局成效初显，海外资产占比升至12.8%，在新加坡、荷兰、迪拜等核心节点布局53个项目，成为中国企业出海的重要基础设施伙伴。
需注意的是，京东产发也面临一定的经营风险。招股书显示，其客户与供应商集中度偏高，2025年前三季度来自前五大客户的收入占比36.3%（京东物流占28.7%），前五大供应商采购占比57.7%，可能影响经营稳定性；资产负债率68.2%，且流动负债净额达266亿元，流动资产仅能覆盖24.6%的流动负债，存在一定短期流动性压力；海外业务面临地缘政治、汇率波动及合规政策差异等风险，境内部分土地存在规划用途与实际用途不符的合规隐患。
京东产发此次募资将聚焦海内外基础设施拓展与服务升级，借力全球供应链重构机遇，有望巩固其行业地位，加速全球智能基建布局。
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