21世纪经济报道记者李莎 北京报道 6月2日，苏州出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，推动商品住房去库存是其中的重要内容。
苏州新政明确，坚持“以需定购”，组织地方国企以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。
去库存是近期楼市政策的重点支持方向，为支持各地收购已建成未出售商品房用作保障房，5月17日，央行明确，拟设立3000亿元保障性住房再贷款。该举措除了有利于加快存量房去库存外，还有助于增加保障房供给，助力保交楼。
此前，央行就曾设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持金融机构在8个试点城市发放租赁住房购房贷款，收购存量住房以扩大保障性租赁住房供给。
之前的试点进展情况如何？本次央行保障性住房再贷款将对房地产市场带来什么影响？包括支持地方收购存量房、收回存量土地，各地住房“以旧换新”、房贷政策加码等在内，如何看待这次“一揽子”去库存政策效果？
打通存量房收购与保障房供给通道
5月17日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行明确拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，这一轮支持地方收购存量房的一个典型特征就是坚持市场化、法治化原则。与过去的棚改计划政府发挥主体责任做法不同，央行设立3000亿元保障房再贷款，目的在于鼓励金融机构发挥市场机制作用，激发市场资金和楼市活力。
此前部分城市就有过类似实践。2023年2月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津这8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。
此后，租赁住房贷款支持计划先后在济南、福州、天津、青岛、重庆等地落地，如今年1月，国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。
今年一季度中国货币政策执行报告显示，2024年3月末，租赁住房贷款支持计划余额为20亿元。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，这意味着该项贷款支持计划投放较少。
中国人民银行副行长陶玲在国新办吹风会上介绍，统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广。
曹晶晶表示，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地推进收购未售新房作保障房的节奏或将加快。
王业强认为，3000亿元资金规模远远不够，但该贷款计划的目的不是全面收购存量房，而是央行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，是差异化、有选择的再贷款资金。这一政策工具有利于通过市场化方式加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给、助力保交楼等。
从落实角度来看，曹晶晶表示，国企收购未售新房，各方对于收购项目的价格共识，项目是否满足保障房对户型、面积、区位的需要等都决定着政策的推进速度和实际效果。
“一揽子”政策推进去库存
除此之外，各地将去库存和保障房或人才房等结合起来的探索还有很多。
如今年5月，杭州临安明确要收购一批商品房用作公租房，并提出整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等条件。
再如去年至今，已有70余城参与住房“以旧换新”，其中主要的模式之一是支持国企直接收购旧房用于保障房或人才房等，旧房款项用于购买指定楼盘新房。连云港、海宁、丽水、太仓、启东、扬州、宣城、江阴、郑州、海安、南京、盐城等地都有相关探索。
从实践来看，这一“以旧换新”模式取得一定成效，但整体规模不大，且不同城市落实细则略有差异，总体还处于探索阶段。
曹晶晶表示，相比国企直接收储未售新房，“收旧换新”需要个人业主参与，链条和周期相对更长。在实践中，该模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果。
支持地方国企收购存量房、支持地方通过政府回购等方式盘活存量土地、住房“以旧换新”、央行三方面房贷新政等举措，都指向房地产去库存这一关键目标。
曹晶晶表示，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，预计地方已有实践经验的国企“收旧换新”等模式或将继续同步推行。另外，预计各地将加大存量土地盘活力度，促进土地资源节约集约利用，化解市场库存压力。
曹晶晶预计，当下解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力，政策正在向多措并举解决房地产困境的方向推进。目前，政府收储未售新房、国企“收旧换新”等模式才刚刚开始，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。
“提振市场信心的本质取决于经济形势的转暖，房地产行业本身能做的是通过体制机制的变革，来拓展新的市场需求，适应当前发生重大变化的市场供求关系。”王业强说。
王业强认为，去年存款利率三次下调，为近期房贷利率下降打开了空间。央行提出取消全国层面房贷利率政策下限，房贷利率市场化趋势加强。同时，由于银行信贷额度充足但投放压力大，房贷作为优质资产，各银行之间的房贷份额竞争将更激烈。在这样的背景下，存量房贷利率下调势在必行，这一方面有利于降低月供负担，激发市场活力，助力去库存；另一方面，也有利于抑制提前还贷倾向。
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