5月，上海楼市延续“小阳春”热度，二手房网签成交套数站稳2.8万套高位。业内分析人士认为，二手房市场开始从“以价换量”模式进入“量价齐稳”的新阶段；新房市场伴随供应回暖，置换链条也越来越顺畅，市场普遍看好房企半年度业绩冲刺带来的成交行情。
二手房从“以价换量”进入“量价齐稳”的新阶段
上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，5月，在五一假期出游影响的背景下，上海二手房（含商业）累计网签量仍超2.8万套，达28023套，延续了近三个月高位成交的态势。该成交量创下2021年以来近6年同期最高值，仅次于2020年5月的3.05万套。
图片来源：安居客上海
从全月成交节奏来看，五一假期（5月1日至5日），上海二手房日均网签278套；假期结束后市场快速回暖，节后首日二手房网签量迅速回升至933套，并延续热度。全月共有8个单日网签成交量突破千套，其中5月10日单日网签成交1664套，超过3月、4月年内单日成交峰值，刷新上海近五年单日网签成交纪录。
“上海的二手房成交量已经连续三个月处于高位，市场复苏的信号进一步明确。”58安居客研究院院长张波分析指出，当前安居客线上平台的找房热度、用户微聊深度同比增长，二手房挂牌价格不断稳定，市场已经开始走出低迷期，从“以价换量”进入“量价齐稳”的新阶段。
在张波看来，上海市场热度的回升是由真实需求支撑的。从58安居客线上平台用户行为数据来看，用户主动找房需求增加，成交意愿增强。5月上海二手房用户主动发起微聊对数同比增长4.9%，发起用户数同比也提升了4.0%，说明市场整体需求仍在释放。用户微聊留电率最近一周环比提升17.5%，说明咨询到意向的转化效率明显提高，客户的决策意愿在增强，这是市场企稳的重要信号。同时，用户发起微聊深度周环比提升5.3%，也反映出客户看房、沟通的积极性更高。
从一线门店的体感而言，上海中原地产森兰板块营业董事宋沪雄提到，5月份板块区域市场热度仍在延续。
据介绍，其所在门店5月的二手房带看、成交数据均出现不同程度上涨，其中周末带看量环比增幅约30%。宋沪雄指出，房源挂牌量则呈现下降态势，门店周围两个重点小区此前近两周无新增挂牌房源；价格方面，房东挂牌价小幅上调，叠加房源议价空间收窄，主营楼盘的实际成交均价环比上涨约3%。
“从成交套数来说，我们门店5月的成交量较4月份增加2套。成交结构上，两三百万刚需房源仍是主力，延续此前刚需置换的市场传导效应；千万级改善房源成交量较3月有所扩容，与4月基本持平。”宋沪雄说道。
“目前市场里有担心买贵的观望客户，也有急于入市的购房者。”宋沪雄提到，5月部分成交受入学需求带动，不少家庭赶在入学节点前完成购房。这类客户对小幅涨价接受度较高，房源涨5万元到10万元，即涨幅1%-3%仍愿意入市。
6月仍是考验市场韧性的关键期。宋沪雄预判，目前板块内新增二手房挂牌房源稀缺，房东降价意愿偏弱；但随着入学家庭等需求释放，后续购房者追涨情绪逐步减弱，市场整体成交难度或将有所上升。
置换链条仍在持续修复，特别是上海二手住房收储用于保障性租赁住房试点从前期浦东、徐汇、静安持续扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦，将进一步盘活二手房流通市场。张波认为，政策对置换链条的支持，对改善型需求的拉动起到一定作用，随着收购二手房政策的扩大，这一趋势预计还将持续。
从太平洋房屋成交数据来看，5月上海二手房成交结构呈现刚改向上、高端改善小幅回暖特征。其中，300万元至500万元房源成交占比环比提升2.2个百分点；500万元至700万元成交环比占比提升1个百分点；700万元至900万元环比提升1.1个百分点；与此同时，1500万元及以上高端房源成交占比同样小幅回升。
新房供应回升，业内看多半年冲刺行情
二手房市场热度不减的同时，5月上海新房市场也交出亮眼成绩。上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积为55.9万平方米，环比增加18.7%。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，交易节奏上，月初因为假期关系，成交低位起步，成交不足10万平方米。此后震荡向上，最后一周出现翘尾效应。
供应端也迎来明显回升。上海中原地产数据显示，5月供应反弹，达到46万平方米，环比增加27.2%。当期投放38个项目，中低价位首次改善占主力，比如供应量第一的项目是浦东周康板块的御沁园七期，投放3.6万平方米（247套），均价5.8万元/平方米。10万+的高端改善项目依旧备受市场关注，一些网红项目还在稳定投放市场，比如绿城潮鸣外滩、中海环宇玖章、澐启滨江等均有投放。
“5月新房市场热度高度集中在部分热点项目上，主要因为新房市场的修复更依赖项目供应节奏和推盘节点，市场表现更多是结构性的回暖。”张波说道。受中高端项目近期供应增多影响，成交量和市场关注度都有所提升，从安居客线上数据来看，用户对1000万元以上总价段的关注度最高，占比达到29.87%，其次是700万元-1000万元和400万元-500万元。
其中热门高端改善项目持续受市场关注。以位于浦东后滩的澐启滨江·湾屿项目为例，该项目于5月推出149平方米、155平方米户型房源，项目销售均价13.49万元/平方米，项目认购期间，139套房源在4天半内收获263组意向认购客户。5月29日开盘当日，项目销售133套，去化96％。公开信息显示，项目自2025年11月29日至今，6个月7次开盘，累计销售突破860套。
刚需及刚改房源去化也表现稳定。位于上海闵行区浦江镇的象屿·天宸雅颂项目5月累计到访1042组，认购6.6亿元。据项目负责人介绍，目前市场客户决策效率明显提升，项目日常客户成交转化率约18:1，周末客户转化率可达12:1。值得一提的是，同属浦江板块的闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块，在5月29日的土拍中以40.72%的高溢价成交。
此外，位于宝山美兰湖板块的建发云湖玥于5月20日首开入市，主推99-131平方米三至四房改善户型，项目均价46528元/平方米，项目首开去化137套。
张波指出，一二手房置换链条的修复，直接带动了改善需求的入场，成为支撑新房市场的核心力量。不过，分化情况仍存，非核心区、远郊板块的项目去化压力依然较大，市场流动性较弱。
卢文曦进一步表示，月底的土拍出现今年少有的高溢价现象，说明房企看好后续市场表现，这会对部分买家起到心理暗示。基于6月是上半年收官，预计不少房企会加快投放，为上半年的“中考”做准备，预计6月成交还能保持较高活跃度。
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