21世纪经济报道记者柳宁馨 杭州报道 5月17日，央行、金融监管总局发布文件，明确15%的首套房贷首付比例下限、25%的二套房贷首付比例下限，央行也取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调了个人住房公积金贷款利率，这是史上力度最大的购房提振政策。
今年楼市传统的“金三银四”仍处于市场调整期，此前各地陆续放开限购的政策回响还未过去，当前各地对首付比例、贷款利率等增量政策因城施策的文件还在制定中，众多房产刺激政策叠加带来的影响还有待观望。
以杭州为例，这一房地产去库存重要城市10天前刚全面放开限购。根据杭州市住房保障和房产管理局公布数据，截至5月8日，杭州二手房总库存约为25.3万套，去化周期为51个月。
5月9日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。这意味杭州全面放开限购，上一轮房产调控背景下杭州长达7年半的限购周期宣告结束。
从近半年杭州楼市“松绑”的时间线看，去年10月，杭州将限购范围调整为主城区（上城区、拱墅区、西湖区、滨江区），今年3月，杭州进一步放开二手房限购，明确取消在主城区购买二手住房的购买条件和购买套数的限制，再到今年5月，杭州全面取消住房限购。
新政过去一周多，杭州楼市反响如何，是否“筑底”反弹？尤其是杭州新房市场，会出现温和复苏态势吗？
一二手成交均“跑量”
杭州全面放开限购直接带动了二手房挂牌数量的增长，而央行、金融监管总局的大力度提振政策带动杭州二手房挂牌数量再创近期新高。
西湖区房产中介付澎给21世纪经济报道记者发来了近期杭州全城成交量数据，“5月上旬挂牌量快速增长，中旬政策叠加效果显现成交量一直在突破，5月17日一二手一共成交400多套。”
根据杭州市住房保障和房产管理局公布数据，5月6日至5月10日，杭州每日新增二手挂牌数量基本在600套以上，在国家层面政策出台前夕，5月14-15日，杭州每日新增二手挂牌数量均超过1200套。
“应挂尽挂”的二手房市场行情下，一些刚需购房者开始入市交易。从杭州市住房保障和房产管理局公布的数据看，自5月6日开始，一二手房成交均在攀升，随后十天内，二手房交易量稳定在日均200套以上，一手房交易量则在日均100套以上。
近几个月，杭州的交易主力放在了二手房去库存，但二手房市场流动性增加，也给一手房市场带来一丝暖意。
付澎解释道，杭州全面放开限购意味着无论新房还是二手房，购买都没有门槛，随便买几套，报名人数小于开盘房源数，取消公证摇号由房企自主销售。同时，杭州对首套房认定规则变化，“如果你在该区无房，或只有一套房正在挂牌售卖，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。”
萧山区一位房产中介石亮告诉21世纪经济报道记者，目前杭州新房优质楼盘还是需要摇号，而一般的楼盘可以直接买。
这意味着在杭州主城区内的新房完全放开限购，叠加杭州买房落户的优化条件，为不少想要在主城区买房落户的购房者提供了便利。
5月15日上午10时30分，21世纪经济报道记者来到拱墅区康桥片区一个房产售楼处，已有三四位购房者在洽谈中，一对中年夫妇拿出了户口本正在办理购房事宜。
拱墅区一位房产销售余兰告诉21世纪经济报道记者，新政释放了不少置换购房需求，一些客户在新政出台后迅速将手头已有住房挂牌，便可以用首套房资格购买新住房，“例如一位客户在余杭区有房，现挂牌价400多万，远高于市场价，本意不是急着出售，而是有资格以低首付购买二套改善住房，为了孩子读书有主城区户口。”
这也意味着，当前杭州二手房价格一路下跌的趋势有望被踩住一脚刹车，哪怕只是在挂牌价看起来。
“这可能会增加市场信心，二手稳住了，新房销售也会随之改善，杭州房产市场的震荡才会有一个相对平缓的时段。”余兰补充道。
拱墅区房产销售谷鹿向21世纪经济报道记者透露，5月杭州房产新政出台后第一个双休日，自己所在新房项目每天有超过50位意向购房者，看房热度明显提升。
谷鹿也观察到，目前一些购房者还在观望，“虽然目前杭州房产完全放开限购，但还有一些政策空间例如契税降低，所以一些不着急买房的客户还在等待。”
提升杭州楼市流动性
根据CRIC监测，今年杭州的“金三银四”行情并不明显。4月，杭州新房成交44万平方米，环比3月下降43%，同比降幅为60%。尤其是新房成交热度下降，而全面放开限购有望带动杭州新房市场出现缓慢复苏。
拱墅区某新楼盘房产销售汪丹告诉21世纪经济报道记者，5月杭州全面放开限购政策出来后，大量外地看房者前来选购房产，“很多金华、嘉兴、温州、台州的客户来实地看房，往往看中房子很快就下单，主要是现在买房能落户杭州，他们为孩子未来读书考虑。”
不只省内看房者增加，外省购房者近期受新政影响也来到杭州看房，不少销售顾问向21世纪经济报道记者感叹，“售楼部门口久违的外地车牌又回来了。”
余兰透露，当主城区放开限购后，山东、河南等外省来的购房者也会增加，“根据我们的客户记录数据，最近来看的客户群体地域范围丰富了很多，确实说明新政吸引了一些外地买房者来杭州主城区买房。”
在余兰所在的销售群中，“接外地过来客户”成为同事们近期主要的业务汇报之一。
不过，杭州新房市场也存在一些热门楼盘依然触发社保摇号，这意味着一些外地购房者很难买到杭州热门改善需求的新楼盘，楼市交易继续分化。
5月14日，拱墅区一楼盘登记结束，触发“拼社保”即购房者需缴纳社保118个月，最后入围1008户，成为杭州新政后首个、2024年全市第4个触发社保排序的楼盘。
一位链家新房经纪人告诉21世纪经济报道记者，在西湖区、拱墅区等主城区的新房项目较少，目前看新房的购房者也越来越多，一些主城区品质楼盘销量还在持续上升，因供不应求出现“拼社保”的情况依然存在。
新政带来的楼市交易分化也体现不同板块之间的冷热不均。例如在杭州以改善型住房著名的申花板块，经历17年房产开发后，目前的新房项目屈指可数，为数不多的项目也可能会触发摇号，对因新政获得主城区购房资格的不少购房者来说，他们仍然被卡在购房门槛外。
而在杭州拱墅区的康桥、笕桥等板块，购房者完全不需要参与摇号，甚至还有小幅优惠，一些楼盘推出了买房送车位和家装包。有房产销售向21世纪经济报道记者透露，目前杭州楼市主要在卷产品和交付时间，“我们项目原本2025年交付，现在预计能提前到2024年底，提前交付对购房者也是一个吸引。”
总结来看，目前杭州楼市主要情况是，所有人都可以在主城区购买新房，但热门区域的一手房摇号难度依然很高；而容易购买一手房的主城区偏远区域及郊区对购房者相对没那么大吸引力。
这体现出杭州全面放开限购政策对一手房市场的拉动仍然有限。最新的全国层面的购房首付比例下限降低和住房贷款利率下限取消等政策能否带来楼市的继续回暖？
杭州此前在存量房贷减负方面已出新政。5月15日，杭州对存量二套房的房贷执行标准做了调整，即允许按首套房的标准进行。
上述受访的房产中介均表示，全国政策史上力度最大但也提出“因城施策”，他们也在等杭州具体对首付比例、贷款利率以及公积金利率的政策出台。
（应受访者要求，付澎、石亮、余兰、谷鹿、汪丹为化名）
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