21世纪经济报道记者 张敏 深圳报道 据新华社消息，中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。
会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
会议部署了城市工作7个方面的重点任务。分别是：
着力优化现代化城市体系；着力建设富有活力的创新城市；着力建设舒适便利的宜居城市；着力建设绿色低碳的美丽城市；着力建设安全可靠的韧性城市；着力建设崇德向善的文明城市；着力建设便捷高效的智慧城市。
这是时隔近十年后，党中央再次召开的最高规格的城市工作会议。放在我国城市发展阶段和现今复杂的内外形势下，其意义值得关注。
1、城市工作十年再定调
上次召开中央城市工作会议，是在2015年12月20日。会议提出“五个统筹”的城市工作基本思路，就一系列根本性问题阐明原则立场，校正工作导向，为做好新时代城市工作提供了根本遵循。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，上一次中央城市工作会议，最早提出“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，城市发展也由此具有更为清晰和明确的方向。
比较典型的例子是：一是从民生的角度不断发展好城市，尤其是从城市更新和城市安全等角度落实有关工作。二是城市发展更加注重市场规律。尤其是结合“人房地钱”和供求关系变化，持续优化供求关系，既抓增量，又积极盘活存量，持续为城市注入灵活的市场机制。
此后，各级监管部门针对城市工作做出进一步部署。
2016年2月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，针对城市各种规划“打架”、城市规划执行不到位等问题，强调依法制定城市规划，实现一张蓝图绘到底。
在各项制度保障下，我国城市工作取得了积极进展。会议指出，党的十八大以来，我国新型城镇化水平和城市发展能级、规划建设治理水平、宜业宜居水平、历史文化保护传承水平、生态环境质量大幅提升。
进入新时代，我国常住人口城镇化率从2012年的53.1%提高到2024年的67%；2013年到2024年，我国累计实现城镇新增就业超过1.5亿人；2024年，27座城市国内生产总值超过1万亿元。
2、从增量扩张到存量提质增效
此次中央城市工作会议的召开，契合了一个重要的时代背景。会议指出，“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”
严跃进表示，此次会议对我国城市的发展历史阶段做了一个重要判断，这是做好城市工作的重要背景。
他认为，“稳定发展期”“存量提质增效期”的提法，要求我们时刻关注当前市场新需求，找到新的突破点。会议提到了几个重要转变，对于如何发挥城市在宏观经济发展和中国式现代化中的功能作用，都具有非常好的启示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道表示，从增量到存量，从物质的增长到关注人的需求，从重视项目、投资和经济，转向城市的社会治理，这是城市增长方式、增长动力的巨大转变。这种转变的顶层部署很早就开始着手落实，但由于各种原因，转变的难度很大。从这个角度讲，这次会议既是动员会，也是部署会。
3、打造现代化城市群和都市圈
在上述背景下，会议部署城市工作7个方面的重点任务，其中不少内容倍受关注。
会议指出，着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。
李宇嘉表示，大城市虹吸其他城市，大城市中心区资源、人口、产业、就业等过于集中，地级市同质化发展，产业基础弱，是某种程度的现实。现代化城市体系，必然是大中小协调发展，不同类型城市都有承载力，不同人群都能找到适宜的工作生活空间。
因此，要通过规划的、市场的力量等，疏解大城市过密人口、产业，在不同区域合理分布，特别是大城市要组团式、网络化发展，实现职住交平衡、产城融合，这才能释放城市新的增长动力。
4、高质量开展城市更新
会议还提出，着力建设富有活力的创新城市。精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破；依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。
严跃进指出，“充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用”的表述，分量非常重。这意味既要把城市作为宜居生活的重要载体，也要把城市作为宏观经济发展的重要动力源。
他表示，双循环体系最为关键的就是把握要素和市场。从要素角度看，要把人口、产业、城镇、交通等要素更好地统筹，高质量做好城市发展的工作。同时也要具备统一大市场的思维，如在构建以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局中，视野要更开阔。
值得注意的是，在城市发展进入存量提质增效阶段时，城市更新的重要性进一步提升。
去年末的中央经济工作会议和今年的政府工作报告，均提及城市更新。今年1月3日，2025年首场国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作，并提出一系列政策支持措施。5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》。
多位分析人士指出，中央城市工作会议关于“高质量开展城市更新”的提法，意味着城市更新工作仍有进一步的深化和优化空间。高质量城市更新的推进，既有助于改善城市面貌，提高宜居水平，也能带来不少新的产业需求。
5、延续楼市调控政策主线
会议还指出，着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。
58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道表示，“加快构建房地产发展新模式”的表述，延续了房地产调控的政策主线。此次放在城市工作的背景下，凸显出其在城市发展中的独特价值。
其中，城中村和危旧房改造工作，此前已经过充分的政策预热。2024年，监管部门提出在35个超大特大城市实施城中村改造，后又将改造范围扩大至近300个地级及以上城市。去年末的中央经济工作会议指出，加力实施城中村和危旧房改造。今年的政府工作报告中，再度提及“加力支持城中村和危旧房改造”。
城中村和危旧房改造在“宜居”层面的价值毋庸置疑，其对于上下游产业链的拉动同样值得关注。有机构估算，算上土地购置和建安等投资，城中村改造能拉动的投资规模在数十万亿量级，即使分散在未来数年内，其带动的投资规模也较为可观。
李宇嘉指出，在构建新模式的同时，房地产作为支柱产业的贡献仍然值得重视。存量时代下，二手房交易占比提高以及城市更新推进，对家居、家电、家装、装饰、装修、建筑建材、租赁等带动很强，这本身就是房地产回归民生、大宗消费的体现。依托其产业链条长、带动性强的特征，激活、牵引的消费需求很大，这也是其支柱地位的体现。
6、治理模式新突破
会议还强调，着力建设绿色低碳的美丽城市。多位分析人士指出，这与以绿色低碳为重要特征的“好房子”颇为契合。
近年来，推进“好房子”建设成为房地产业的重要发展方向。今年全国两会期间，好房子还首次写入《政府工作报告》。“安全、舒适、绿色、智慧”，成为好房子的标准。
中指研究院分析认为，各地在优化“好房子”标准、规范计容规则、鼓励“好房子”建设、探索存量住房改造为“好房子”的路径等方面存在诸多政策空间，预计未来在规划、土地、财政、金融等方面将有更多支持性政策落地。
在安全治理方面，会议特别强调建设韧性城市，要求“推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级”。这既延续了上一次中央城市工作会议“把安全工作落实到城市工作和城市发展各个环节各个领域”的要求，但更为细化、具体。
在文化维度上，会议要求“保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观”，加强城市文化软实力建设。相比2015年“保护弘扬中华优秀传统文化”的表述，同样更为具体。
此外值得注意的是，会议强调，建设便捷高效的智慧城市。且要求创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题。
分析人士指出，与以往相比，这种表述更加强调市民在城市治理中的主体性，意味着在城市治理模式上，未来可能有新的制度突破。
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