容积率新规实施后超100%使用率成新盘“标配”，有早期楼盘重新报建提高使用率
去年，广州市政府出台允许扩大阳台与飘窗面积容积率的新规，此后，住宅市场迎来了新一轮的更新迭代。新规实施后，广州住宅产品的整体使用率已从传统的80%逐步提升至超过100%，部分创新项目甚至达到了125%至130%，市场也迎来新旧规新房项目的博弈。新快报记者走访发现，有早期开发的项目新组团通过重新规划和报建，以最新容积率进行调整设计，大幅增加了赠送面积，从而实现超100%的使用率，以此提升产品竞争力。
■在容积率新规之下，使用率“过百”已渐成新盘“标配”。
新规下市场迎来新旧项目博弈，有楼盘重新报建“赶上”新规
去年11月容积率新规出台后，“新规后、100%使用率”的楼盘广告在线上轮番刷屏，以高使用率作为营销噱头的项目遍布广州各区。购房者喜闻乐见，旧产品瑟瑟发抖。不过，新快报记者走访发现，早年拿地的旧楼盘中，有新组团也推出了新规产品，并号称部分户型使用率达107%。
在白云湖板块某楼盘的118平方米户型样板间内，销售人员坦言：“这个户型此前并不是设计为118平方米，而是报建为123平方米。新组团在新规前已报建，后来容积率新规发布，我们再重新设计阳台，重新报建，相当于多送几个平方米，总价变少了。”根据该销售人员介绍，该新组团C1栋的118平方米户型，使用率为109%；而C7栋的84平方米产品，使用率约为107%。
新快报记者在广州市规划和自然资源局官网查阅发现，该项目C1栋确实曾于2023年9月获批建设工程规划许可证，当时计算容积率建筑面积为14288.45平方米；而该楼栋其后在2024年10月再度获批，计算容积率建筑面积13996.32平方米。
新规产品户型面积在下探，面对竞争，开发商想方设法在户型上发力。对于未取证的新组团，重新调整规划进行报批，这类做法目前是否普遍？广州世联研究院副院长崔登科在接受记者采访时称：“目前还未看到大规模重新报建的情况，但使用率确实是产品销售非常关键的营销点，同板块内没有高使用率的产品竞争力会大幅下降。”房地产市场研究专家邓浩志则表示：“新规发布后不少开发商重新规划产品，新项目与旧项目的使用率差距越来越大，没有高使用率或者新产品冲击的话，除非价格到位，否则很难去化。”有业内人士更认为，计容规则调整后，开发商可能重新考虑公共空间的设计和利用。例如，通过更高效的空间规划，缩窄不必要的走廊宽度或优化楼梯和电梯布局，从而为住宅单元腾出更多空间。
市场分化明显，使用率高不等于去化率高，并非唯一热销因素
超100%使用率+入户花园+南向两卫+可变大方厅+270°飘窗主卧的舒适三房，成为了近年优质新品的标配。2023年11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》印发实施，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。短短一年多，广州市面的住宅产品的使用率已经从80%逐渐超过100%，个别项目已向125%、130%突破。邓浩志表示，目前高使用率产品在市场上已形成多个梯队，去年的产品使用率多为110%，而近月主流新盘是120%，而未来上市的南方面粉厂地块和南沙横沥岛地块产品使用率将达到130%至140%。而从认购情况来看，近期一些高使用率的项目，成交充满热力。克而瑞广佛数据显示，上周末首开的白云梅花园板块新盘越秀云悦，主力户型为88平方米至105平方米，阳台率为25%，首日去化率超过80%。
不过，1月至10月成交数据显示，部分项目即便高使用率的产品也存在较大的去化压力。来自克而瑞广佛统计的广州今年1月至10月商品住宅成交套数TOP20排行榜上，涵盖“高使用率”产品的项目仅有5个，其余均为户型新规之前的项目。而去化率方面，今年1月至10月共有39个全新项目入市，多数是新规发布后高使用率项目，其中去化率在10%以下的项目有15个，占比近四成，而去化率在10%至20%的项目有11个，占比28%。克而瑞广佛指出，尽管一些项目户型使用率高，但受其他因素的影响，客户入市积极性仍欠佳。“去化率30%的4个项目要么是周边配套完善、生活氛围成熟，要么是居住舒适度高，有自然资源景观加持，而高使用率户型只是它们的热销原因之一”。
旧规产品的竞争力更多体现为价格优势与准现楼交付
新规及超新规对市场影响持续加大，未来有望形成新的市场格局，但不少业内人士认为，即使是高使用率产品，成交热度同样需看具体区位和产品定位。崔登科告诉新快报记者：“现在中心区新品卖得较好的刚改项目主要针对‘分巢客’。就是父母在同板块有房，孩子长大了想分开住，又希望买在‘一碗汤距离内’，100平方米内小户型特别受欢迎，高使用率的背后，户型更紧凑，总价也更平易近人。而近郊或远郊的小户型则主要面向对家里在本地无房的上车客。”在崔登科看来，旧规产品的竞争力更多体现在价格和准现楼的交付确定性方面。
克而瑞广佛同样认为，“一个项目热销更多的是地段、产品力、价格、配套兑现等多重因素综合的结果，随着新规项目增多，高使用率开始成为市场上新楼盘的标配，对销售的拉动作用也在减弱。高使用率可以做到锦上添花，但并不是万能的。”
“新旧规新房项目存在博弈，目前市场上新旧规项目大概三七开，旧规项目仍是主流。这个阶段对于有价值底盘的旧规项目来说，产品新规影响有限，毕竟新规只是加分项，并非决定性因素。但为了避免在新旧规项目比例逆转后的被动，促销跑量仍是当前旧规项目的主要动作。”合富研究院认为，新规推动户型创新，未来广州人将更多“住在阳台、睡在飘窗”，也会给房企带来更多设计施工的挑战。比如阳台飘窗承重、飘窗有效利用及密封性、卧室大面积玻璃应对极端天气及私密性保障等问题。相信随着经验沉淀，新规产品会优上更优。
采写：新快报记者 何璐诗
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