容积率新规实施后超100%使用率成新盘“标配”，有早期楼盘重新报建提高使用率
去年，广州市政府出台允许扩大阳台与飘窗面积容积率的新规，此后，住宅市场迎来了新一轮的更新迭代。新规实施后，广州住宅产品的整体使用率已从传统的80%逐步提升至超过100%，部分创新项目甚至达到了125%至130%，市场也迎来新旧规新房项目的博弈。新快报记者走访发现，有早期开发的项目新组团通过重新规划和报建，以最新容积率进行调整设计，大幅增加了赠送面积，从而实现超100%的使用率，以此提升产品竞争力。
■在容积率新规之下，使用率“过百”已渐成新盘“标配”。
新规下市场迎来新旧项目博弈，有楼盘重新报建“赶上”新规
去年11月容积率新规出台后，“新规后、100%使用率”的楼盘广告在线上轮番刷屏，以高使用率作为营销噱头的项目遍布广州各区。购房者喜闻乐见，旧产品瑟瑟发抖。不过，新快报记者走访发现，早年拿地的旧楼盘中，有新组团也推出了新规产品，并号称部分户型使用率达107%。
在白云湖板块某楼盘的118平方米户型样板间内，销售人员坦言：“这个户型此前并不是设计为118平方米，而是报建为123平方米。新组团在新规前已报建，后来容积率新规发布，我们再重新设计阳台，重新报建，相当于多送几个平方米，总价变少了。”根据该销售人员介绍，该新组团C1栋的118平方米户型，使用率为109%；而C7栋的84平方米产品，使用率约为107%。
新快报记者在广州市规划和自然资源局官网查阅发现，该项目C1栋确实曾于2023年9月获批建设工程规划许可证，当时计算容积率建筑面积为14288.45平方米；而该楼栋其后在2024年10月再度获批，计算容积率建筑面积13996.32平方米。
新规产品户型面积在下探，面对竞争，开发商想方设法在户型上发力。对于未取证的新组团，重新调整规划进行报批，这类做法目前是否普遍？广州世联研究院副院长崔登科在接受记者采访时称：“目前还未看到大规模重新报建的情况，但使用率确实是产品销售非常关键的营销点，同板块内没有高使用率的产品竞争力会大幅下降。”房地产市场研究专家邓浩志则表示：“新规发布后不少开发商重新规划产品，新项目与旧项目的使用率差距越来越大，没有高使用率或者新产品冲击的话，除非价格到位，否则很难去化。”有业内人士更认为，计容规则调整后，开发商可能重新考虑公共空间的设计和利用。例如，通过更高效的空间规划，缩窄不必要的走廊宽度或优化楼梯和电梯布局，从而为住宅单元腾出更多空间。
市场分化明显，使用率高不等于去化率高，并非唯一热销因素
超100%使用率+入户花园+南向两卫+可变大方厅+270°飘窗主卧的舒适三房，成为了近年优质新品的标配。2023年11月9日，《广州市建筑工程容积率计算办法》印发实施，明确住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。短短一年多，广州市面的住宅产品的使用率已经从80%逐渐超过100%，个别项目已向125%、130%突破。邓浩志表示，目前高使用率产品在市场上已形成多个梯队，去年的产品使用率多为110%，而近月主流新盘是120%，而未来上市的南方面粉厂地块和南沙横沥岛地块产品使用率将达到130%至140%。而从认购情况来看，近期一些高使用率的项目，成交充满热力。克而瑞广佛数据显示，上周末首开的白云梅花园板块新盘越秀云悦，主力户型为88平方米至105平方米，阳台率为25%，首日去化率超过80%。
不过，1月至10月成交数据显示，部分项目即便高使用率的产品也存在较大的去化压力。来自克而瑞广佛统计的广州今年1月至10月商品住宅成交套数TOP20排行榜上，涵盖“高使用率”产品的项目仅有5个，其余均为户型新规之前的项目。而去化率方面，今年1月至10月共有39个全新项目入市，多数是新规发布后高使用率项目，其中去化率在10%以下的项目有15个，占比近四成，而去化率在10%至20%的项目有11个，占比28%。克而瑞广佛指出，尽管一些项目户型使用率高，但受其他因素的影响，客户入市积极性仍欠佳。“去化率30%的4个项目要么是周边配套完善、生活氛围成熟，要么是居住舒适度高，有自然资源景观加持，而高使用率户型只是它们的热销原因之一”。
旧规产品的竞争力更多体现为价格优势与准现楼交付
新规及超新规对市场影响持续加大，未来有望形成新的市场格局，但不少业内人士认为，即使是高使用率产品，成交热度同样需看具体区位和产品定位。崔登科告诉新快报记者：“现在中心区新品卖得较好的刚改项目主要针对‘分巢客’。就是父母在同板块有房，孩子长大了想分开住，又希望买在‘一碗汤距离内’，100平方米内小户型特别受欢迎，高使用率的背后，户型更紧凑，总价也更平易近人。而近郊或远郊的小户型则主要面向对家里在本地无房的上车客。”在崔登科看来，旧规产品的竞争力更多体现在价格和准现楼的交付确定性方面。
克而瑞广佛同样认为，“一个项目热销更多的是地段、产品力、价格、配套兑现等多重因素综合的结果，随着新规项目增多，高使用率开始成为市场上新楼盘的标配，对销售的拉动作用也在减弱。高使用率可以做到锦上添花，但并不是万能的。”
“新旧规新房项目存在博弈，目前市场上新旧规项目大概三七开，旧规项目仍是主流。这个阶段对于有价值底盘的旧规项目来说，产品新规影响有限，毕竟新规只是加分项，并非决定性因素。但为了避免在新旧规项目比例逆转后的被动，促销跑量仍是当前旧规项目的主要动作。”合富研究院认为，新规推动户型创新，未来广州人将更多“住在阳台、睡在飘窗”，也会给房企带来更多设计施工的挑战。比如阳台飘窗承重、飘窗有效利用及密封性、卧室大面积玻璃应对极端天气及私密性保障等问题。相信随着经验沉淀，新规产品会优上更优。
采写：新快报记者 何璐诗
新快报讯 3月1日零时，横琴粤澳深度合作区（以下简称“合作区”）货物“一线”放开、“二线”管住，人员进出高度便利分线管理封关运行正式实施，这是合作区实施高水平制度型开放的重大探索，将进一步丰富“一国两制”实践，有力推 3月4日，台“立法院”就“2·14恶性撞船事件”展开激烈质询，民进党当局和国民党“立委”展开言辞攻防。本文从台方对事件的定性、赔偿问题以及台湾“海巡署”行为等方面进行分析，指出质询虽激烈但未触及事件本质。对于台 美国在联合国大会上再次一票否决呼吁加沙停火的决议草案，这一举动再次引发了外界对美国在中东问题上的立场和偏袒以色列的质疑。巴勒斯坦常驻联合国观察员曼苏尔在会上发言时，手举因以军行动及围困而严重营养不良的加沙 李国英 水利部部长 水利关系国计民生。水利建设总体情况如何？资金投向了哪里？国家水网建设有哪些实际进展？5日的十四届全国人大二次会议首场“部长通道”上，水利部部长李国英就当前水利领域热点话题，回应关切。 李 近段时间，上门按摩领域的创新生力军之一，也是业界知名的服务品牌——“荧光到家”，在前期洽谈、沟通的基础之上，成功获得了一家美股上市公司所提供的天使轮投资，成为了所属行业的关注焦点。据悉 南方财经全媒体记者庞成 实习生范逸 北京报道2024年政府工作报告提出，支持香港 。本文链接：房子还是那套房子 为何出售面积变小了？http://www.sushuapos.com/show-1-31193-0.html
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