小心“眼见未为实”
广州一手住宅现房项目近年来呈现大幅上升趋势。数据显示，目前广州的一手现房在售库存已占全市库存比例超过三成，覆盖了中心区及外围的多个区域。然而，现房是否意味着“即买即住”“即办房产证”？ 现房项目购房款无需进入监管账户，购房者又有哪些需要注意的地方？
■广州一手现房库存中，中心六区占全市比例为22%，外围五区占78%。
一手现房库存超4万套，近八成分布在外围区
“现楼交付，即买即收楼……”近年来，一手楼市供需关系发生变化，“眼见为实”的一手现楼在广州的供应量逐步扩大，多个现楼项目打出类似的标语吸引买家。“我们现在都是现房交付，具体哪栋、哪户都可以直接带看。”在广州市黄埔区的一手现楼在售项目内，销售人员告诉新快报记者，“无论户型、装修，还是花园、车场，都是‘所见即所得’。”但其坦言，“这里使用率低于八成，跟现在新产品的得房率有差距。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，现售的房子能否完成竣工验收备案的手续是关键。“购房者可以在销售现场查阅竣工验收备案资料，以保证房子处于交付状态。”
克而瑞广佛数据显示，截至6月15日，广州一手住宅中确权可售的现房库存为484.14万㎡、共计41383套，面积和套数占全市库存的比例均为33%。从广州现房库存的区域分布来看，中心六区合计8915套，占全市比例为22%；外围五区合计32468套，占全市比例78%，绝大多数分布在外围区域。“按照行政区域特征来看，中心六区的一手住宅还是以预售期房为主。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉新快报记者，目前外围五区的现房库存套数占整体库存的比例高，主要原因是前期的海量供应在市场下行后去化艰难，现房占比持续升高。
购现房如用公积金贷款，收楼需要大约两个月
在当前广州一手现房市场中，许多项目标榜“首付即交楼”，深受购房者青睐。然而，对于选择公积金贷款的购房者来说，从首付到真正入住，往往需要等待两个月或更长时间。“能多快入住，主要看购房者做什么贷款，商贷大概一周便可以，如使用公积金贷款则需要约两个月才能交楼。”一个新房项目的销售人员告诉新快报记者。
一名负责办理房产证的资深开发商职员向新快报记者透露相关流程：“开发商要等到全部房款到账后才会安排交楼。商贷和公积金贷款在流程上有所不同，这是导致交楼时间有差异的关键。” 该职员表示，商贷购房者在签约后，银行会对购房者的资料进行审批。一旦审批通过，只要有登记回执，即使房产还未完成登记，银行也会发放贷款，这一过程大约需要一周。相比之下，公积金贷款的流程更为繁琐。“购房者在签约后需要递交资料进行审批，审批通过后，银行会出具同意贷款通知书。接下来，开发商需要前往房管局进行登记，待房管局出具房产证和抵押证后，公积金才会开始放款。这一系列流程通常需要两个月或更长时间”。
对于购买一手现房的审批流程和时间，新快报记者向住建部门相关工作人员了解到，如果采用公积金贷款，且需要办理“带押过户”，流程需要3个月以上。该相关工作人员表示：“审批时长较久，主要是由于目前的市场环境，如‘带押过户’，银行会持审慎态度审批贷款，公积金加商贷的混合贷程序较复杂，需要一定时间走流程。”
现楼购房款无需入监管账户，需注意产权风险
对于购房者而言，一手现楼的质量、采光、通风、小区环境，都可以直观感受，但物业的产权状况往往被购房者忽略。新快报记者了解到，为了加快资金流转，不少一手项目的部分单元、部分楼层存在抵押情况，网签前，开发商需先向银行还款、涂销解押，或与购房者进行“带押过户”。不过，有开发商职员向记者直言，由于现房购房款无需放入监管账户，曾有项目出现购房者首期款被挪用，导致房产未能及时涂销解押，令网签延迟的情况。一旦购房者需要退房退款，如果购房款没有进入监管账户，可能会遇到开发商无法及时退款的情况。
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师接受新快报记者采访时指出：“现房销售意味着相关项目已经完工，即使房款转入监管账户，开发商也可以转出用于公司的日常经营等。其次，如果房屋存在抵押，但开发商收到房款后没有将房屋解押，而是用于日常经营，可能会导致无法办理网签、过户。”
对此，住建部门相关工作人员表示，预售状态下的房屋，为了保障交付需要监管预售款，而现售项目则不存在这些问题，所以没有规定现房的房款必须进入监管账户。“房源即使出现抵押，也是房企的融资方式，不影响办证和购买，目前还可以采取‘带押过户’的模式”。
对此，李宇嘉称：“不管是期房还是现房，都存在开发商暂借工程抵押的情况，也就是把现售商品房抵押给银行了。‘带押过户’的模式令新建现楼的开发商无需解押也能卖房，能够有效缓解房企资金压力和提升一手房交易效率。”
不过，有行业人士向新快报记者透露，虽然去年开始推行“带押过户”，但选择以此模式交易的项目并不多。李宇嘉告诉新快报记者，“带押过户”在广州落地效果并不明显，主要原因还是银行担心抵押权落空。“过去，开发商多头融资、‘三高’运营模式普遍，加上财务信息不透明等，加剧了这一担忧。银行担心开发贷款未偿还房子已经卖出去了，销售回款被挪用，或被用于其他债权人（施工单位、材料供应商、其他金融债权人等），所以难以落地”。
律师提醒
选择“带押过户”前需进行多方核实
“带押过户”过程涉及开发商以及多家银行，需要多方配合才能办理，王玉臣律师提醒，购房者在买房前应多方核实，不仅听取开发商的说法，还需从房屋主管部门及相关银行获取确切信息，确认所购房屋可进行“带押过户”。“根据民法典，即使在支持‘带押过户’的城市，也要留意该房产是否有特殊约定禁止抵押转让。购房者应提前在不动产登记中心核查抵押权登记情况，避免购买到有额外限制的房产。此外，可通过中国执行信息网查询卖方信用状况，以防房屋被查封。”王玉臣律师进一步指出，“带押过户”表明开发商可能资金不足，购房者实际上是在替卖方偿还贷款，若未顺利解除抵押，所购房屋仍处于“不安全”状态。“因此，购房者需确保流程精细化，与涉及的银行或抵押权人充分沟通，以避免不必要的风险”。
■新快报记者 何璐诗
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