21世纪经济报道记者李莎 北京报道 8月27日，湖南邵阳出台二十条楼市新政，保障进城购房农村户口居民权益是其中之一。政策明确，农村户口居民进城购房，根据本人意愿可办理户口迁移，一视同仁享受义务教育阶段子女入学待遇。原村集体组织成员享受的权益不变。进城购房办理户口迁移后再生育的子女，按政策规定同等享受原村集体经济组织成员的权益。
今年以来安徽黄山、安徽阜阳、江苏南通、云南楚雄、湖北鄂州等地均有鼓励农民购房政策推出，政策内容以发放购房补贴或者契税减免为主，部分地区的购房奖补主要面向自愿退出宅基地的农民。与之前多地政策相区别，邵阳楼市新政着力维护进城农民及其子女在农村的权益，并保障随迁子女平等享有教育的权利。
农业转移人口的城市住房问题很难完全通过商品房市场解决。前不久国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（后简称《行动计划》），把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，并明确要完善农业转移人口多元化住房保障体系。
中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，农业转移人口的住房问题主要是通过租赁市场来解决，要积极推进租购同权，培育发展租赁住房市场，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，在有条件地方推进保障性住房建设。
提供多样化住房解决方案
住建部数据显示，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已超40平方米。而据国家统计局发布的《2023年农民工监测调查报告》，2023年我国进城农民工人均居住面积24.0平方米，比上年提高1.4平方米。其中在500万人以上城市农民工人均居住面积19.1平方米，在50万人以下城市农民工人均居住面积28.6平方米。
“还有1.8亿的农民工在城里没有完全市民化，这些进城的农民工中间购房比例不高。”4月16日，国家统计局副局长盛来运在国新办新闻发布会上如是表示。
鼓励农民进城购房成为各地需求端楼市新政的重要组成部分。今年以来，湖北鄂州、江苏南通、安徽阜阳、安徽黄山、湖南邵阳等地均有相关政策举措推出。
其中支持农民自愿有偿退出宅基地的相关政策最为常见，江苏南通、湖北鄂州、云南楚雄等都有类似举措推出。如6月21日江苏南通新政明确，支持农民自愿退出农村宅基地进城购房，并给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。
此前国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所国土经济室主任黄征学在接受21世纪经济报道记者采访时表示，将深化宅基地改革与房地产新政挂钩，既有利于房地产去库存，也有利于提高常住人口城镇化率。但由于多方面原因，农民退出宅基地的意愿不高。农民进城不仅要有住房，还要有就业、基本公共服务等保障。
对此，云南楚雄除了探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制之外，还鼓励各县市采取缴纳契税后依法给予补贴、规费减免、贷款贴息、购房补贴、物业费补贴等政策，降低农民购房和后续居住的成本。
另外，安徽阜阳、安徽黄山等地则直接对购房农民发放契税补贴。如7月26日，黄山印发楼市新政，对农村集体经济组织成员进城在各区（县）的中心城区或城关镇购买商品住房的，对其缴纳的契税由受益财政给予全额财政补贴。
与之前大部分城市出台的政策不同，日前湖南邵阳鼓励农民进城购房，更侧重于保障农民及其子女在农村的原有权益，免除农民进城的后顾之忧。同时如果农民落户城市，其子女也可以在城市平等享有教育权利，提高农民进城买房和落户的积极性。
但城乡居民收入仍有差距，据国家统计局数据，2023年城镇居民人均可支配收入为51821元，农村居民人均可支配收入为21691元。要解决农民市民化的住房问题，除了在商品房市场给予政策优惠之外，还需要在保障性住房政策方面发力。如《大连市配售型保障性住房管理办法（试行）》明确，农民工群体也是保障性住房的保障对象。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示，配售型保障房有望加速实现“现房收储—保障房建设—保障房配售或出租”这一运行闭环，加速楼市库存消化。配售型保障房政策的优化应着重于满足农业转移人口的购房需求，包括提供购房补贴、简化购房流程、提供适宜的贷款支持等。政策应确保农业转移人口能够享受到与城市居民同等的住房保障权益，同时考虑到他们的经济承受能力，提供多样化的住房解决方案。
王小嫱表示，各地还可以考虑提供就业支持、医疗保障，优化教育资源等综合措施，以降低农民进城的生活成本，提高他们的生活质量，从而更有效地鼓励和支持农民进城购房。
积极推进租购同权
实际上，不管是通过商品房市场，还是借助配售型保障性住房，都不能完全解决农业转移人口进城后的住房问题。为更好帮助农业转移人口实现“住有所居”，《行动计划》明确，要完善农业转移人口多元化住房保障体系。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。
对此，王业强表示，多元化住房保障体系与之前提到的“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革一致，多元化住房保障体系包括供给主体的多元化、保障渠道和措施的多元化。有条件的城市是指那些人口净流入、住房市场压力比较大的一、二线热点城市。
中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、公共管理学院教授马亮进一步向21世纪经济报道记者表示，农业转移人口要成为市民，不同情况下的居住问题可以通过多种渠道共同解决。有配偶、随迁子女和老人等家庭居住人员的，可以通过购房或保租房解决住房问题；外出务工人员可以通过用人单位自建集体宿舍来满足居住需求，也可以通过廉租房、保租房等解决住房问题；针对外卖骑手、网约车驾驶员等灵活就业人员，城市相关部门可以多方筹措来打造廉租公寓，方便他们生活与工作。
马亮认为，可以在农业转移人口流入地加快推进住房保障相关工作，这既能帮助缓解城市房地产去库存压力，也可以满足新市民住房需求。但需要注意的是，要从农业转移人口的现实需求出发，提供多元化的住房选择，避免住房供需错配。
“农业转移人口的住房问题主要是通过租赁市场来解决，要积极推进租购同权。”王业强表示。
《行动计划》对此也着墨颇多，明确要加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。
马亮表示，租购同权政策落实的难点在于城市公共服务资源区域分布不均匀，在城市层面统筹协调力度不够。与此同时，住房与公共服务的强捆绑关系，使购房人的住房资产价值同公共服务资源分布存在密切关联，这也会增加租购同权政策落地阻力。对此，需要加强城市公共服务资源配置优化，特别是逐步做好教育、医疗等公共服务的跨区域均衡化发展，为租购同权政策落实打好基础。
王业强认为，在当前房地产市场不景气的条件下，实际上更有利于系统推进租购同权相关配套政策的改革。相关政策涉及落户政策、教育、医疗、养老政策的配套和落实。包括推行以经常居住地登记户口制度、推动相关公共服务随人走、完善农民工等重点群体就业支持体系、将随迁子女纳入流入地义务教育保障范围、健全灵活就业人员、农民工、新就业形态人员社保制度等。
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